論房地產(chǎn)項目的資金管理

范文光

(內(nèi)蒙古隆升建筑安裝工程有限公司，內(nèi)蒙古包頭 014030)

0 引言

房地產(chǎn)開發(fā)的效益和資金管理密切相關，房地產(chǎn)企業(yè)通過合理有效地籌集和使用資金，做到優(yōu)化資金結構，拓寬融資渠道，控制投資風險，提高資金使用效率，促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。

1 房地產(chǎn)項目的資金來源

1.1 自有資金

自有資金包括股東投入的注冊資本(含發(fā)行股票募集的資金)、留存利潤等，一般用于支付地價、前期稅費和政府收費等前期費用等。

1.2 借入資金

借入資金主要是向金融機構的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等。根據(jù)目前的規(guī)定，在項目自有資金投入達到項目整體投資的35%，并且四證齊全后，可申請項目貸款，銀行貸款額度一般占項目總投資的40%～60%。

1.3 銷售回籠款

銷售回籠款即向購房業(yè)主收取的房款。根據(jù)目前的預售制度，在項目取得預售證后可對外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補項目的持續(xù)開發(fā)成本投入，而且可以逐漸償還項目貸款并實現(xiàn)利潤。

2 資金籌集的主要渠道

2.1 股權融資

股權融資主要是指企業(yè)通過資本市場以股東投入實現(xiàn)資本金的增加，包括資本市場首次公開發(fā)行(IPO)、公開增發(fā)、定向增發(fā)等方式;還有一種間接上市融資，即買殼上市。股權融資作為上市公司主要的融資渠道，廣泛受到上市公司的青睞。

2.2 發(fā)行債券

通過發(fā)行各種債券取得資金，包括發(fā)行公司債、短期融資券(中期票據(jù))、企業(yè)債券等方式。

2.2.1 公司債

由上市公司通過資本市場(通過交易所市場)為籌集長期資金而向一般大眾舉債，承諾于指定到期日向債權人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。

2.2.2 短期融資券(中期票據(jù))

由人民銀行主導的銀行間債券市場的一項創(chuàng)新性債務融資工具，由企業(yè)發(fā)行的無擔保短期本票，發(fā)行規(guī)模一般不得超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%。具有法人資格的非金融企業(yè)，可依照《短期融資券管理辦法》規(guī)定的條件和程序，在銀行間債券市場發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券。融資券不對社會公眾發(fā)行，只對銀行間債券市場的機構投資人發(fā)行，在銀行間債券市場交易。

2.2.3 企業(yè)債券

企業(yè)債券由中央政府部門所屬機構、國有獨資企業(yè)或國有控股企業(yè)依照法定程序發(fā)行(可以在交易所市場或銀行間債券交易市場)，約定在一定期限內(nèi)(中長期)還本付息的債券，由國家發(fā)改委和國務院審批，一般要求予以擔保，債券發(fā)行后，審批部門不再對發(fā)債主體的信息進行披露和市場行為進行監(jiān)管。

2.3 銀行貸款

銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的貸款，是房地產(chǎn)項目開發(fā)資金的最主要融資渠道之一。按照貸款資金的使用目的和方式的不同，房地產(chǎn)貸款主要有以下兩種類型:項目開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于項目開發(fā)建設環(huán)節(jié)的貸款。經(jīng)營性物業(yè)貸款，主要是指銀行將已建成并投入使用的經(jīng)營性物業(yè)長期穩(wěn)定的收入作為分期還款來源的一種物業(yè)抵押貸款，貸款資金不限定固定用途。

2.4 房地產(chǎn)投資信托(REITs)

REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

3 資金籌集應關注的焦點

資金籌集主要關注兩個方面:一是資金來源結構，主要是指投資者籌集各種資金來源而構成的財務結構，一般指股東投入資金和企業(yè)借入資金的比例;二是取得資金的成本。

1)合理確定資金來源結構。

財務杠桿就是利用借貸資金擴大自有投資的產(chǎn)出。發(fā)揮財務杠桿的前提是，當投資收益率大于借貸成本時，財務杠桿是有利的。借貸資金與自有資金的比例越大，財務杠桿的作用就越大，此時，投資收益會越高。因此，企業(yè)對外借款除了保障資金需求外，另外一個重要目的是利用財務杠桿作用獲取更大的收益，提高實投資金的回報率。

