新國(guó)五條對(duì)地方房貸市場(chǎng)發(fā)展影響的調(diào)查與思考——以保山市為例

范應(yīng)勝

(中國(guó)人民銀行保山市中心支行，云南 保山678000)

2013 年以來(lái)，為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，遏制城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，國(guó)家再次針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。國(guó)務(wù)院于2013 年2 月20 日出臺(tái)了五大房地產(chǎn)調(diào)控政策。即“新國(guó)五條”。“新國(guó)五條”房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次產(chǎn)生了較大影響。同時(shí)，為了深入貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策，切實(shí)防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，各金融機(jī)構(gòu)也針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出臺(tái)了相關(guān)政策措施，以進(jìn)一步完善差別化的住房信貸政策，調(diào)節(jié)和引導(dǎo)住房需求。

從保山的實(shí)際情況看，目前，在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控下，保山的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正面臨著新的博弈，如何在房地產(chǎn)調(diào)控下，充分發(fā)揮金融支持作用，從而實(shí)現(xiàn)保山市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)全面、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展是一個(gè)值關(guān)注的問(wèn)題。

一、新國(guó)五條房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)背景

2010 年以來(lái)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，遏制城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，中央針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲問(wèn)題展開(kāi)了密集的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，分別在1 月、4 月和9 月分別出臺(tái)了國(guó)十一條、國(guó)十條和九月新政等房產(chǎn)調(diào)控措施，開(kāi)始實(shí)施新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。隨后，在2011 年1 月26 日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》即“新國(guó)八條”的房地產(chǎn)調(diào)控政策。新“國(guó)八條”的出臺(tái)拉開(kāi)了新一輪更加嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控的序幕，釋放出強(qiáng)化地方政府責(zé)任，遏制投資投機(jī)性住房需求，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房難的強(qiáng)烈信號(hào)。

從各輪房地產(chǎn)調(diào)控措施實(shí)施的效果看，自2011 年開(kāi)始實(shí)施的住房限購(gòu)、差別化住房信貸和稅收、增加土地供應(yīng)等綜合性政策措施，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)特別是一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，發(fā)揮了關(guān)鍵作用。但是自2012 年四季度以來(lái)，部分地區(qū)放松調(diào)控的意愿有所增強(qiáng)，出現(xiàn)了住房成交量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭。特別是進(jìn)入2013 年以來(lái)，部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域中心城市交易量持續(xù)放大，房?jī)r(jià)反彈趨勢(shì)明顯，加之一些不實(shí)信息的誤導(dǎo)，市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)變化，部分城市非理性購(gòu)地購(gòu)房現(xiàn)象有所抬頭，如不及時(shí)采取針對(duì)性措施，會(huì)加劇今后調(diào)控工作難度。在此背景下，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲趨明顯等問(wèn)題，國(guó)務(wù)院于2013 年2 月20 日出臺(tái)了五大房地產(chǎn)調(diào)控政策，以此來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

二、新國(guó)五條房產(chǎn)調(diào)控下保山房貸市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

根據(jù)政策精神，保山市各金融機(jī)構(gòu)不斷調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，加大了差別化信貸政策執(zhí)行力度，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，嚴(yán)控“二套房”貸款，個(gè)人住房貸款利率嚴(yán)格實(shí)行差別風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，進(jìn)一步提高第二套住房貸款首付比例和貸款利率。受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策措施的影響，全市房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出積極變化，新一輪房產(chǎn)調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。

（一）房地產(chǎn)貸款整體呈現(xiàn)回升趨勢(shì)，房市整體回暖

根據(jù)新國(guó)五條的相關(guān)規(guī)定，地方政府要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)價(jià)格控制目標(biāo)。從實(shí)際情況看，雖然地方政府的住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)如何制定還不確定，但由于房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響很大，地方政府將會(huì)采取積極措施支持房地產(chǎn)業(yè)合理發(fā)展。受此影響，保山市各級(jí)金融機(jī)構(gòu)認(rèn)真按照調(diào)控措施的相關(guān)要求，不斷調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，積極支持全市房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)：2013 年3 月末，全市房地產(chǎn)業(yè)貸款余額為49.05 億元，比上年末增加2.22 億元，增長(zhǎng)4.75%；同比增加4.75 億元，增長(zhǎng)10.71%。

（二）個(gè)人住房貸款增速有所回升，住房需求合理增長(zhǎng)

