從經(jīng)濟學(xué)角度論政府控制房價的新措施

楊靜雅 汪 棟

（廣東海洋大學(xué)寸金學(xué)院，廣東 湛江 524000；北京師范大學(xué)，北京 100875）

2013 年伊始，新一輪的房屋調(diào)控戰(zhàn)又拉開了帷幕。在之前的“國八條”到“新國八條”、從“國六條”再到“國十條”之后，政府又推出了“國五條”以及“二手房交易差價征收20%個人所得稅”的政策。財政政策與貨幣政策一直是經(jīng)典的宏觀調(diào)控政策。不論是“國N 條”或者加征稅款，又或者是提高貸款利率等等，無外乎都屬于傳統(tǒng)的宏觀經(jīng)濟政策。

一、“國五條”的調(diào)控效果

“國五條”無外乎要求的依然是要求認(rèn)真落實省級人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實的穩(wěn)定房價工作責(zé)任制；堅決抑制投機投資性購房以及加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)等事宜[1]。 不論是“國五條”或者“國N 條”其追求的目標(biāo)都是一致的，即通過抑制投機性購房來降低房價，維護(hù)普通購房者的權(quán)益，保障低收入者的住房需求。這個目標(biāo)是所有人都期望看到的理想狀態(tài)。宏觀經(jīng)濟學(xué)一直認(rèn)為，市場處于非均衡狀態(tài)是常態(tài)，所以需要政府調(diào)控。那么目前政府調(diào)控的政策是不是能起到切實效果呢？

首先，保障性住房的建設(shè)是非常必要的，該舉措也使一部分低收入者嘗到了甜頭。近幾年住房政策表達(dá)的基本思想是：政府只保障低端住房需求者，要求低端有保障，中端靠市場，高端有約束。這個目標(biāo)是社會普遍認(rèn)同的。然而就現(xiàn)實情況而言，低收入者的真實收入調(diào)查并不明確。中低收入者如何劃分，是不是能實現(xiàn)——比如進(jìn)城務(wù)工者或者沒有正式工作單位的這部分人，他們的收入如何界定高低？有些現(xiàn)象在中小城市中普遍存在并且不容忽視，隨著越來越多的政策保證進(jìn)城務(wù)工人員的權(quán)益以及用工荒的出現(xiàn)，進(jìn)城務(wù)工人員的工資待遇基本能到達(dá)3000—4000 元/月。而一些在小公司或者效益不高的國企工作的普通職工，工資收入比較低，很多人一個月的收入甚至達(dá)不到平均工資，那么該如何界定低收入標(biāo)準(zhǔn)？在這種背景下，很多進(jìn)城務(wù)工者作為低收入群體可以享受包括住房在內(nèi)的優(yōu)惠待遇，反而更低收入的群體沒有機會享受。加之中飽私囊現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，致使民眾對保障性住房如何分配非常關(guān)注。這就需要先建立一個公平合理的制度，調(diào)整現(xiàn)實政策中不太合理的地方。

其次，抑制投機投資性購房也是保證人民基本需要的前提下比較好的控制策略。但是對于狠抓二套房筆者有不同見解。房產(chǎn)在經(jīng)濟學(xué)上被認(rèn)為是投資，在我國目前投資渠道不多的情況下，一些早進(jìn)入房地產(chǎn)市場的人都獲得了莫大的收益。但是房產(chǎn)還有一個很重要的用途—居住不能忽視。當(dāng)前購房主要需求者是80 后，大都本著一邊自用一邊投資的想法買房換房時，卻受到了各種限制。這一代人大部分沒有特別好的家庭條件，又面臨更換城市定居。在房價已經(jīng)飆升的時代，很多漂泊在外的人為了安身立命，買了一套小商品房暫居。當(dāng)有一定條件或者為了家庭需要換一個面積較為寬敞的房子時，卻被當(dāng)做二套房限購、征高稅以及面臨高比例的首付和貸款利息。致使很多為了改善狹小住房環(huán)境而打算買房的人望房興嘆。面對改善住房環(huán)境而需要購買二套房的大量案例，筆者認(rèn)為大力抑制三套房更為合理，二套房的抑制范圍要適當(dāng)調(diào)整。