發(fā)生財務風險一般是由于債務資金期限結構安排不當或者由于資金收支預算與實際不符而產(chǎn)生的支付危機。因此，要有效地控制財務風險:

a.一定要注意短期、中長期資金的均衡安排，特別要注意短期負債的比例，避免還債期過于集中，造成企業(yè)資金鏈斷裂。

b.做好資產(chǎn)周轉期限結構與債務期限結構的匹配，避免短貸長投，根據(jù)不同產(chǎn)品的開發(fā)節(jié)點和預售時間，安排不同的資金來源銜接。

c.努力降低資金籌集成本。

2)資金成本是指投資者籌集資金時付出的代價。資金籌集成本直接關系到項目收益水平，資金成本高將虧蝕企業(yè)的利潤，甚至使企業(yè)陷于困境。

籌資產(chǎn)生的成本主要由三部分組成:

a.籌集資金過程中發(fā)生的各種費用，即籌資費。如發(fā)行股票的承銷費，銀行貸款的手續(xù)費等;該項費用一般與籌資額度、籌資期限不直接相關，屬于籌資成本中的固定費用。

b.向資金提供者支付的報酬，及資金使用費或占用費。如發(fā)行債券或銀行貸款時的利息，發(fā)行股票的股息、紅利等。資金使用費與籌資額度、籌資期限直接相關，屬于籌資成本中的變動費用。

c.特定條件下的機會成本。

4 如何辦理銀行貸款

銀行貸款是滿足項目后續(xù)建設資金需求和減少自有資金占用、充分利用財務杠桿提高自有資金收益率的關鍵，從項目公司看，銀行貸款是房地產(chǎn)項目主要資金來源。

4.1 銀行貸款的放款條件

1)自有資金投入占總投資35%以上，目前由于地價占總投比例較高，一般地價支付完畢即可達到自有資金投入要求;

2)項目四證齊全(國土證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工證)，主要是控制施工證節(jié)點。

4.2 辦理銀行貸款的流程

1)與銀行溝通，擬定貸款方案;

2)銀行前、后臺進行項目評估;

3)銀行審貸會過會;

4)落實四證、抵押、法律文件等相關放款條件;

5)銀行放款;各銀行對公司整體授信仍有存量且放款銀行具備放款規(guī)模;

6)銀行貸款資金轉出及使用。

4.3 辦理銀行貸款需關注的事項

1)合理確定貸款額度:公司每個項目均應在銀行可接受的范圍內(nèi)爭取最大的貸款額度，一般在總投資的40%～60%。

2)項目前期規(guī)劃報建時應注意分證:為發(fā)揮資源的最大優(yōu)勢，充分地利用銀行貸款資金，在前期規(guī)劃報建時，可根據(jù)項目的大小，考慮分拆工程規(guī)劃許可證和施工證，拆分成若干期，能為今后的融資工作帶來靈活和便利。

3)貸款擔?；虻盅簵l件應關注的方面:在抵押不影響銷售的情況下，應優(yōu)先使用抵押方式，并提高抵押率，充分利用抵押物資源。

4)貸款資金使用應關注的方面:要盡量和銀行協(xié)商，力爭突破貸款資金的封閉管理，將貸款通過合理的渠道轉出，提高貸款資金的使用效率，避免貸款資金發(fā)放后長期閑置在賬面的情況出現(xiàn)。

5)貸款成本及利率調(diào)整周期應關注的方面:力爭獲取市場上最優(yōu)惠的貸款成本條件。要關注利率的變化趨勢，在銀行貸款利率處于下降通道時，貸款利率應按季或月調(diào)整。反之，則盡量按年度甚至更長的時間調(diào)整利率。

5 銷售回籠應注意的環(huán)節(jié)

房款回籠工作應貫穿于銷售的各個環(huán)節(jié)，保證銷售和回籠的目標一致性，將回籠任務責任到人，并與業(yè)績掛鉤。加強銷售回籠工作應注意以下幾方面內(nèi)容:

1)加快銷售簽約。

2)優(yōu)化收款流程，促進房款的快速回籠。

3)充分利用法律手段保證按期付款的嚴肅性。

4)加快銀行按揭的辦理。

5)加快其他項權證辦理，解除公司擔保責任。

6)做好銷售誠意金和購房定金的管理。