房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素與對策探討

范和平

【摘 要】房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國經(jīng)濟發(fā)展中具有重要的作用和地位，同時房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也是我國的經(jīng)濟支柱之一，正是因為房地產(chǎn)經(jīng)濟以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟中的重要性，才決定了對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動影響因素以及對策進行研究的重要性與現(xiàn)實意義。本文從外生因素與內生因素兩個方面對影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的因素進行了分析，同時對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的控制策略做出了研究與探討。

【關鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟；波動；影響因素；對策

一、外生因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響

（一）政策因素

能夠造成房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生波動的政策因素主要是與建筑行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)具有緊密聯(lián)系以及較大敏感程度的經(jīng)濟體制改革、產(chǎn)業(yè)政策改革、貨幣政策改革、財政政策改革、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略改革等，同時這些政策措施也是政府部門對房地產(chǎn)經(jīng)濟做出宏觀調控過程中的常見措施，這些措施涉及到了房產(chǎn)經(jīng)濟中的方方面面，所以對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響也是全方位的。

（二）城市發(fā)展

城市化的發(fā)展是我國社會經(jīng)濟發(fā)展中的大勢所趨，城市化主要表現(xiàn)為城市的數(shù)量增加、規(guī)模擴大以及城市人口的增多。城市化水平是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重要要素，首先隨著城市化規(guī)模以及數(shù)量的增加和擴大，城市建設會進一步加快，對房地產(chǎn)的需求會升高；其次城市化進程加快會導致城市人口增長，這不僅使居住建筑的需求增加，同時也使工業(yè)建筑需求增加；再次，城市化發(fā)展會伴隨著對舊區(qū)的改造，拆遷戶對居住建筑的需求增加。供需關系的改變也勢必會引起房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動。

（三）社會發(fā)展

社會發(fā)展會提升人們的收入水平、生活水平以及精神文明素質，這些改變又會使人們在房地產(chǎn)消費方面、道德觀念以及行為發(fā)生改變，房地產(chǎn)消費觀念以及行為的改變會提升人們對居住建筑、休閑建筑、工業(yè)建筑的需求，在需求增長對房地產(chǎn)需求空間以及市場產(chǎn)生影響的情況下，房地產(chǎn)經(jīng)濟會產(chǎn)生一定波動。

（四）經(jīng)濟因素

對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動產(chǎn)生影響的經(jīng)濟因素是指對房地產(chǎn)開發(fā)活動造成直接影響的宏觀經(jīng)濟因素。宏觀經(jīng)濟因素主要是通過經(jīng)濟參數(shù)和經(jīng)濟變量來影響房地產(chǎn)經(jīng)濟，宏觀經(jīng)濟參數(shù)以及變量主要包括收入水平與消費水平、產(chǎn)業(yè)結構特征、經(jīng)濟增長率、銀行利率、物價與通貨膨脹率等。

二、內生因素對房地產(chǎn)經(jīng)紀波動的影響

（一）房地產(chǎn)收益率

房地產(chǎn)收益率是指房地產(chǎn)商通過房地產(chǎn)開發(fā)得到的凈收益與投資的比率，也被稱為投資回報率。當房地產(chǎn)經(jīng)濟具有較高收益率時，房地產(chǎn)開發(fā)商會在較高的投資熱情下進行房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴大，反之則房地產(chǎn)商會具有十分謹慎的心態(tài)。其中土地的成本以及建筑的成本是影響房地產(chǎn)收益率的重要因素，影響土地獲取成本的因素包括宏觀經(jīng)濟和經(jīng)濟體制，具體則包括城市人口狀況、社會穩(wěn)定狀況、城市化發(fā)展程度等社會因素，金融環(huán)境、國民經(jīng)濟水平、稅負等經(jīng)濟因素，土地政策與制度、住房政策與制度等政策因素以及區(qū)位因素。影響建筑物價格的因素包括建筑構造、建筑高度和規(guī)模、建筑用途、建筑地區(qū)、區(qū)域物價水平等。

（二）房地產(chǎn)投資

房地產(chǎn)投資被比喻為房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的引擎，可見房地產(chǎn)投資在房地產(chǎn)經(jīng)濟波動中產(chǎn)生的作用和影響是不容忽視的。一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)的不斷擴張會受到房地產(chǎn)投資持續(xù)增加的影響，而房地產(chǎn)行業(yè)的蕭條則是受到了房地產(chǎn)投資下降的影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動與房地產(chǎn)投資的波動是基本一致的。

