城市不成套危舊住宅原地改造方式探索——以上海閘北區(qū)彭三小區(qū)的實(shí)踐為例

曹立強(qiáng) 陳必華 吳炳懷

大力推進(jìn)城市舊住宅區(qū)的綜合改造，切實(shí)改善舊住宅區(qū)內(nèi)困難群眾的居住條件，已經(jīng)越來越成為我國積極推行城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略和全面建成小康社會(huì)的重要內(nèi)容。住建部等在2012年年底也明確要求，要適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要，以改善群眾住房條件為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，把危舊房改造作為保障性安居工程的重要內(nèi)容。要采取拆除新建、改建、擴(kuò)建、翻建、綜合整治等多種方式加快推進(jìn)危舊房改造，要注重舊住宅區(qū)的有機(jī)更新；要采取原地重建和異地建設(shè)相結(jié)合的方式解決居民的安置等[1]。近十多年來，圍繞改善提高中低收入特別是困難群眾的居住條件，上海在通過大規(guī)模推進(jìn)危棚簡屋連片舊區(qū)以異地動(dòng)遷安置方式改善住房條件的同時(shí)，對(duì)那些一時(shí)不具備動(dòng)遷條件又有一定使用價(jià)值的舊住宅，也在積極探索既節(jié)約成本又深受居民歡迎的原地改造方式，同樣甚至更好地達(dá)到了既改善居住條件又保持了原有社區(qū)脈絡(luò)，真正實(shí)現(xiàn)“有機(jī)更新”的目的。

上海市閘北區(qū)彭浦新村彭三小區(qū)就是這樣一種典型的危舊住宅區(qū)。居民常年居住在地勢低洼、陰暗潮濕、破損老化、廚衛(wèi)合用的老舊公房中，既挨不上舊改動(dòng)遷，自身又無力購買商品房，急需政府創(chuàng)新方法，幫助解決他們的居住困難。為此，近年來，市、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)多次現(xiàn)場調(diào)研，市房管、規(guī)劃、閘北區(qū)政府等多次研究，形成專報(bào)[2]，并得到市領(lǐng)導(dǎo)肯定的批示。正是在這樣的背景下，彭三小區(qū)的改造得以順利推進(jìn)。本文就是結(jié)合彭三小區(qū)近年來多種方式的規(guī)劃改造實(shí)踐，嘗試總結(jié)大城市舊住宅區(qū)原地改造更新的模式，力求為類似危舊住宅區(qū)的改造規(guī)劃提供參考。

圖1 彭三小區(qū)建筑與居住現(xiàn)狀

1 彭三小區(qū)面臨的主要問題

1.1 小區(qū)老化問題

該小區(qū)緊鄰上海南北交通中軸——共和新路高架東側(cè)，距離市中心人民廣場約15km。小區(qū)南、東、北分別為聞喜路、平順路、臨汾路，小區(qū)總占地面積8.54萬m2。小區(qū)住宅大都建成于上世紀(jì)六七十年代，共有55幢，其中有獨(dú)用廚衛(wèi)設(shè)施的成套住宅15幢，建筑面積2.85萬m2，居住居民590戶；無獨(dú)用廚衛(wèi)設(shè)施的不成套住宅40幢，建筑面積6.7萬m2，居住居民2001戶，這些居民基本都是自身難以購買商品房的社會(huì)弱勢群體。住宅建造質(zhì)量方面都為磚混4—6層，是當(dāng)時(shí)典型的小梁薄板結(jié)構(gòu)，很多建筑已達(dá)到它們的使用期限，建筑嚴(yán)重老化，房屋墻面屋面腐蝕風(fēng)化，雨天普遍滲水漏水。使用功能方面多為兩至三戶合用一個(gè)廚房、三至四戶共用一個(gè)衛(wèi)生間，甚至八到十戶共用一個(gè)倒便器，經(jīng)常出現(xiàn)早上排隊(duì)上廁所的情況，鄰里糾紛難以避免。小區(qū)環(huán)境方面由于地基不均勻沉降，雨污水管年久失修，堵塞不暢，小區(qū)標(biāo)高已經(jīng)低于周邊市政道路標(biāo)高近1m，每逢暴雨季節(jié)，底層住戶進(jìn)水常常漫過膝蓋，平時(shí)則常年陰暗潮濕。物業(yè)管理方面由于物業(yè)費(fèi)極低，管理形同虛設(shè)，以至綠化破損，私拉電線，亂設(shè)攤檔，晾曬無序，群租滋事等等，居住其中的居民苦不堪言，亟待改造（圖1）。

