新形勢下關(guān)于我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的對策思考

王 昊

（安徽工業(yè)大學經(jīng)濟學院，安徽 馬鞍山 243071）

隨著我國市場經(jīng)濟體制的逐步建立和完善，房地產(chǎn)業(yè)對調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、促進經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用，而房地產(chǎn)金融的成長對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著重要的推動作用。在當前我國宏觀經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展、金融深化進程不斷推進的背景下，房地產(chǎn)金融在國家金融業(yè)中的地位作用也日益突出。與此同時，房地產(chǎn)金融風險也日漸突出?？梢哉f，房地產(chǎn)金融風險能夠通過市場各方相互博弈而不斷膨脹，最終危及整個金融體系乃至國民經(jīng)濟體系的安全與穩(wěn)定。所以防范房地產(chǎn)金融風險不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的需要，對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。

一、當前我國房地產(chǎn)金融存在的主要問題

針對我國房地產(chǎn)行業(yè)當前的發(fā)展狀況來看，主要存在以下幾個方面的問題：

（一）融資渠道單一，過度依賴銀行貸款

由于當前我國資本市場仍處于起步階段，融資主要以直接融資為主，商業(yè)銀行信貸是房地產(chǎn)金融資金來源的主要渠道。然而，直接融資渠道發(fā)展存在著滯后問題，原因可以歸納為以下幾個方面：一是房地產(chǎn)行業(yè)貸款信用相對較好，特別是個人住房抵押貸款，對銀行吸引力較大，金融機構(gòu)缺乏機制創(chuàng)新的內(nèi)在動力。二是金融主管部門較為擔心各種直接融資方式會引發(fā)新的風險。根據(jù)各國發(fā)生的金融危機的教訓，各種危機基本上都是與金融創(chuàng)新相伴而生。因此，管理層采取了穩(wěn)健的金融政策。三是對證券市場、債券市場、信托市場的管理水平有待提高。過去已經(jīng)發(fā)生的種種問題，導致主管部門很難下決心大力開辟各種直接融資渠道，特別擔心因經(jīng)營管理不規(guī)范給投資人帶來損失導致新的社會不穩(wěn)定因素。這種既沒有內(nèi)在動力，又缺乏外在壓力的形勢，直接導致各種直接融資渠道嚴重不足。

（二）房地產(chǎn)信貸風險不斷顯現(xiàn)

房地產(chǎn)開發(fā)每個過程都需要融資，每個過程都會給銀行和投資者帶來風險。當前，我國房地產(chǎn)信貸風險主要包括：（1）由于部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱而存在的風險。房地產(chǎn)供需不平衡造成房價增長過快，嚴重背離了住房的真實價值，由此出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅度縮水，給整個金融體系和國民經(jīng)濟帶來嚴重損失。（2）由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營而隱含的風險。由于房地產(chǎn)市場進入門檻限制較少，導致房地產(chǎn)企業(yè)層次參差不齊，競爭激烈，企業(yè)為了在競爭中獲取利潤，占據(jù)有利優(yōu)勢，通常會向銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，但由于監(jiān)管力度不足，擔保機制不完善，一旦企業(yè)資金鏈條斷裂，將帶來嚴重的資金缺口。（3）由于土地儲備中心貸款而產(chǎn)生的風險。其一，土地儲備中心的資產(chǎn)負債率較高。許多地區(qū)的土地儲備中心，由于投入金額較少，注冊資本難以維持，導致嚴重缺乏抵御風險的能力。其二，銀行難以對土地儲備中心的收支兩條線進行有效監(jiān)管。其三，銀行向土地儲備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔保措施。其四，土地儲備中心的運營風險。由于土地定價容易受多方面，如政策、環(huán)境、人為等因素的影響，存在很大的不確定性，因而土地在出讓時，拍賣土地價格有可能會比購入土地的價格更低，這也就形成了銀行的信貸風險。

（三）房地產(chǎn)金融機構(gòu)管理不夠規(guī)范

目前從中央到地方設立了多種房地產(chǎn)金融機構(gòu)，如央行、銀監(jiān)會、信托管理部門、住房公積金管理委員會等。由于各自的監(jiān)管范圍與利益存在差異，各組織行為的因素不同，造成了多頭領(lǐng)導、政出多門的管理現(xiàn)狀，從而增加了協(xié)調(diào)成本，嚴重影響了組織行動的一致性。另外，機構(gòu)模式也比較單一，僅僅是商業(yè)銀行、個別專業(yè)銀行、信托機構(gòu)和住房公積金管理中心，加上比較零散的住宅合作社等，這樣的機構(gòu)體系不能針對不同階層、不同群體提供差異化服務。由于我國目前房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境還不夠成熟，致使當前金融機構(gòu)主要以分散的地方機構(gòu)為主，缺乏政府直接經(jīng)營的全國性金融機構(gòu)的領(lǐng)導，再加上地方性金融機構(gòu)良莠不齊，難以完全貫徹政府金融規(guī)范要求，再加上具有保障功能的房地產(chǎn)保險機構(gòu)尚未成氣候，對于防范金融風險的意識與能力不足，一旦出現(xiàn)問題，則面臨著嚴重的資金與信任風險。

