二三線城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)機遇

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是與新興成長行業(yè)共同發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)模式。在包括新一代信息技術、生物技術和清潔能源等在內(nèi)的"十二五"規(guī)劃戰(zhàn)略性新興行業(yè)需求的支撐下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)將強勢擴張。

二、三線城市發(fā)力

僅在5年前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)對于中國新興城市來說還是一個相對新鮮的概念，當時產(chǎn)業(yè)園區(qū)多數(shù)位于上海、北京和深圳等一線城市。今天，在對高規(guī)格、低密度的辦公空間強勁需求的推動下，中國新興城市開始大力興建產(chǎn)業(yè)園區(qū)。成都、大連、蘇州和杭州成為市場的先行者。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的興起最初是受傳統(tǒng)高科技產(chǎn)業(yè)需求的驅(qū)動，而后隨著中國產(chǎn)業(yè)鏈的升級，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始服務更廣的行業(yè)領域。隨著內(nèi)外資企業(yè)不斷增加研發(fā)投入，建立全球和地區(qū)研發(fā)中心，對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求大大提升。中國已成為繼美國之后的世界第二大研發(fā)市場，并計劃將投入研發(fā)領域的費用比重增加至GDP的2.2%。中國政府同時還在積極地推動業(yè)務流程外包和知識流程外包業(yè)務，這也將成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要需求來源。

至關重要的是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場緊緊依托"十二五"規(guī)劃中重點扶持的優(yōu)先發(fā)展行業(yè)，尤其是生物、新一代信息技術（寬帶、互聯(lián)網(wǎng)安全）、新能源、清潔能源汽車、環(huán)境保護、航空和電信等。這表明未來五年產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場將有強大的需求基礎。

下一波入駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)將重塑未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展藍圖和競爭格局。目前，成都、大連和蘇州等位于領先地位的城市仍將繼續(xù)蓬勃發(fā)展，但增長最快的城市將會是產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址的下一級市場——如重慶、西安、武漢、沈陽、鄭州和無錫——這些城市擁有堅實的制造業(yè)基礎、強大的地方政府支持和優(yōu)質(zhì)人才。

數(shù) 據(jù)

1300萬平方米

目前中國的國際標準倉庫（包括一線城市）總存量僅有1300萬平方米，僅相當于美國波士頓一個城市的水平。

物流地產(chǎn)：一個尚待開發(fā)的市場

盡管中國的物流業(yè)在近幾年取得了蓬勃的發(fā)展，但是物流地產(chǎn)的發(fā)展卻相對滯后，中國新興城市50強也因此面臨著優(yōu)質(zhì)物流倉儲空間供應短缺的問題。這個市場具有超乎尋常的長期增長前景，完善的交通設施、零售業(yè)的擴張和制造業(yè)向內(nèi)陸的轉(zhuǎn)移都將促進物流地產(chǎn)市場的發(fā)展。

高效的物流系統(tǒng)是中國經(jīng)濟發(fā)展和現(xiàn)代化建設的重要支柱。中國是世界制造業(yè)中心和貿(mào)易中心，其高速發(fā)展的國內(nèi)市場、迅猛增長的零售業(yè)、方興未艾的電子商務和產(chǎn)業(yè)鏈上移均表明中國物流地產(chǎn)市場的無限增長潛力。

交通運輸設施建設獲得大量投資，尤其在公路和內(nèi)陸水道方面，極大地加強了中國西部和中部地區(qū)城市間的聯(lián)系。

在政府政策引導和市場力量的雙重作用下，制造業(yè)基地從沿海向內(nèi)陸城市轉(zhuǎn)移，較低的運輸成本使得企業(yè)可以利用內(nèi)陸較低的勞動力成本。值得注意的是，內(nèi)陸城市如重慶、成都均創(chuàng)下出口貿(mào)易增長的最快記錄。