1.2 改造成本問題

如何改造這個(gè)老化小區(qū)確是地方政府面臨的一個(gè)現(xiàn)實(shí)難題。目前這類小區(qū)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能納入政府的舊改動(dòng)遷安置范圍。因?yàn)?，這些住宅都是當(dāng)時(shí)按照一定的間距要求建造起來的五六層的老公房，單從外表上看，比起那些二級(jí)舊里以下的以1—2層私房為主、危棚簡屋連片的舊改地區(qū)至少在通風(fēng)采光等方面要好不少。政府有限的資金用于動(dòng)遷這些完全棚戶區(qū)的居民已經(jīng)任務(wù)十分緊迫、十分繁重①閘北區(qū)每年通過動(dòng)遷安置新居方式解決危棚簡屋地區(qū)居住條件的居民大多在4 000戶左右，平均每戶居民動(dòng)遷成本大致在百萬以上，地方政府的資金壓力巨大。即使按照這樣的動(dòng)遷安置速度，要把區(qū)域內(nèi)危棚簡屋地區(qū)的居民動(dòng)遷安置完成，至少也要10—15年以上。，相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)根本沒有財(cái)力來一次性投入巨額資金、用動(dòng)遷安置的方式改善這些危舊住宅居民的居住條件②僅安置不成套的2 001戶居民，以平均每戶100萬框算，政府至少需要一次性拿出動(dòng)遷資金20億。。畢竟改善這些居民的居住條件和危棚簡屋連片的舊改地區(qū)相比還沒有那么迫切。同時(shí)該地塊巨大的人口密度使得即使靠融資解決前期資金投入問題，騰出土地的規(guī)劃開發(fā)收益也遠(yuǎn)低于成本的投入③將不成套居民動(dòng)遷安置完成后，原地塊獲得的土地約為5萬m2。若開發(fā)商品房，按照技術(shù)規(guī)定該處最高容積率2.0計(jì)算，可建10萬m2，估計(jì)只能回收成本約15億左右。若為便于后期整體開發(fā)，考慮到整個(gè)小區(qū)住戶共用土地的使用產(chǎn)權(quán)因素，將該小區(qū)2 591戶全部動(dòng)遷安置，至少需要一次性動(dòng)遷資金26億以上，可得土地6.6萬m2，同樣測算約可收回成本20億左右，都存在巨大虧損，不可持續(xù)。。除非個(gè)案，顯然不具備大規(guī)模推廣的可能。