（三）對房地產(chǎn)的價格預期

對房地產(chǎn)的價格預期主要是人們對房地產(chǎn)價格以及房地產(chǎn)前景的預測和估計，消費者對房地產(chǎn)的信心與預期由于會對消費者的消費行為產(chǎn)生影響，所以也會在很大程度上影響房地產(chǎn)的價格。一般而言，不同的消費者對房地產(chǎn)的預期也存在差異，當然從眾心理是一定存在的，如果當下消費者認為房地產(chǎn)在未來并沒有好的發(fā)展前景，則對房地產(chǎn)的需求會減少，如果認為房地產(chǎn)在未來具有良好的發(fā)展勢頭，則房地產(chǎn)需求又會增加。

（四）房地產(chǎn)市場中的供需矛盾

房地產(chǎn)市場中的供需矛盾是導致房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生波動的最內在因素。房地產(chǎn)的供給量會受到資金、勞動、管理、技術等多方面因素的影響，而房地產(chǎn)的需求量也會受到人們消費觀念、價格預期等多方面因素的影響，一般而言房地產(chǎn)供給產(chǎn)生的變化要比房地產(chǎn)需求產(chǎn)生的變化要大，房地產(chǎn)供給的變動往往要滯后于房地產(chǎn)需求的變動。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的應對策略

在面對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動時所使用的調控策略需要以探析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動產(chǎn)生的原因為基礎，并在此基礎上強化應對策略的針對性從而提高應對策略的有效性。

（一）對房地產(chǎn)價格引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動進行調控

政府部門應當對房地產(chǎn)價格引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動進行科學的分析以及區(qū)別的對待，同時政府部門也有責任對房地產(chǎn)的價格進行調控，但是調控的過程并不是指一味管制房地產(chǎn)價格。由于正常的房地產(chǎn)價格波動有利于推動市場競爭并是促進企業(yè)對經(jīng)營管理做出改善，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效率，所以如果房地產(chǎn)的價格在正常的變動范圍內，政府部門應當減少干預甚至不進行干預。如果房地產(chǎn)的價格與合理的物價水平出現(xiàn)了嚴重的偏離，無論是房地產(chǎn)價格過低還是過高，政府部門都有必要進行調控。地價是影響房地產(chǎn)價格的重要因素，而地價過低，國家利益會受到損害，并引發(fā)土地的閑置與囤積，如果地價過高，則會導致房價的上升，在對消費者消費進行限制的同時也會增加通貨膨脹的壓力，所以把房地產(chǎn)的價格調控在一個相對合理的范圍中能夠有效推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）對宏觀政策引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動進行調控

如果宏觀政策的變化引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟的異常波動，則應當對宏觀政策開展辯證分析，如果宏觀政策具有科學性并且只是暫時性的對房價產(chǎn)生了抑制作用，則應當堅持宏觀政策的執(zhí)行以保障房地產(chǎn)經(jīng)濟健康、長遠的發(fā)展。如果宏觀政策缺乏科學性和合理性，應當采取針對性措施對實行的政策進行糾正和制止。另一方面，房地產(chǎn)方面宏觀政策的制定需要以區(qū)域經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場實際情況為依據(jù)，避免出現(xiàn)一刀切和切一刀的情況。同時宏觀政策應當盡量平穩(wěn)，避免出現(xiàn)過大的變化，從而推動房地產(chǎn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)。

（三）對供求失衡引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動進行調控

房地產(chǎn)經(jīng)濟波動中的供求失衡因素是房地產(chǎn)市場的內在矛盾。供求失衡作為房地產(chǎn)市場中的經(jīng)常性狀態(tài)決定了要確保房地產(chǎn)市場的長期平衡是具有很大難度的。同時房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展也是在供求失衡中進行的，由于這一特征的存在，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟波動也是不可避免的。而在調控中，主要目的在于減低這種波動而并是說完全消除這種因素。如果房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)了十分尖銳的供需矛盾，則僅靠市場的調節(jié)是無法完成的，此時就有可能產(chǎn)生地產(chǎn)危機而強制實現(xiàn)供需平衡，這種情況導致的后果則是房地產(chǎn)經(jīng)濟的崩潰。所以當房地產(chǎn)供求一旦處于不合理的失衡范圍，需要根據(jù)不同的矛盾性質來進行針對性的化解。

（四）對經(jīng)濟波動引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動

經(jīng)濟波動引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動應當在調控政策的制定中與宏觀的經(jīng)濟調控政策保持一致性，如果房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展過于超前則會加大國家經(jīng)濟發(fā)展的承受壓力，而為了確保宏觀經(jīng)濟的有序健康發(fā)展，有必要使用宏觀調控政策取出房地產(chǎn)經(jīng)濟“水分”。雖然這會暫時性的給房地產(chǎn)經(jīng)濟房展帶來阻礙，但是卻有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟的長期發(fā)展以及宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定。

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