房地產(chǎn)金融風(fēng)險應(yīng)對措施的探討

趙曉鳳

（天津濱海發(fā)展投資控股有限公司，天津 300221）

一、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的現(xiàn)狀

（一）銀行是房地產(chǎn)金融風(fēng)險的高發(fā)主體

銀行是房產(chǎn)地開發(fā)的主要資金供給者，而且往往是唯一的供給主體。銀行幾乎參與了整個房地產(chǎn)項目從開發(fā)到交付使用的整過程，整個房地產(chǎn)開發(fā)有60%的資金是來自于銀行的，比如購買土地，樓盤開發(fā)，流動資金到消費(fèi)購房按揭，銀行都在扮演著資金供給者的角色，因此這也使銀行存在著結(jié)構(gòu)性的風(fēng)險。一個方面，由于銀行較低的信貸門檻和融資成本會誘使房地產(chǎn)商利用信貸杠桿效用進(jìn)行高負(fù)債經(jīng)營，這樣既會增加房產(chǎn)商的財務(wù)風(fēng)險，也容易出現(xiàn)違約付款現(xiàn)象；另一個方面，投資過熱會造就過高的市場風(fēng)險，一旦投資泡沫破滅，房價就會急劇下降，導(dǎo)致作為抵押物的房產(chǎn)也會跟著掉價。

（二）企業(yè)和個人出現(xiàn)違約付款危險

在房地產(chǎn)市場運(yùn)行的過程中，有時候由于種種原因會出現(xiàn)樓盤銷售滯銷情況導(dǎo)致資金回籠周期變長，使開發(fā)商的資金流動出現(xiàn)困境而經(jīng)營不善，嚴(yán)重虧損，最終導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉，或是消費(fèi)者個人出現(xiàn)收入減少、死亡等原因無力償還貸款，這些都會給金融市場帶來一定的風(fēng)險。更有些不良的開發(fā)商為了能套取銀行貸款，幫助消費(fèi)者制造假的貸款資料、貸款信息幫助其獲得銀行的貸款，再將獲取的貸款挪作其他用處，導(dǎo)致抵押物只不過是一紙空字，其中也不乏一些騙取貸款后攜款潛逃。在住房貸款辦理中，由于我國目前個人信用制度建設(shè)還不健全，無法對貸款人做全面深入的了解，這也會是風(fēng)險發(fā)生因素之一。

（三）國家宏觀調(diào)控力度不夠，房地產(chǎn)金融市場法律法規(guī)不完善

國家在對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的時候，由于對房地產(chǎn)市場的了解和研究不夠深入，往往出現(xiàn)調(diào)控不到位、不及時的情況。而且，宏觀調(diào)控沒有一個有效且有連續(xù)性的操作機(jī)制，只是在房價出現(xiàn)嚴(yán)重問題的時候再進(jìn)行調(diào)控，對房地產(chǎn)的監(jiān)控比較缺乏。另一方面，沒有建立健全專業(yè)的房地產(chǎn)金融市場法律制度和風(fēng)險分析管理機(jī)構(gòu)。

（四）銀行貸款的發(fā)放存在操作性風(fēng)險

這些年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)高速增加，高收益性也日益顯現(xiàn)，從而誘使大批銀行的資金涌入到房地產(chǎn)市場，由于可供貸款的選擇性多了，有些開發(fā)商會故意拖欠銀行貸款，銀行為了加快資金的回籠周期，不得不開出較低門檻的條件，違規(guī)操作放低貸款標(biāo)準(zhǔn)，從而進(jìn)一步導(dǎo)致市場競爭的惡化。另外，銀行信貸人員風(fēng)險意識不高，對于借貸人的審核不夠客觀全面，銀行也未建立相關(guān)預(yù)警控制機(jī)制。

二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的成因

（一）房地產(chǎn)開發(fā)商資金不足，只能大部分靠向銀行借貸

目前，房地產(chǎn)開發(fā)商所需的土地購置和開發(fā)資金基本上有60%是來自于銀行的貸款。一旦開發(fā)項目出現(xiàn)波動情況，開發(fā)商就會因為資金鏈斷裂而陷入困境，導(dǎo)致償還能力出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)投資風(fēng)險和融資信用風(fēng)險都會轉(zhuǎn)嫁到商業(yè)銀行的信用貸款，蒙受損失的還是銀行機(jī)構(gòu)?，F(xiàn)階段，開發(fā)商的貸款基本是以抵押的形式發(fā)放的，銀行對抵押物的評價往往是來自評估機(jī)構(gòu)的評估，帶有一定的主觀性，并不能完全反應(yīng)抵押物的真正價值。另外，土地價格的不穩(wěn)定性，這也增加了土地購置和信用貸款的隱形風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)投資增長過快，市場消耗不及時

最近幾年，開發(fā)商投入開發(fā)的資金一直都在增加，但是銷售的面積跟不上開發(fā)面積的速度，導(dǎo)致大量現(xiàn)房的積壓閑置。這些都會成為出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險的隱患。在資金大量涌入房地產(chǎn)的過程中，房價可以存在一定的合理上漲，但一旦超出合理范圍就會就會產(chǎn)生泡沫，而泡沫一旦出現(xiàn)破滅，則作為資金供給者的商業(yè)銀行會成為損失的最終承擔(dān)者。