1.3 改造意愿問題

由于這些地區(qū)當(dāng)初是按照規(guī)劃建設(shè)，周邊都是成型成熟的居住社區(qū)，為居民服務(wù)的各類公共配套設(shè)施較為齊全，學(xué)校醫(yī)院、菜場商店、地鐵公交等各類社區(qū)服務(wù)設(shè)施環(huán)伺于周邊，成熟的社區(qū)氛圍使居民并不愿意離開這個(gè)地區(qū)。再加上近年隨著城市規(guī)模的迅速擴(kuò)大，動(dòng)遷安置的距離也相應(yīng)拉長，即使政府近年有財(cái)力采取動(dòng)遷安置的方式解決，也至少需要再向城市外圍延伸10km以上。雖然室內(nèi)居住條件得到了較大改善，但在公共配套、道路交通、社區(qū)歸屬等方面和中心城區(qū)仍然一時(shí)難以相比，因此最迫切的希望就是政府早日幫助他們?cè)馗慕á茉诮值?、房管、?guī)劃等部門組織的多次居民改造意愿座談會(huì)上，針對(duì)動(dòng)遷和原地改造兩種方式，每次希望原地改造的居民始終超過70%以上。而對(duì)于那些已被規(guī)劃為城市道路、商場辦公等各類公益或商務(wù)用地而又不具備原地改造條件的危棚簡屋舊改地區(qū)，外遷居民的住房條件確實(shí)得到了徹底的改善，但仍然有相當(dāng)多的居民接受貨幣補(bǔ)償，自己在中心城區(qū)購買二手房自我安置，都說明很多居民既想改善居住條件又不愿離開中心城熟悉社區(qū)的基本心態(tài)。，分戶成套，一勞永逸，共享改革成果。

2 彭三小區(qū)原地改造的主要方式

面對(duì)小區(qū)居民改善居住條件的迫切愿望，傳統(tǒng)大拆大建的動(dòng)遷安置方式此處已經(jīng)沒有出路。經(jīng)過批準(zhǔn)的法定控規(guī)也將該區(qū)域定義為保留儲(chǔ)備地塊，規(guī)劃上近期也沒有徹底動(dòng)遷改造的打算。要體現(xiàn)政府全心全意為老百姓解決住房困難這一最直接、最急迫的現(xiàn)實(shí)利益問題，必須創(chuàng)新思維。因此，以非動(dòng)遷的原地安置方式，體現(xiàn)節(jié)約、滾動(dòng)、多樣化、可持續(xù)的分類、分期舊住房綜合改造方式在彭三小區(qū)得以實(shí)施?？紤]到小區(qū)8.5hm2的巨大占地范圍，2 591戶、近萬人的龐大居住人口規(guī)模，從投資總量、施工組織、居民改造期間的過渡安置以及成本控制的角度綜合考慮，小區(qū)改造共擬分為5期進(jìn)行⑤實(shí)際工作中的分期并不像本文這樣界限分明，并行、滾動(dòng)、反復(fù)的情況時(shí)有出現(xiàn)。。同時(shí)，針對(duì)現(xiàn)狀住宅戶型、質(zhì)量、間距的不同情況，本著先易后難、逐步探索的原則，主要采取3種改造方式。

圖2 保留擴(kuò)建廚衛(wèi)設(shè)施

2.1 成套住宅實(shí)施外部平改坡和內(nèi)部設(shè)施的綜合改造

在小區(qū)外圍沿共和新路、聞喜路、平順路沿線，共有成套住宅15幢、2.85萬m2。這些平頂房屋建造多年，防水、隔熱功能嚴(yán)重老化，急需實(shí)施平改坡（平頂改坡頂）改造。按照上海的技術(shù)規(guī)定，增加的坡頂坡度不得大于45°，從而不影響北側(cè)底樓居民的采光。這樣既改善了頂樓居民冬冷夏熱的居住環(huán)境，又大大改善了住宅的第五立面。與此同時(shí)，對(duì)住宅內(nèi)部的各類管網(wǎng)以及屋頂水箱進(jìn)行更換改造，外立面和內(nèi)部走廊等進(jìn)行粉刷。作為改造的一期工程，投資最省，見效最快，住宅面貌煥然一新。