根據(jù)新國(guó)五條的相關(guān)規(guī)定，各地要嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類(lèi)型、購(gòu)房資格審查等方面，要按照統(tǒng)一要求不斷完善限購(gòu)措施。即限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域;限購(gòu)住房類(lèi)型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房;購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購(gòu)房合同(認(rèn)購(gòu))前。其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。按照此項(xiàng)要求，保山市目前在住房購(gòu)買(mǎi)上還沒(méi)有過(guò)多限制，同時(shí)，新的房地產(chǎn)調(diào)控規(guī)定地方政府要不斷完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制，建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。這在一定程度上為居民購(gòu)房建立了價(jià)格保障機(jī)制，引導(dǎo)居民合理購(gòu)房。受此影響，保山市各金融機(jī)構(gòu)采取措施積極支持居民購(gòu)買(mǎi)住房。據(jù)統(tǒng)計(jì)：截止2013 年3 月末，全市個(gè)人住房貸款余額為35.63 億元，比上年末增加0.39 億元，增長(zhǎng)1.11%；同比增加1.92 億元，增長(zhǎng)5.69%。其中：新建房貸款余額為33.01 億元，比上年末增加0.34 億元，增長(zhǎng)1.05%；同比增加2.12 億元，增長(zhǎng)6.89%。

（三）商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款同比增速呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)

根據(jù)新國(guó)五條的相關(guān)規(guī)定,各地要增加普通商品住房及用地供應(yīng)。即2013 年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。同時(shí)，要切實(shí)加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)，對(duì)中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開(kāi)發(fā)貸款需求。受此影響，保山市各級(jí)金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行房產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策，積極支持符合調(diào)控范圍的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款需求，有效促進(jìn)了全市房地業(yè)健康有序發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)：2013 年3 月末，全市商業(yè)用房開(kāi)發(fā)余額為1.51 億元，同比增加0.92 億元，增長(zhǎng)1.57 倍。

（四）政策性住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展較快

在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控下，保山市根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)辦發(fā)[2011]1 號(hào)）和國(guó)家四部委《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》精神，結(jié)合實(shí)際情況，積極調(diào)整相關(guān)政策，不斷完善住房公積金管理制度，加強(qiáng)住房公積金信貸業(yè)務(wù)管理，有力促進(jìn)了住房公積金貸款業(yè)務(wù)健康快速發(fā)展，充分發(fā)揮出了住房公積金制度等政策性住房貸款支持的民生保障作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)：2013 年3 月末，全市政策性住房貸款余額為16.87 億元，比上年末增加0.89 億元，增長(zhǎng)5.59%；同比增加3.7 億元，增長(zhǎng)28.13%。其中：住房公積金貸款余額為16.85 億元，比上年末增加0.89 億元，增長(zhǎng)5.61%；同比增加3.7 億元，增長(zhǎng)28.19%。

三、新國(guó)五條房產(chǎn)調(diào)控下保山房貸市場(chǎng)發(fā)展存在的問(wèn)題

近幾年來(lái)，保山市各級(jí)金融機(jī)構(gòu)認(rèn)真按照房產(chǎn)調(diào)控的各項(xiàng)要求，積極調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制，在支持房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展中起到了積極作用。但在新形勢(shì)下，特別是在國(guó)家實(shí)施新一輪房產(chǎn)調(diào)控措施以來(lái)，全市房貸市場(chǎng)發(fā)展將面臨著一系列新問(wèn)題。

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)律性變化特點(diǎn)極易給房貸市場(chǎng)帶來(lái)沖擊

從目前全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，新國(guó)五條房產(chǎn)調(diào)控措施實(shí)施以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處在一個(gè)敏感時(shí)期，房?jī)r(jià)后期走勢(shì)的不確定因素增加。同時(shí)，過(guò)去幾年存在的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增長(zhǎng)過(guò)快、結(jié)構(gòu)性矛盾和價(jià)格虛增等問(wèn)題及易暴露和激化，這些因素的存在將會(huì)使房貸市場(chǎng)的發(fā)展面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。從保山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展實(shí)際情況看，目前，保山市房地產(chǎn)業(yè)總貸款余額達(dá)到了49.05 億元，占各項(xiàng)貸款余額的比重達(dá)14.72%，占有一定的比例。如果加上住房公積金等政策性貸款，這一占比還會(huì)擴(kuò)大。由于保山市各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道較少，對(duì)商業(yè)銀行信貸資金依賴性突出，因此，一旦房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂及房?jī)r(jià)大幅縮水，將會(huì)使深陷其中的銀行信貸資金受到?jīng)_擊。

（二）房地產(chǎn)融資渠道過(guò)度依賴銀行，加重信貸風(fēng)險(xiǎn)

目前，保山市絕大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或間接來(lái)自金融機(jī)構(gòu)貸款，沒(méi)有一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用股權(quán)和債權(quán)方式進(jìn)行融資。各金融機(jī)構(gòu)通過(guò)開(kāi)展住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款和土地儲(chǔ)備貸款等業(yè)務(wù)直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。截止2013 年3 月末，保山市金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額達(dá)到了4.39 億元。其中：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款4500 萬(wàn)元；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款3.94 億元。房地產(chǎn)融資過(guò)度依賴銀行，也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中于銀行，在當(dāng)前其他融資渠道不暢的情況下，如果房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)斷裂，這將會(huì)對(duì)銀企雙方造成不利影響，從導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)貸款存在潛在風(fēng)險(xiǎn)