二、“二手房交易差價征收20%個人所得稅”的政策預(yù)測

“二手房交易差價征收20%個人所得稅”的政策出臺，也是為了抑制投資投機性購房者。根據(jù)最近幾年我國房地產(chǎn)市場各種政策效果以及市場發(fā)展情況顯示，家庭收入處于中間60%的家庭——即我們所說的夾心層——住房矛盾最突出。一方面因房價對比收入顯得過高而負(fù)擔(dān)不起適合家庭居住需要的商品房，又因收入條件不符合保障性住房與其無緣[2]。這部分夾心層，無房者買房以及有房者改善居住條件都面臨過多政策的約束，是社會中矛盾最突出的群體。

如本文所述，依然以80 后群體為例，在外地尤其是在一二線城市就業(yè)的群體，面臨高房價之下的購房買房的問題，已經(jīng)形成群體性焦慮。為了能暫時有個相對安定的住所，不少人選擇了只有50—70m2做首套房，達(dá)到或者超過了保障性住房的最低人均標(biāo)準(zhǔn)。但是隨著時代的變遷，房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計、正常城市生活的需求往往導(dǎo)致空間不足，加上現(xiàn)在的住宅尤其是電梯房公攤面積非常大，實際居住面積已經(jīng)很難滿足正常需要了，但是這部分人并不符合保障性住房的條件從而不能享受到相應(yīng)的優(yōu)惠條件。為了保證生活所需，往往需要買了二套房之后才能賣出首套房來還貸還債或者裝修；其二，現(xiàn)實情況中大部分迫于價位會選擇購買預(yù)售房，這部分房產(chǎn)的房產(chǎn)證頒發(fā)的比購房時間晚很多，因此造成房產(chǎn)證頒發(fā)不到5 年就需要換房的人并不在少數(shù)；其三，裝修費用難以拿到發(fā)票抵扣稅基，不能抵扣用來裝修的費用就要作為稅基征稅，尤其是毛坯房裝修費用非?？捎^，按照現(xiàn)有規(guī)章制度賣房對有些人來說不賺反賠，即使是為了滿足基本生活而打算換房面對現(xiàn)實也只能勉為其難的繼續(xù)居住。這些廣泛存在的現(xiàn)實情況都使夾心層怨聲載道，使很多政策沒有得到民眾的支持。避稅是該政策出臺后出現(xiàn)二手房市場交易量突然劇增的主要原因。

征稅之后，新增加的稅負(fù)必然會有大部分轉(zhuǎn)嫁給購買者，直接結(jié)果就是導(dǎo)致二手房實際購買價格升高，那么在二手房價格的壓力下，更多的剛性購買者就轉(zhuǎn)向了一手房市場，又造成房地產(chǎn)市場的壓力，面對高需求，一手房價格不增長豈不是違背了市場規(guī)律？因此又是一輪新的價格增長。所以二手房交易中免征個人所得稅的情況要適當(dāng)放寬才更符合現(xiàn)實需要。

三、保障性住房、限購以及征稅等政策要體現(xiàn)橫向公平

效率與公平一直是經(jīng)濟學(xué)的一大主題。把房地產(chǎn)推向市場可以更好地實現(xiàn)效率，政府調(diào)控則是為了保證公平。上述一系列政策的出臺確實起到了一定的作用，為了保證享有適宜的住房這項基本公民基本權(quán)利，相關(guān)政策還需要繼續(xù)調(diào)整，在體現(xiàn)縱向公平的同時注重橫向公平的實現(xiàn)。

高收入人群交給市場來體現(xiàn)效率，低收入人群交給政府來保障基本居住條件。被劃分為絕大部分的中等收入人群往往是被忽視的群體。這就需要切實靠相關(guān)的政策調(diào)整來保障他們的橫向公平了。中等收入者收入不是最低的，但是生活壓力比較大，并且與各種優(yōu)惠政策基本無緣。那么，就應(yīng)該讓中等收入這部分人避免受到過多的政策限制，讓他們能在相對寬松的環(huán)境中調(diào)整自己的住房需求。真正地體現(xiàn)中端靠市場，高端有約束，而不是中高端都受到約束。

[1]國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知（國辦發(fā)〔2013〕17 號）.

[2]王小廣. 我國需要什么樣的住房保障制度[J]. 經(jīng)濟研究參考，2012（44）.