2.2 不成套但建筑質(zhì)量尚可且有距離空間的住宅實(shí)施增加廚衛(wèi)的改擴(kuò)建

在小區(qū)東北角共有6幢5層住宅，現(xiàn)有的建筑結(jié)構(gòu)和房型條件都相對(duì)較好。主要為2戶合用衛(wèi)生間，且南北向建筑間距在15m以上，建筑高度14m，按照建筑高度與間距1：0.9的要求[3]，建筑控制間距只要達(dá)到12.6m即可，這樣每幢樓可以有2.4m的距離空間用于擴(kuò)建。具體將原樓梯外移，騰出空間用于改建為廚房衛(wèi)生間（圖2，原戶型與現(xiàn)房型）。這6幢住宅原有建筑面積0.94萬m2，經(jīng)過這樣的改造，只增加建筑面積0.06萬m2，平均每戶僅增加2.4m2、每戶增加投資僅2萬元左右，就實(shí)現(xiàn)268戶人家的廚衛(wèi)獨(dú)用成套。經(jīng)過這樣的成套改造后，通過售后房的形式向居民出售并辦理居民房產(chǎn)證，平均每戶可以凈歸集資金1.5萬元左右，不足部分市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政予以補(bǔ)貼。作為改造的二期工程，不僅包括了平改坡的內(nèi)容，更實(shí)現(xiàn)了6幢居民樓分戶成套的愿望（圖2）。近年來，只要現(xiàn)狀條件具備，這樣一種既經(jīng)濟(jì)節(jié)約、又深受居民歡迎的改造方法已經(jīng)是閘北乃至上海非成套舊住宅改造的優(yōu)先考慮方式。

2.3 不成套且建筑質(zhì)量嚴(yán)重老化的舊住宅實(shí)施拆除重建

對(duì)彭三小區(qū)而言，舊住宅的最大部分還是缺乏廚衛(wèi)、結(jié)構(gòu)嚴(yán)重老化破損、不具備保留擴(kuò)建條件、只能拆除重建的34幢危舊不成套公房。針對(duì)每個(gè)住宅組團(tuán)房屋的不同情況，再細(xì)分為3種改造方案。

2.3.1 原建筑拆除、原地加層重建方案（3期）

在小區(qū)中心偏南位置，4排5層行列式住宅，建筑已經(jīng)嚴(yán)重老化，無法采用擴(kuò)建廚衛(wèi)方式。但原有住宅間距較大，達(dá)到18m，如果參照1：0.9的擴(kuò)建方式控制間距，新建建筑可以達(dá)到20m高，每層控制2.8m可以建7層。基于此，拆除原4幢建筑共285戶，0.816萬m2，新建4幢6—7層住宅共300戶（圖3），1.42萬m2。平均每戶建筑面積從28.6m2增加到每戶47.3m2。新增加的15戶一部分用于后期改造住宅的過渡或安置，一部分由政府回購用于廉租住房，同時(shí)也部分解決了改造的資金平衡問題。但這樣做的問題在于它并不完全符合“改造辦法”針對(duì)的保留+改擴(kuò)建方式，它是一種完全的重建。因此，在征求居民意見過程中，不是達(dá)到“辦法”規(guī)定的2/3同意，而是要求居民100%同意，以確保在法律上不留后遺癥。盡管要求有點(diǎn)苛刻，但經(jīng)過街道、房管、規(guī)劃等部門與居民反復(fù)溝通，不斷優(yōu)化細(xì)化設(shè)計(jì)方案，最終居民全部同意，順利實(shí)施。

2.3.2 局部整組團(tuán)拆除，組團(tuán)內(nèi)調(diào)整布局新建方案（4期）

隨著實(shí)踐由淺入深，遇到的問題也越發(fā)復(fù)雜。在基地的西北角，6幢住宅不僅質(zhì)量較差，現(xiàn)狀間距本身較小，必須轉(zhuǎn)變改造方式。經(jīng)過多次征求居民意見，在100%同意的情況下，采用了“拆六建三”的方式（圖4）。即根據(jù)6幢建筑拆除后的基地條件，布置3幢建筑，層數(shù)由原來的4層變?yōu)?—7層，房型設(shè)計(jì)與3期類似，總建筑面積由原來的0.49萬m2，增加到1.01萬m2，戶數(shù)由6幢樓的144戶增加到3幢樓的207戶，平均每戶建筑面積從34m2增加到48.6m2。在滿足原有住戶安置的前提下，增加的戶數(shù)同樣用于后期改造安置、過渡、廉租房等。