（三）房地產(chǎn)市場混亂，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)缺乏良好的運(yùn)行環(huán)境

由于我國實施土地出讓協(xié)議制度，會導(dǎo)致出現(xiàn)一些政府官員和開發(fā)商相互勾結(jié)的情況，使土地的規(guī)劃管理不能得到優(yōu)化配置。另一方面由于信用制度體系的缺乏，在房地產(chǎn)金融市場，有些信用主體的騙貸行為嚴(yán)重影響了金融市場的健康有序的發(fā)展。再者是資金投資結(jié)構(gòu)不合理，跟現(xiàn)階段居民的收入相比較，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的投入比例明顯偏低，而商品房庫存量依然是高居不下。

三、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的應(yīng)對措施

（一）開拓多元化的融資渠道，積極推動房地產(chǎn)貸款證券化

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源比較單一，銀行的信貸貸款依然是其主要的融資渠道，融資渠道單一，風(fēng)險也相對比較集中。因此，我們必須盡快開拓多元化的融資渠道，將目前集中的銀行信貸融資轉(zhuǎn)化到商業(yè)機(jī)構(gòu)貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，建立多元化的融資機(jī)制，這在防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險方面是一種比較有效的方式。具體可以通過以下方法進(jìn)行操作：建立房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)基金；培育住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化，促進(jìn)市場的流通；在做好防范措施的前提下，可以引入外資到房地產(chǎn)市場；繼續(xù)推進(jìn)發(fā)展住房公積金貸款。建立多元化融資機(jī)制，促進(jìn)住房抵押貸款證券化，促進(jìn)二級市場流通性，進(jìn)行融資渠道的創(chuàng)新，能夠從根本上做到防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

（二）加強(qiáng)信貸資格審核評估工作

要提高風(fēng)險防范意識，在提供信貸金融業(yè)務(wù)服務(wù)時，作為銀行信貸部的工作人員必須樹立較強(qiáng)的風(fēng)險防范意識和堅持職業(yè)操守，做好信貸資格的審核評估中調(diào)查、審查、管理的工作，及時分析并發(fā)現(xiàn)信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險。貸款發(fā)放前，做好借款人身份信息和項目相關(guān)資料的審查工作，重點(diǎn)要審查好借款人的還款能力和信用記錄，項目的可行性和抗風(fēng)險性。做審查工作的時候，應(yīng)到其公司進(jìn)行現(xiàn)場的勘察工作。貸款發(fā)放后，要及時跟蹤調(diào)查借款人資金投資項目的進(jìn)展情況，跟進(jìn)所發(fā)放資金的使用方向是否合理合法，及時掌握和控制項目的相關(guān)動態(tài)，以防挪用資金導(dǎo)致出現(xiàn)影響項目和企業(yè)的運(yùn)作，最終導(dǎo)致無法正常還貸。除此之外，銀行機(jī)構(gòu)還需建立和完善對房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析和監(jiān)測的體系，關(guān)注房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展的認(rèn)識和預(yù)測能力，同時要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)政策的研究，制定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)信貸政策，全方位提高銀行把握風(fēng)險、防范風(fēng)險的能力。

（三）加強(qiáng)國家宏觀調(diào)控，加大央行監(jiān)管力度

房地產(chǎn)金融行業(yè)的穩(wěn)定，對于整個金融行業(yè)的穩(wěn)定有著重要的作用，對于國家維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展更是有著重要的意義。因此，國家必須加強(qiáng)宏觀調(diào)控的力度，有效防范控制房地產(chǎn)風(fēng)險，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)有序競爭房地產(chǎn)資金信貸市場，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場的健康有序發(fā)展。央行須加大力度調(diào)查和分析房地產(chǎn)市場，提高對市場發(fā)展前景判斷的正確性，實行房地產(chǎn)信息披露機(jī)制，及時預(yù)警房地產(chǎn)金融可能出現(xiàn)的風(fēng)險，采取及時有效的手段對市場進(jìn)行干預(yù)調(diào)控，加大監(jiān)管力度。

（四）完善和健全房地產(chǎn)金融法律制度

為了給房地產(chǎn)金融市場創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境，必須根據(jù)國內(nèi)的實際情況，借鑒國外的實踐經(jīng)驗，建立健全相關(guān)的法律法規(guī)，確立其法律地位，制定適合房地產(chǎn)金融發(fā)展的政策，引導(dǎo)其走向有序高效的發(fā)展道路。

四、結(jié)束語

綜上所述，在肯定房地產(chǎn)的發(fā)展給國民經(jīng)濟(jì)帶來的重要作用的同時，也要正確認(rèn)識到房地產(chǎn)金融存在的問題，只有正確分析和認(rèn)識了解房地產(chǎn)金融目前存在的問題以及其形成的原因，并采取相應(yīng)的對應(yīng)策略，才能維護(hù)房地產(chǎn)和金融系統(tǒng)的穩(wěn)定運(yùn)行。

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