（四）尚缺乏健全的房地產(chǎn)金融法律規(guī)范

由于我國房地產(chǎn)金融發(fā)展較晚，目前尚未建立起完善的多層次的房地產(chǎn)金融立法體系， 法制建設相對滯后?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)金融相關(guān)法律法規(guī)主要集中對房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理上，如《住房法》、《房地產(chǎn)金融機構(gòu)組織法》、《房地產(chǎn)抵押貸款保險法》、《商業(yè)銀行法》等，對整個房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管缺乏一個有效的法律體系，與房地產(chǎn)具體金融業(yè)務相關(guān)的法律法規(guī)也存在漏洞，容易造成房地產(chǎn)金融市場的無序與管理的混亂，從而影響房地產(chǎn)金融的深入發(fā)展。

二、完善我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的相關(guān)對策建議

（一）拓寬房地產(chǎn)融資渠道，分擔房地產(chǎn)信貸風險

房地產(chǎn)融資渠道的多元化，對于增加房地產(chǎn)資金投入的可能性，健全、優(yōu)化房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)具有重要的意義。首先，積極推動資本市場的發(fā)育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的企業(yè)通過股權(quán)合作、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項目債券化等渠道籌集房地產(chǎn)開發(fā)資金，鼓勵這些企業(yè)通過證券市場實施資產(chǎn)重組。其次，加快制定出規(guī)范的房地產(chǎn)基金管理辦法，促使房地產(chǎn)基金投資管理盡快步入正軌，充分利用基金優(yōu)勢使蓄勢已久的房地產(chǎn)基金成為我國房地產(chǎn)業(yè)重要的資金來源。最后，加快推進房地產(chǎn)金融證券化進程，將房地產(chǎn)抵押貸款轉(zhuǎn)化為證券形式，以提高銀行房地產(chǎn)消費貸款的流動性和安全性，降低金融風險，也為投資者提供了一種重要的投資渠道。

（二）強化銀行金融管理，優(yōu)化貸款項目結(jié)構(gòu)，提高信貸資金的安全性

金融機構(gòu)要嚴格遵守國家信貸管理原則與規(guī)定，充分利用金融杠桿功能確保投入房地產(chǎn)業(yè)的貸款資金的安全，防范信貸危機，在經(jīng)濟上支持房地產(chǎn)業(yè)的健康有序、可持續(xù)的發(fā)展。一是所有金融機構(gòu)都要努力改善金融服務，增強信貸審查力度，嚴格把關(guān)，提高信貸準入的質(zhì)量。二是金融部門要防止信貸資金過度集中到房地產(chǎn)投資上，利用信貸政策引導房地產(chǎn)投資和市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整。要通過增加信貸投入，鼓勵滿足低收入人群經(jīng)濟承受能力要求的經(jīng)濟適用房項目的開發(fā)建設。三是金融機構(gòu)要嚴格執(zhí)行貸款“三查”制度，認真履行貸前調(diào)查，貸時審查，貸后檢查等信貸業(yè)務環(huán)節(jié)的職責，對項目進行全程介入和全程監(jiān)督，以保證房地產(chǎn)信貸資金專款專用，防范和化解金融風險。

（三）合理設置和完善房地產(chǎn)融資機構(gòu)

房地產(chǎn)融資機構(gòu)的合理設置和不斷完善，是開展房地產(chǎn)融資業(yè)務的前提條件。針對我國的實際情況，推進房地產(chǎn)金融機構(gòu)的發(fā)展與創(chuàng)新。一是要加快組建具有財政和金融雙重功能的政策性住房銀行，在政府新生市場運行原則的基礎上，干預房地產(chǎn)金融的運行，實現(xiàn)住房政治、社會的雙重目標。二是要建設專業(yè)的住房儲蓄貸款機構(gòu)，對其實行企業(yè)化經(jīng)營，資金自求平衡，并自覺接受中央銀行、銀監(jiān)會和政府房地產(chǎn)金融機構(gòu)的管理與監(jiān)督，并逐漸地把它作為經(jīng)營住房金融業(yè)的主要力量，以發(fā)揮其業(yè)務精、市場情況熟的專長。三是鼓勵金融機構(gòu)開設專門的商業(yè)性房地產(chǎn)金融業(yè)務，將房地產(chǎn)融資從一般融資業(yè)務中分離出來，并且支持集團內(nèi)部融資，使開發(fā)商、信貸機構(gòu)可以最大限度多渠道地獲取穩(wěn)定的資金來源。

（四）健全相關(guān)的法律法規(guī)體系

為給房地產(chǎn)金融體系的實行提供法制保障，實現(xiàn)多渠道融資，確保房地產(chǎn)金融各項工作的順利開展，必須切實落實房地產(chǎn)金融立法體系的健全。房地產(chǎn)金融立法工作應做到：對于現(xiàn)有房地產(chǎn)的法律法規(guī)，應盡快完善與落實，同時要將現(xiàn)有立法體系中已不再符合當前房地產(chǎn)金融發(fā)展要求的部分予以修改，使其與時俱進；對于尚缺失的法律法規(guī)，應通過收集意見與調(diào)查情況，盡快給出具體的出臺方案，如涉及金融信用監(jiān)管的法律制度等，促進房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。總之，只有建設相對完善的法律體系，給房地產(chǎn)金融的發(fā)展與創(chuàng)新提供保障，才能使房地產(chǎn)市場向更好更成熟的方向發(fā)展。

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