2.3.3 整片拆除，重新規(guī)劃改造方案（5期）

經(jīng)過前面從2007年開始的連續(xù)4期的改造后，總共改造了5.1萬m2的舊住宅，增加了1.2萬m2的建筑面積。其中590戶成套住房實(shí)現(xiàn)了平改坡、建筑節(jié)能、二次供水等改造，697戶不成套居民實(shí)現(xiàn)了成套改造，同時(shí)增加了78套廉租或安置房源。雖然成績顯著，但仍有1 304戶尚未改造，占整個(gè)小區(qū)不成套居民的65%。面對(duì)居民加快改造的強(qiáng)烈呼吁，經(jīng)過與居民多次溝通，規(guī)劃提出小區(qū)剩余部分整片拆除、整體設(shè)計(jì)的改造思路。據(jù)此擬定了以新建18層住宅為主的詳細(xì)規(guī)劃[5]（圖5，圖6）。該規(guī)劃將拆除剩余4.5萬m2的1 304套不成套住宅和1.23萬m2原較為破舊的文化館、菜場、派出所、居委會(huì)等，將新建1 480套、建筑面積8.2萬m2的住宅和1.8萬m2的社區(qū)配套用房⑥方案將徹底改善原社區(qū)配套設(shè)施的規(guī)模和質(zhì)量。文化館、菜場、派出所的面積分別從0.37萬m2、0.68萬m2、0.18萬m2增加到0.48萬m2、0.7萬m2、0.6萬m2，同時(shí)還增加了城管、居委、有線電視等面積近0.3萬m2。。這一規(guī)劃在增加住宅高度和戶數(shù)、地下停車量的基礎(chǔ)上，還一并改善了社區(qū)配套設(shè)施。平均每戶建筑面積也從34.5m2增加到每戶57m2。在經(jīng)過市、區(qū)兩級(jí)有關(guān)部門以及規(guī)劃、交通、市政等各方面專家的多次論證后，該規(guī)劃最終得到市政府的批準(zhǔn)。

目前，按照這一規(guī)劃已經(jīng)實(shí)施A塊文化館的改造。通過高層住宅加裙房的形式，在文化館的各項(xiàng)面積、功能設(shè)施大大提高的基礎(chǔ)上，增加了180戶廉、公租或安置住房（圖7）。回籠的部分資金正好用于B塊改造的啟動(dòng)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。目前，西塊正在和423戶居民簽約，即將啟動(dòng)，將新建3.6萬m2共538套住宅和0.6萬m2的社區(qū)配套用房。C塊880戶的改造也將加快進(jìn)展。

圖3 原地拆除重建

3 彭三小區(qū)原地改造實(shí)踐的啟示

彭三小區(qū)原地改造方式實(shí)現(xiàn)了居民、社區(qū)、政府的多贏。居民平均每戶約增加15m2建筑面積，不成套居民平均每戶從33.5m2增加到48.5m2，最小的每戶也由原平均15m2左右增加到30m2左右，建筑面積翻一番，小區(qū)面貌脫胎換骨。實(shí)現(xiàn)了政府以較小投入徹底改善居民居住條件、社區(qū)配套和城市環(huán)境等多方面的綜合效益。雖然還沒有全部完成，但舊住宅改造的“彭三實(shí)踐”已經(jīng)具備了一定的示范效應(yīng)。與之相鄰的彭一小區(qū)整體改造規(guī)劃也獲得審批，意味著彭三小區(qū)的改造實(shí)踐模式已經(jīng)可能推廣。總結(jié)彭三小區(qū)的改造路徑，如下幾點(diǎn)尤為關(guān)鍵。