隨著制造業(yè)、零售業(yè)和第三方物流公司建立區(qū)域配送中心，一線城市以外的物流網(wǎng)絡逐漸完善。

雖然物流倉儲市場存在巨大的發(fā)展?jié)摿?，但市場未被充分開發(fā)且供應嚴重不足成為長期制約物流地產(chǎn)市場現(xiàn)代化的一個阻礙。在中國大多數(shù)城市中，物流倉儲市場仍處于初期開發(fā)階段，表現(xiàn)為物流倉儲設施質(zhì)量低、由本地開發(fā)商主導。

目前中國的國際標準倉庫（包括一線城市）總存量僅有1300萬平方米，僅相當于美國波士頓一個城市的水平。且其中的60%位于一線城市，以上海-蘇州地區(qū)為核心的長江三角地區(qū)占據(jù)很大比例。該地區(qū)是成熟的制造業(yè)基地和全國最大的零售市場，同時地方政府日益重視物流產(chǎn)業(yè)的價值，大力推進物流基礎設施的更好開發(fā)。

到2015年，符合國際標準的倉庫總體量有望提升至2000萬平方米，但這些增長將主要來自現(xiàn)有的主要物流中心城市。中國新興城市50強中的許多城市（尤其是華北、華南和西部城市）仍將處于優(yōu)質(zhì)設施供應匱乏的狀態(tài)。

市場活動中心轉(zhuǎn)向中國內(nèi)陸

雖然物流地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮?、機會眾多，但土地供應的匱乏將會繼續(xù)限制物流地產(chǎn)市場的發(fā)展。許多城市過高的土地價格迫使開發(fā)項目更傾向于高附加值的產(chǎn)業(yè)而非物流業(yè)，尤其是在北京、上海和重慶等地。

在今后的十年中，物流市場活動將開始向中國的中、西部城市轉(zhuǎn)移。 成都將成為最大的內(nèi)陸物流中心，其物流市場正在經(jīng)歷蓬勃的發(fā)展。我們預計成都將迅速晉升為一級物流中心 。

基于對基礎設施建設、商業(yè)開放度、經(jīng)濟規(guī)模、經(jīng)濟增速和零售商活動的綜合分析，物流市場 最具增長潛力的城市包括：

新興的一級物流中心——成都、重慶、武漢和沈陽——大型經(jīng)濟中心、堅實的制造業(yè)基礎以及快速完善的基礎設施。

新興的二級物流中心——長沙、鄭州、合肥和西安 同樣擁有高速增長前景，但這些二級物流中心的發(fā)展將落后于一級市場。

而一線城市周邊的物流中心正在崛起。由于一線城市的土地成本高、土地供應緊張，尤其是北京，一些戰(zhàn)略性物流中心正圍繞在這些城市的周邊形成，而這種趨勢將隨著物流市場的成熟而加速凸現(xiàn)。典型案例包括：位于河北省的廊坊，在北京和天津間的高速公路線上占據(jù)戰(zhàn)略要點。普洛斯、嘉民、寶灣和唯度投資等開發(fā)商紛紛進駐廊坊。廊坊為眾多服務北京的公司或?qū)で蠼⒅袊辈颗渌椭行牡墓咎峁┝税l(fā)展空間。

昆山正逐漸發(fā)展成為上海和蘇州之間的重要物流中心，這主要得益于昆山位于連接兩城的高速公路和高鐵線上。進駐的開發(fā)商包括嘉民、普洛斯、維龍、平謙、寶灣和益商等。

在2009年出版的《中國新興城市40強》報告中，我們將天津評定為二線城市中表現(xiàn)出眾的物流市場。三年過去了，天津如今已發(fā)展為與一線城市并肩的一級物流中心，成功擔當起渤海灣/北京地區(qū)物流中心的角色。

蘇州、南京和港口城市大連、青島、寧波已經(jīng)發(fā)展成為重要的二級物流中心。港口城市主要由出口驅(qū)動，有近半數(shù)的物流倉庫面積位于保稅區(qū)內(nèi)。