一是房地產(chǎn)貸款大多為中長(zhǎng)期貸款，還款時(shí)間長(zhǎng)，不確定因素較多。特別是個(gè)人住房貸款的還貸能力主要取決于不可預(yù)見(jiàn)的長(zhǎng)期收入水平，居民對(duì)未來(lái)收入預(yù)期的不確定因素增加。二是從業(yè)務(wù)類(lèi)型看，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)其實(shí)質(zhì)是一種“貸長(zhǎng)存短”業(yè)務(wù)，儲(chǔ)蓄存款作為個(gè)人住房貸款的主要資金來(lái)源，其期限結(jié)構(gòu)與高達(dá)5- 20 年的貸款期限不匹配，有其內(nèi)在的流動(dòng)性缺陷。三是個(gè)人投機(jī)炒房所形成的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。這部分貸款本身很容易“斷供”，從而形成不良貸款。

（四）部分商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)行為不理性，存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量相對(duì)較高，各商業(yè)銀行普遍將房地產(chǎn)信貸作為一種優(yōu)良資產(chǎn)大力發(fā)展，在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，特別是在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)方面，存在著部分商業(yè)銀行通過(guò)降低貸款條件、審查不嚴(yán)格來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)等問(wèn)題，將貸款發(fā)放給那些信譽(yù)差、資質(zhì)低的客戶。這將會(huì)對(duì)商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

四、新國(guó)五條房產(chǎn)調(diào)控下保山房貸市場(chǎng)發(fā)展的對(duì)策與建議

在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施下，保山市房貸市場(chǎng)發(fā)展既面臨著困難，又面臨著機(jī)遇。在新的形勢(shì)下，為了充分發(fā)揮信貸支持作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，防范和化解房貸市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，特提出以下幾點(diǎn)建議：

（一）建立房地產(chǎn)市場(chǎng)總量監(jiān)測(cè)體系，不斷提高房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范水平

借鑒國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)調(diào)控的成熟經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合保山市房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融現(xiàn)狀，各級(jí)政府及相關(guān)調(diào)控部門(mén)應(yīng)重點(diǎn)建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)總量監(jiān)測(cè)體系，為房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融總量調(diào)控提供依據(jù)。通過(guò)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行監(jiān)測(cè)指標(biāo)，密切監(jiān)測(cè)房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度、住房面積比例、商品房銷(xiāo)售中的自住比例等相關(guān)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。切實(shí)為開(kāi)發(fā)商、商業(yè)銀行、消費(fèi)者理性投資、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)決策提供信息平臺(tái)，減少信息不對(duì)稱所造成的盲目市場(chǎng)行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展。

（二）加強(qiáng)房貸市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，防范和化解房貸市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

一是各金融機(jī)構(gòu)要加大房地產(chǎn)調(diào)控措施的貫徹落實(shí)力度，加大對(duì)房地產(chǎn)貸款管理力度，不斷調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，在防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的前提下，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。二是控制房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)全部貸款的比重以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占房地產(chǎn)全部貸款的比重。三是拓寬房地產(chǎn)融資渠道。加快發(fā)展股票、基金、信托、債券等房地產(chǎn)融資渠道，讓全社會(huì)共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中給銀行和企業(yè)帶來(lái)的震蕩。

（三）認(rèn)真落實(shí)住房貸款差別化信貸政策，切實(shí)防范個(gè)人住房貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)

一是各金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步貫徹落實(shí)住房貸款差別化信貸政策，不斷提高對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范和化解水平。二是加快發(fā)展住房信貸抵押二級(jí)市場(chǎng)，盡快研究抵押貸款證券化的操作辦法，彌補(bǔ)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中的流動(dòng)性缺陷。三是各金融機(jī)構(gòu)要增強(qiáng)個(gè)人貸款中的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，避免因過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)而降低貸款條件，要加強(qiáng)對(duì)貸款申請(qǐng)人的貸前調(diào)查、資格審查以及對(duì)應(yīng)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商的審查。四是加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等各類(lèi)保障房的建設(shè)步伐，切實(shí)解決中低收入家庭住房問(wèn)題。

（四）加強(qiáng)房貸市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范的制度環(huán)境建設(shè)，為房貸市場(chǎng)的發(fā)展提供制度保障

一是建立和完善房貸市場(chǎng)運(yùn)作的法律法規(guī)，盡快推出與房貸市場(chǎng)有關(guān)的法規(guī)實(shí)施細(xì)則，為房貸市場(chǎng)的發(fā)展提供有力的法律保障。二是加快建立健全相應(yīng)的社會(huì)住房保障體系，不斷完善社會(huì)住房保障機(jī)制，確保房屋被拍賣(mài)后個(gè)人的基本生活能得到必要的保障，個(gè)人的基本人權(quán)和銀行的債權(quán)得到維護(hù)。

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