3.1 原地改建的基本原則

彭三小區(qū)從確定改造一開始，就明確所有住戶原則上一個(gè)不外遷。這和那些舊改動(dòng)遷地塊動(dòng)輒幾年、十幾年的周期，并伴隨不斷信訪訴訟相比，極大地減少了改造的阻力，深受居民歡迎。從前幾年不斷信訪要求改造已經(jīng)徹底轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐓^(qū)居民的全面發(fā)動(dòng)。

圖4 成組團(tuán)改造

圖5 彭三小區(qū)現(xiàn)狀總平面及分期實(shí)施示意圖

圖6 彭三小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃總平面（包含1至5期）以及5期西塊主要房型

圖7 經(jīng)過改造的文化館和高層住宅

表1 彭三小區(qū)改造主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表

3.2 因地制宜的規(guī)劃設(shè)計(jì)

彭三小區(qū)前后雖然有多種不同類型的規(guī)劃，但始終堅(jiān)持小規(guī)模、漸進(jìn)式的“有機(jī)更新”原則。改造不僅保留了小區(qū)原有的主要出入口、主要路網(wǎng)、原有尺度、主要肌理、建筑色彩、原有結(jié)構(gòu)，小區(qū)的配套公建乃至原有的門牌號(hào)碼都盡量保留，從而確保了小區(qū)原有的生活氛圍、人情關(guān)系、集體記憶、鄰里歸屬等得到充分的延續(xù)。而小區(qū)改造最牽動(dòng)人心的戶型設(shè)計(jì)方案也并不是規(guī)劃設(shè)計(jì)師們閉門造車或 “大手筆”創(chuàng)作的結(jié)果，更多地是經(jīng)過反復(fù)推敲，綜合現(xiàn)狀條件、居民需求、成本控制、技術(shù)規(guī)范等“平衡妥協(xié)的中庸之作”。但只有這樣才是這里最合適的“宜居之作”，才是這些居民實(shí)現(xiàn)夢想的現(xiàn)實(shí)藍(lán)圖。從開始的原地?cái)U(kuò)建到原地重建，從組團(tuán)改造到成片改造；從注重成套到注重質(zhì)量，從單純住宅改造到小區(qū)環(huán)境和社區(qū)配套設(shè)施的整體完善，每一次的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案都是從實(shí)際出發(fā)的結(jié)果，解決人民群眾的居住需求是規(guī)劃的第一“理念”。某種程度上，彭三小區(qū)的實(shí)踐也是城市規(guī)劃基本價(jià)值的一次回歸。

3.3 資金成本的平衡能力

舊住宅原地改造之所以可行，根源在于資金成本的基本平衡。

根據(jù)已經(jīng)實(shí)施和批準(zhǔn)的規(guī)劃指標(biāo)（表1），彭三小區(qū)原來總計(jì)建筑面積⑦不含彭浦初級(jí)中學(xué)，本身質(zhì)量較好，不用改造。約10.87萬m2，改造后總計(jì)（地上部分，下同）為16.28萬m2，共計(jì)新增5.41萬m2。改造中保留住宅面積3.79萬m2（平改坡加6幢廚衛(wèi)擴(kuò)建），新建建筑面積為12.48萬m2。該改造項(xiàng)目的主要投資在新建部分以及小區(qū)環(huán)境的改善，以新建建筑4 500元/m2測算，共需要投資約5.7億元。該小區(qū)經(jīng)過改造后可回籠資金的部分主要是新增住宅的可售部分。經(jīng)測算，新增的4.88萬m2住宅中，有約3.0萬m2要用于原來不成套居民的成套補(bǔ)足。剩余增量住宅約1.88萬m2，有約0.5萬m2屬于部分住宅額外增加部分向居民按市場價(jià)適當(dāng)優(yōu)惠出售，其余1.3萬m2，254戶，平均每戶51.2m2，可用于廉租公租等保障性用房，由政府以優(yōu)惠價(jià)回購。加上2 001戶居民成套后售后公房的凈歸集資金、5期增加地下車庫的出售出租等共可以回籠資金4.5億以上，剩余不足部分通過政府適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼予以解決。這樣，平均每戶不成套居民只需投入補(bǔ)貼6萬元，共1.2億元左右即可實(shí)現(xiàn)該小區(qū)整體改造費(fèi)用的基本平衡⑧小區(qū)的改造費(fèi)用還包括居民過渡、小區(qū)道路水電綠化等設(shè)施費(fèi)用等等，資金的籌措還包括社區(qū)配套設(shè)施改造的專項(xiàng)補(bǔ)貼等。本文只是初步匡算。，而這同時(shí)還完成了社區(qū)配套設(shè)施以及原來成套住房的綜合改造。因此，彭三小區(qū)改造自啟動(dòng)以來一直進(jìn)展順利，良好可持續(xù)的資金平衡能力是關(guān)鍵所在。

