談清單計價模式下房地產(chǎn)項目的成本控制

李海霞

(山西太原 030001)

傳統(tǒng)定額計價模式采用指令性計價的模式，無法體現(xiàn)投標單位的施工、技術(shù)和管理水平，也難以實現(xiàn)招標人對項目成本的有效控制。工程量清單計價模式采用市場為導向，施工企業(yè)自主計價，房地產(chǎn)公司通過市場競標，擇優(yōu)錄取、合理確定中標單位，反映市場的供求關(guān)系。

1 制定項目的目標成本

目標成本是企業(yè)預先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標，是項目成本的控制線。

許多地產(chǎn)公司因項目開發(fā)時間緊，并沒有事先建立明確的目標成本，總包土建單位合同也是僅有一個平方米指標來做合同總造價，無法作為項目的控制線，更沒有對每項工程進行細化指標的拆分、測算，結(jié)果導致了無法對工程成本進行后續(xù)跟蹤，哪些地方超過成本無從反映。

2 應注意的幾點問題

1)設(shè)計階段的成本控制。

在成本控制的體系里75%以上的成本是有設(shè)計階段進行控制的。設(shè)計的精確度與否，設(shè)計的理念如何決定了總的建造成本的75%以上的內(nèi)容。其余部分在招標階段，大約可以控制20%，其余的5%也就是能控制在簽證索賠結(jié)算里面了。對設(shè)計成本的控制，有兩點設(shè)想:a.指標的評審:諸多工程由于時間緊，致總承包工程招標基本在施工圖紙出具之前，導致后期的成本控制超標，這是后算賬才能發(fā)現(xiàn)的問題。如果，前期對設(shè)計的方案可以跟進，開始評價，并針對以往的結(jié)構(gòu)結(jié)算情況提出指標，這個問題應該可以避免。b.關(guān)于圖紙深化和設(shè)計變更的一些理念轉(zhuǎn)化。以什么樣的標準對圖紙的深化和設(shè)計變更進行評估，合約規(guī)劃一旦確立，理論不應有調(diào)整的空間，當時為了適應客戶的需求，服從營銷的需要，又需要對方案進行變更，這樣產(chǎn)生的費用為設(shè)計變更費用。設(shè)計變更費用在原規(guī)劃中進行簽證的評估，往往會導致控制難度很大。如果以動態(tài)的成本理念來看設(shè)計變更的問題，是否應該這樣認為:我們追求的成本控制是有標的的，標的物就是原設(shè)計的方案和據(jù)此方案寫定的合約規(guī)劃。合約規(guī)劃又是按項目的定位定價規(guī)定的，對于2 600元/m2進行限價的經(jīng)濟適用房2 200元/m2的結(jié)構(gòu)成本也許就是屬于超標了，但是對于15 000元/m2的來說，這樣的成本也許都是很低的。同樣類似的產(chǎn)品，增加局部的附屬功能，這樣的結(jié)果應該可以直接導致售價的上漲也許就是18 000元/m2，這樣的情況不應僅僅計為是行銷的利潤增加，而是對應成本的增加。

2)對于施工單位在報送施工方案中存在糾紛隱患需要慎重對待。

施工單位在報送施工方案中一般按有利于其施工，或者有利可圖的方案報送，需要我公司工程部高度重視，諸如:施工方案報送中，施工單位提出結(jié)構(gòu)墻，構(gòu)造柱采用后植筋法連接，我公司批注同意，由此產(chǎn)生植筋費用糾紛;又如:施工單位報送的拆除塔吊方案比合同文件約定的拆除塔吊所使用吊車不同，也會導致合同糾紛;再如:施工單位分段驗收會報送先進行通水試驗，等等均需要多花費用的，需要我們慎重對待。

3)關(guān)于交叉施工引起糾紛的思考。

現(xiàn)很多項目不是常規(guī)的先建設(shè)樓座，再進行室外園林的建設(shè)，而是同步進行，不可避免的造成了交叉施工，工程部各部門均自擬施工進度計劃，相互有重疊有干擾的地方很多，結(jié)果會造成合約口多支出更多的費用，比如市政施工時，自來水、天然氣、雨污水、熱力管道施工只能是分段施工，園林綠化回填土時造成的糾紛眾多，需要安排好插入時間，避免類似事件發(fā)生。

4)工程中的施工臨時工程的成本控制。

工程建設(shè)中，存在三通一平的場地建設(shè)，需要接通臨水、臨電、臨時道路、場地規(guī)劃等項，這些不在設(shè)計范疇之內(nèi)，但是花銷一樣很大，需要具有一定的專業(yè)知識的人員來完成，要審時度勢，做到正臨結(jié)合是最合理的，若做不到也需要盡量的優(yōu)化設(shè)計，建議設(shè)計部人員參與其中。

工程實例:如某地下車庫臨時照明工程，工程部原規(guī)劃，每4 m一盞日光燈，配管采用JDG20，配線采用ZRBV-2*2.5，配電箱采用施耐德品牌，完全依照正式工程來配置，完全沒有必要，后修改成為BVV-2*2.5護套線直接明敷設(shè)，既節(jié)省了資金，又達到了目的，還縮短了工期;比如某園林用的水泵需要接入電源，園林部給出的設(shè)計是YJV32-4*50電纜，規(guī)格所選過大，電纜型號選擇錯誤，可選YJV22即可，所以不專業(yè)的人做不專業(yè)的事，是會增加造價的。

5)合同存在不完善的地方。

a.總包合同中，和園林交場牽涉到材料二次倒運，合同中未有明細規(guī)定，此部分牽涉費用較多，現(xiàn)場把控只能現(xiàn)場見證簽證，操作不便，能否對材料、機械、交場工程形象進度節(jié)點有一個較為明確的規(guī)定。

b.對于一些特殊趕工措施費沒有明確規(guī)定，比如一期開盤下面幾層外架要拆除，在最后拆除外架過程中，下面一步外架要恢復(或搭設(shè)挑架)，根據(jù)星河灣特點，合同在對一期與其他后期有不同約定。

c.施工現(xiàn)場垃圾清理，現(xiàn)階段公司要求總包統(tǒng)一清理，但對于分包清理到什么程度，總包清理到什么時節(jié)，分攤比例費用沒有清晰的界定。

d.合同清單不齊全，有時條文中存在，但在清單中沒有，造成施工單位找借口扯皮。

e.總包合同最好要附有明確的精裝交場清單，界線要非常清楚。

f.合同中規(guī)定材料與設(shè)計有時不符，造成驗收困難，如外墻保溫板、合同約定為B2級，但驗收要求B1級(今后要求A級)，施工單位試驗報告也要求改動為費用扯皮。合同有時出得太晚，今后可否先把確定的材料、技術(shù)參數(shù)等技術(shù)標先傳項目部。

g.總包和分包管理:總包和甲方指定分包驗收資料管理等，如B區(qū)水電獨立分包資料蓋章，精裝修防水資料、地暖資料等，總包和分包為費用甲方扯皮。

h.保溫板防火等級需要做到B1級，施工單位提出，合同要求為B2，招標部答復:B2變?yōu)锽1，中間發(fā)生的檢驗試驗費差價，需要解決。