房產測繪單位如何應對賠償風險

胡秀英

(太原市房產產權登記中心，山西太原 030002)

隨著我國房地產市場的不斷擴大，房產交易量不斷增加，近幾年房價逐年升高，消費者維權的意識也越來越強。由于房屋價值量大，房產測繪成果尤其是房屋建筑面積的準確度直接關系到當事人的經濟利益，有時候幾平方米的數(shù)字，就會導致實際交易中相差幾千元乃至幾萬元。

多年前，由于手續(xù)不完善及其他各種原因的影響，不少房產登記面積未經正式測繪，所登記的房屋產權面積可能是依據(jù)合同面積、預售面積，也可能是產權人(單位)提供的建筑面積，給產生面積糾紛留下隱患。測繪作業(yè)人員的疏忽及測繪工作程序的不嚴密也可能導致房產測算錯誤。

由于房屋價值量大，房產面積測算失誤導致的糾紛時有發(fā)生，從房產測繪實際工作出發(fā)，測繪單位可以考慮從以下幾個方面應對房產面積測算失誤的風險。

1 建立房產面積賠償風險基金制度

《中華人民共和國測繪法》(2002年12月1日執(zhí)行)第四十八條:“測繪成果不合格的，責令測繪單位補測或者重測;情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整頓，降低資質等級直至吊銷測繪資質證書;給用戶造成損失的，依法承擔賠償責任?！币陨媳砻?，因房產測繪單位出具的房產測繪成果不合格，給當事人或利害關系人造成損害，屬于房產測繪單位的責任，受害人可以依法向測繪單位要求民事賠償，測繪單位應當對當事人的直接經濟損失予以賠償。

建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第十七條規(guī)定:“因登記機關工作人員過失導致登記不當，致使權利人受到經濟損失的，登記機關對當事人的直接經濟損失負賠償責任?！币簿褪钦f，若登記機關在審查房產測繪成果時因故意或過失造成他人損害的，登記機關應當承擔行政侵權賠償責任。

房產測繪單位要對完成的房產測繪成果質量負責，測繪單位要有高度的風險意識，要預見房產測繪質量問題引發(fā)的糾紛，認識到對產生的糾紛要負有賠償責任。我們可以通過一定的經濟手段合法地解決可能的糾紛，從房產測繪費中提出一定比例的資金作為房產面積賠償風險基金，以備解決房產測繪歷史遺留問題的賠償，同時對未來不可預見的面積賠償風險具備一定的應對能力。

2 加強《房產測繪合同》管理

《房產測繪管理辦法》第八條:“委托房產測繪的，委托人與房產測繪單位應當簽訂書面房產測繪合同?！痹诜慨a測繪合同中，測繪單位和委托方可以約定雙方的權利和義務、測繪項目的測繪范圍、內容、執(zhí)行技術標準、工期、費用、支付方式、爭議解決方式等條款。

《中華人民共和國消費者權益保護法》第四十四條:“經營者提供商品或者服務，造成消費者財產損害的，應當按照消費者的要求，以修理、重做、更換、退貨、補足商品數(shù)量、退還貨款和服務費或者賠償損失等方式承擔民事責任。消費者與經營者另有約定的按約定履行?！睂τ诜慨a測繪合同主體雙方，可以根據(jù)測繪項目的特點，在合同中寫明應承擔的賠償責任。

《中華人民共和國測繪法釋義》中，對第四十八條“測繪單位因測繪成果質量不合格所應承擔的民事法律責任”闡述到:“民事法律責任是通過協(xié)商、調解、仲裁、起訴等民事法律程序追究的。我國民法通則規(guī)定了十種承擔民事法律責任的方式，有停止侵害、返還財產、恢復原狀、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等。本條規(guī)定的民事法律責任的主要形式是賠償損失，即法律強制民事違法行為人向受害人支付一定的金錢，以彌補受害人因違法行為所遭受的財產損失和人身傷害?！痹凇斗慨a測繪合同》中，測繪單位和委托方可以約定賠償損失的具體額款，即向受害人支付一定的金錢。

在建設領域的《建設工程委托監(jiān)理合同》中，明確規(guī)定了監(jiān)理單位向委托單位賠償損失的累計賠償額不應超出監(jiān)理酬金總額(除去稅金)。參照《監(jiān)理合同》，我們可以在《房產測繪合同》中約定:“測繪單位提供的測繪成果質量不合格的，測繪單位應負責無償予以重測或采取補救措施以達到質量要求。因測繪成果質量不符合合同要求造成后果時，測繪單位應對因此造成的直接損失負一定的賠償責任，最高賠償額不超過本合同測繪費總額的一倍，情節(jié)嚴重的依法承擔相應的法律責任?！绷硪环矫嬉部梢约訌娢蟹降娘L險意識。在實際工作中，有房產開發(fā)公司明知房產預測結果明顯地大于他們核算的建筑面積，不告之測繪單位，而采用了錯誤的預測面積，從而引發(fā)一系列的糾紛，把責任完全推向房產測繪單位。為了規(guī)避這種情況，在《房產測繪合同》中寫明:“委托方在商品房預售之前，應將測繪單位提供的房產預(實)測成果報告予以公示，便于發(fā)現(xiàn)問題，以避免測繪失誤?！?/p>

《房產測繪合同》的簽訂、索賠所涉及到的內容力求全面、準確，要加強《合同》的履行，減少賠償風險。

3 加強房產測繪質量管理

測繪單位要加強測繪成果質量管理，貫徹“質量第一，注重實效，服務用戶”的方針，以保證質量為中心，滿足需求為目標，健全質量管理的規(guī)章制度，推行全面質量管理，建立和完善質量保證體系。加強生產作業(yè)過程質量管理，完善過程檢查，嚴格工序檢查，落實二級檢查制度。針對測繪項目，認真做好房屋測量草圖及原始記錄、《技術設計書》《技術總結報告》《測繪成果報告》。加強質量預控，將測繪項目中的一些薄弱點作為控制點，減少質量缺陷的產生，確保測繪產品質量。

在測繪工作中，各級工作人員要提高自身的質量意識、風險意識和法制觀念，牢固樹立質量與效益統(tǒng)一的觀點，把質量意識、風險意識融匯到每項管理工作中，降低賠償風險，提高測繪單位信譽，使房產測繪工作健康持續(xù)地發(fā)展。