3.4 社區(qū)居民的有效參與

舊住房改造除了具有一般建設(shè)項(xiàng)目從立項(xiàng)到竣工整個(gè)建設(shè)過程的專業(yè)要求外，與居民的大量溝通必不可少，是個(gè)名副其實(shí)的公眾參與⑨整個(gè)改造過程真正體現(xiàn)了社區(qū)居民的公眾參與。就算是平改坡這樣我們認(rèn)為簡單的事情，也存在著頂樓居民和樓下居民的意愿協(xié)調(diào)問題。房型設(shè)計(jì)更是對(duì)規(guī)劃師和建筑師的巨大挑戰(zhàn)，再好的規(guī)劃設(shè)計(jì)也做不到每家每戶增加的面積絕對(duì)平均。這時(shí)，良好的群眾工作能力如“統(tǒng)一思想”就顯得特別重要?？傊?，從改造意愿征詢開始、規(guī)劃方案、戶型選擇，一對(duì)一選房簽約、搬遷過渡、建設(shè)施工、回搬入住，居民可以說全程參與，全程監(jiān)督。。因此，政府成立了專門的成套改造辦公室，并在社區(qū)層面成立實(shí)施領(lǐng)導(dǎo)小組，組織房管、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、街道、公房產(chǎn)權(quán)和建設(shè)單位等專門人員負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)推進(jìn)，特別是和居民不間斷的互動(dòng)交流、方案公示、收集意愿、逐戶簽約，直至最終解決，成了真正的社區(qū)規(guī)劃師。遇到重大問題，則通過定期的政府聯(lián)席會(huì)議予以確定。正是政府、專業(yè)團(tuán)隊(duì)與社區(qū)居民的密切合作，才有彭三小區(qū)改造的順利推進(jìn)。

4 結(jié)語：有待進(jìn)一步探索的工作

前文所述的是彭三小區(qū)改造的主要方面，實(shí)際的工作中還有很多需要在法規(guī)政策上進(jìn)行深入研究的內(nèi)容。比如小區(qū)共有土地和房屋產(chǎn)權(quán)問題。上述改造方式之所以可行，原有住房小區(qū)的公有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是重要基礎(chǔ)。這些小區(qū)土地原都為劃撥方式，都是原直管公房，不成套房屋產(chǎn)權(quán)仍然屬于公房資產(chǎn)，但成套住宅已大都擁有小業(yè)主產(chǎn)權(quán)證?？稍趯?shí)際工作中只能由政府代管公房的國企公司作為建設(shè)主體。增量部分住宅由政府回購，用作保障性住房，在實(shí)現(xiàn)資金基本平衡的同時(shí)，確保舊小區(qū)改造的公益性。某種程度上既回避了增量部分與一些小業(yè)主的關(guān)系，也回避了增量部分與土地取得方式的關(guān)系。又如規(guī)劃設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃管理的規(guī)定問題。保留擴(kuò)建的住宅難以達(dá)到現(xiàn)行住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而拆除重建的住宅，建筑間距等規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求都是參照了保留擴(kuò)建的方式進(jìn)行控制以節(jié)約空間等等。這些問題都需要在今后的實(shí)踐中不斷探索，不斷明晰。

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