加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的探討

劉 佳

（吉林維豐稅務(wù)師事務(wù)有限公司，吉林 延吉 133000）

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，與此同時(shí)，也面臨著一系列的風(fēng)險(xiǎn)。由于受國家宏觀調(diào)控政策、行業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多方面因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了嚴(yán)重限制，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也在日益加劇。面對(duì)嚴(yán)峻的形勢，房地產(chǎn)企業(yè)必須找出風(fēng)險(xiǎn)控制的應(yīng)對(duì)措施，提高自身抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，最大限度的降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，只有這樣才能使企業(yè)獲得更好、更快的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

（一）償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

就當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，在初期階段往往是負(fù)債開發(fā)。企業(yè)自有資金僅占相當(dāng)小的比例，資金來源主要依靠銀行貸款。如果企業(yè)的投資不能按期回收，企業(yè)將難以達(dá)到預(yù)期收益，這樣以來，企業(yè)勢必面臨著償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，在高回報(bào)利益的驅(qū)使下，很多房地產(chǎn)企業(yè)不考慮高利率帶來的風(fēng)險(xiǎn)，盲目地、過度地進(jìn)行多渠道的籌融資活動(dòng)，很可能造成企業(yè)無法按期償還債務(wù)。

（二）利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

從某種意義上來說，利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一系列風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的風(fēng)險(xiǎn)。利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有較大的影響。由于受國家政策、通貨膨脹等因素影響，貸款利率極有可能增加，利率的增長將造成企業(yè)資金成本增加，預(yù)期收益減少，這樣以來勢必影響到企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（三）再籌資風(fēng)險(xiǎn)

再籌資是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)最常用的方法。房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在負(fù)債率高的現(xiàn)象，這從很大程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)債權(quán)人的保證程度，同時(shí)也加大了企業(yè)從其他渠道籌資的難度。房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源主要依賴于銀行貸款，近年來，國家出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，銀行逐步提高了存款準(zhǔn)備金率，并不斷緊縮銀根，使房地產(chǎn)企業(yè)的籌資更加棘手。一些較小的企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)的子公司資金來源主要依靠母公司借款，從很大程度上受母公司財(cái)務(wù)影響，一旦母公司財(cái)務(wù)狀況惡化，子公司將面臨著再籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（四）投資收回風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)商品受政治、經(jīng)濟(jì)等多種因素的影響，部分企業(yè)的房地產(chǎn)商品大量閑置。房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)投入了大量資金，在短期內(nèi)難以變現(xiàn)。此外，還存在客戶不能按時(shí)交清房款的情況，這就都將使房地產(chǎn)企業(yè)面臨投資回收風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因主要從宏觀和微觀兩個(gè)層面進(jìn)行分析。

（一）宏觀層面

其一，國家調(diào)控政策的影響。為適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢，國家出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，提高了房地產(chǎn)開發(fā)貸款門檻，加大了房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的難度。為響應(yīng)國家有關(guān)政策，銀行采取了通貨緊縮貨幣政策，這從很大程度上了限制了房地產(chǎn)企業(yè)的投資速度，遏制了房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

其二，市場不成熟。房地產(chǎn)業(yè)是近年來新興起的一個(gè)行業(yè)，起步階段較晚，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律及其經(jīng)營管理方面的研究尚欠成熟，還有待進(jìn)一步的研究。房地產(chǎn)投資運(yùn)作缺乏科學(xué)性，帶有很大的盲目性。有些房地產(chǎn)業(yè)將大量閑置的資金僅局限在商品房的投資上，形成了極為單一的投資模式。

其三，房地產(chǎn)企業(yè)還未形成完善的會(huì)計(jì)體系。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)，其會(huì)計(jì)核算不同于一般的加工企業(yè)。現(xiàn)階段，大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)缺乏完整的會(huì)計(jì)核算體系，關(guān)于會(huì)計(jì)科目的設(shè)置、指標(biāo)評(píng)價(jià)以及核算方法等還不夠完善規(guī)范。一些房地產(chǎn)業(yè)不考慮自身的特點(diǎn)，盲目照搬加工企業(yè)的核算辦法，以此得到的財(cái)務(wù)結(jié)果顯然沒有可比性。

（二）微觀層面

一是投資決策具有較大的盲目性。就大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)的投資來看，普遍帶有盲目性和投機(jī)性，企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的前期研究重視程度不足，缺乏對(duì)投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行研究。投資分析缺少具體依據(jù)，規(guī)劃缺乏科學(xué)性與合理性，投資決策存在一定的失誤。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尚未推行全面的財(cái)務(wù)預(yù)算，缺乏對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致、全面的財(cái)務(wù)預(yù)算。

二是財(cái)務(wù)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特性缺乏足夠的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)業(yè)本身就是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，不可避免的存在著一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)時(shí)刻樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，但在實(shí)際工作中，很多財(cái)務(wù)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較為薄弱，從很大程度上造成了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理人員的財(cái)務(wù)決策缺乏科學(xué)性、合理性，導(dǎo)致投資決策存在一定的失誤。這也是造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的又一重要原因。企業(yè)只有提高財(cái)務(wù)決策的科學(xué)性，才能最大程度的減少?zèng)Q策失誤。就目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)決策來看，普遍存在主觀決策與經(jīng)驗(yàn)決策現(xiàn)象。

三是成本費(fèi)用控制不嚴(yán)。一些房地產(chǎn)企業(yè)僅關(guān)注工程進(jìn)度的控制，卻不重視對(duì)成本費(fèi)用的控制，成本管理過于簡單，把房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理視為單項(xiàng)成本的控制工作。缺乏對(duì)后期財(cái)務(wù)成本費(fèi)用分析，未能很好的控制每一項(xiàng)具體的費(fèi)用。有些企業(yè)的成本費(fèi)用控制僅僅停留在簡單的記錄、計(jì)算上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到成本管理的要求。很多房地產(chǎn)企業(yè)都制定了相應(yīng)的成本控制目標(biāo)，但缺乏對(duì)影響成本因素的綜合考慮，造成成本費(fèi)用控制執(zhí)行結(jié)果出現(xiàn)較大偏差。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的措施

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制工作，找出積極應(yīng)對(duì)措施，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低到最小限度，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲得更好的發(fā)展。具體來說，可以從以下幾個(gè)方面著手：

（一）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

其一，注重現(xiàn)金流量表的作用?，F(xiàn)金流量表可以很好的反映房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)財(cái)務(wù)狀況以及經(jīng)營狀況，可以使會(huì)計(jì)報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)的經(jīng)營能力、支付能力、投資能力及籌資能力有更好的了解，這對(duì)有效避免財(cái)務(wù)決策風(fēng)險(xiǎn)有非常重要的意義。另一方面，通過現(xiàn)金流量表，企業(yè)的經(jīng)營者可以對(duì)資金供需市場及宏觀環(huán)境的變化有及時(shí)的了解。鑒于現(xiàn)金流量表的重要作用，企業(yè)必須引起足夠的重視。

其二，加強(qiáng)建筑材料成本管理。材料成本在開發(fā)成本中占有較大比重，做好材料成本管理可以從很大程度上增加企業(yè)盈利。加強(qiáng)材料成本管理就顯得極為重要。首先，企業(yè)應(yīng)選擇正確的材料核算方法，這是做好材料成本管理的基礎(chǔ)；其次，企業(yè)應(yīng)具備一套健全完善的材料成本管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，為材料成本管理工作的實(shí)施提供制度保障；最后，企業(yè)應(yīng)建立材料成本考核機(jī)制，并加大監(jiān)督力度，嚴(yán)格控制采購成本。

其三，加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理。做好應(yīng)收賬款管理工作對(duì)加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)、提高資金使用效益、防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)以及維護(hù)投資者利益有著非常重要的意義。所以，企業(yè)迫切需要制定一套系統(tǒng)、完整的應(yīng)收賬款管理制度，并將其落到實(shí)處。

其四，加強(qiáng)存貨管理。商品房是一種特殊的存貨，金額較大，投資成本高。一旦商品房滯銷，投資收回將成為泡影，勢必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成巨大損失。因此，企業(yè)必須采取積極應(yīng)對(duì)措施，最大限度降低商品房的空置率，提高資金周轉(zhuǎn)速度，縮短投資回收期。

（二）加強(qiáng)生產(chǎn)成本和風(fēng)險(xiǎn)的控制

加強(qiáng)生產(chǎn)成本和風(fēng)險(xiǎn)的控制對(duì)企業(yè)盈利有著極其重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立權(quán)責(zé)明晰的成本和風(fēng)險(xiǎn)控制體制，切實(shí)做好生產(chǎn)成本管理和風(fēng)險(xiǎn)控制工作。

要做好成本控制工作，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段入手，做好市場調(diào)研工作，設(shè)計(jì)出適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品。同時(shí)還要注重新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，最大限度的提高建筑工程的經(jīng)濟(jì)效益。

其次，在施工階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)引入競爭機(jī)制，選擇最優(yōu)的施工單位，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)施工進(jìn)度和施工質(zhì)量的控制。

第三，在竣工結(jié)算階段，企業(yè)應(yīng)做好預(yù)算控制工作，確保結(jié)算質(zhì)量。

（三）做好資金管理，提高資金利用率

資金是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)正常運(yùn)行的重要經(jīng)濟(jì)支撐，做好資金管理對(duì)房地產(chǎn)業(yè)至關(guān)重要。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視現(xiàn)金管理，制定科學(xué)合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃。其次，加強(qiáng)建筑材料成本管理工作。建筑材料成本占有較大比例，做好建筑材料成本管理，有利于提高資金利用率；最后，企業(yè)注重應(yīng)收賬款管理工作。制定完善的收款政策以及信用政策，盡可能減少死賬、壞賬出現(xiàn)的概率，提高資金利用效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良性循環(huán)。

四、結(jié)語

由于受多種因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)必須積極的應(yīng)對(duì)措施，提高自身抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低到最小限度，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)又快、又好的發(fā)展。

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