試論物業(yè)管理信息化建設(shè)與物業(yè)費(fèi)請求權(quán)主體的重構(gòu)

劉 撰

（河海大學(xué)，211100）

近年來，在我國的物業(yè)管理實(shí)踐中，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)服務(wù)而產(chǎn)生的矛盾已然成為了影響住宅小區(qū)內(nèi)部和諧、穩(wěn)定的最重要因素。造成這種情形的原因一方面與物業(yè)服務(wù)公司未能及時(shí)、有效地為業(yè)主提供滿意的服務(wù)有關(guān)，也與業(yè)主任意地、過度頻繁的行使物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)費(fèi)抗辯權(quán)有關(guān)。

1 物業(yè)費(fèi)請求權(quán)主體現(xiàn)狀

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。但是《物業(yè)管理?xiàng)l例》中并沒有明確規(guī)定業(yè)主向“誰”履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，而是根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的有關(guān)規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)的請求權(quán)。其請求權(quán)基礎(chǔ)即為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同。在此種模式下，請求權(quán)主體是單一的，僅物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有物業(yè)費(fèi)請求權(quán)。

2 物業(yè)費(fèi)請求權(quán)主體的重構(gòu)：業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)

《北京市住宅區(qū)業(yè)主共有資金管理辦法（征求意見稿）》第五條第二項(xiàng)規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)向業(yè)主大會交納管理物業(yè)共用部分所需的物業(yè)服務(wù)資金和其它分?jǐn)傎M(fèi)用”。該條規(guī)定打破了我國目前由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接向業(yè)主收繳物業(yè)費(fèi)的模式，轉(zhuǎn)而由業(yè)主向業(yè)主大會交納物業(yè)費(fèi)，業(yè)主大會擁有向業(yè)主收繳物業(yè)費(fèi)的請求權(quán)。此種做法在不失為一種有益的嘗試，但要真正推廣此種收費(fèi)模式，理論上亦要解決業(yè)主大會向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)的請求權(quán)基礎(chǔ)、業(yè)主在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)的法律地位以及權(quán)利義務(wù)等問題。

2.1 交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)，業(yè)主大會對業(yè)主享有法定的物業(yè)費(fèi)請求權(quán)。

由于建筑物區(qū)分所有的存在，需要有專人或者企業(yè)為業(yè)主共有部分提供維護(hù)，為整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全與衛(wèi)生提供服務(wù)。業(yè)主享有使用業(yè)主共有部分的權(quán)利，享受物業(yè)管理區(qū)域的舒適、衛(wèi)生與安全的時(shí)候就必須承擔(dān)交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)不僅關(guān)系到業(yè)主自身利益，也是整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益的需要。為了維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共利益，我國《物權(quán)法》第七十二條明確規(guī)定：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利而不履行義務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定，業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。因此，交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)，業(yè)主不能以不享受權(quán)利，而拒絕履行該義務(wù)。

雖然《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，明確規(guī)定了交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)，但并沒有規(guī)定業(yè)主向誰履行該法定義務(wù)。目前理論上和實(shí)踐中，都認(rèn)為業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)的提供者——物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)費(fèi)。此種認(rèn)識有待商榷。首先，業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)不僅僅是為了業(yè)主個(gè)人的利益，更是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益的需要，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向代表業(yè)主公共利益的主體——業(yè)主大會履行該法定義務(wù)；其次，法律不能在沒有任何關(guān)系的不同的主體之間強(qiáng)制設(shè)立權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因?yàn)榉ǘx務(wù)是根據(jù)國家制定的法律所規(guī)定的必須做出一定行為或不得做出一定行為的約束。最后，物業(yè)服務(wù)是全體業(yè)主為了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共利益組成一個(gè)整體而向物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買的，因此就必須有代表全體業(yè)主利益的團(tuán)體與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行磋商，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確各自的權(quán)利義務(wù)。

2.2 業(yè)主大會在物業(yè)管理活動中具有主體資格，物業(yè)服務(wù)公司享有對業(yè)主大會約定的物業(yè)費(fèi)請求權(quán)。

業(yè)主大會的法律地位問題，法律中沒有明確的規(guī)定，傳統(tǒng)的民事主體理論認(rèn)為，民事主體,是指參加民事法律關(guān)系,享受民事權(quán)利并承擔(dān)民事義務(wù)的人.這類主體的特征就在于他們的獨(dú)立性:（1）意志獨(dú)立。（2）財(cái)產(chǎn)獨(dú)立。（3）責(zé)任自負(fù)。

首先，業(yè)主大會雖然是全體業(yè)主組成的會議體形式，業(yè)主大會的決議往往是通過業(yè)主投票的形式形成的，并由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行；其次，《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，業(yè)主大會決定籌集和使用專項(xiàng)維修基金，此專項(xiàng)基金即獨(dú)立于業(yè)主，而歸業(yè)主大會秉持為業(yè)主利益服務(wù)的原則進(jìn)行使用和支配，此乃構(gòu)成業(yè)主大會財(cái)產(chǎn)獨(dú)立的基礎(chǔ)之一，另業(yè)主交給業(yè)主大會的物業(yè)費(fèi)亦是屬于業(yè)主大會獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，因此業(yè)主大會的財(cái)產(chǎn)獨(dú)立；最后，業(yè)主大會能夠以其獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。其承擔(dān)責(zé)任的方式往往表現(xiàn)為向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)費(fèi)、向工程單位支付維修費(fèi)等行為。由此，業(yè)主大會應(yīng)具有獨(dú)立的法律地位，享有民事主體資格。

3 物業(yè)費(fèi)請求權(quán)二元主體結(jié)構(gòu)的合理性分析

3.1 理順合同法律關(guān)系，回歸物業(yè)服務(wù)合同的本源。物業(yè)管理服務(wù)是業(yè)主因建筑物區(qū)分所有而產(chǎn)生的公共物業(yè)需要維修及養(yǎng)護(hù)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安需要維護(hù)、小區(qū)內(nèi)的公共衛(wèi)生需要人要打掃，而委托他人為小區(qū)的全體業(yè)主提供公共服務(wù)。這種委托的委托方是全體業(yè)主，單個(gè)的業(yè)主沒有權(quán)利將小區(qū)的公共服務(wù)委托他人，因?yàn)槿绱藙t是對其他業(yè)主的事務(wù)進(jìn)行處理，構(gòu)成對他人權(quán)利的侵犯，也沒有支付巨額的物業(yè)費(fèi)來購買公共服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)是全體業(yè)主作為一個(gè)整體，將小區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)委托給第三人的行為，而業(yè)主大會正是作為全體業(yè)主的代表，由業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)將小區(qū)的公共服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會即代表全體業(yè)主成為了與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同并成為該合同的主體，業(yè)主向業(yè)主大會交納物業(yè)費(fèi)，業(yè)主大會再根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)費(fèi)。

我國目前的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)模式下，由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，再由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)的模式，首先，是對合同相對性的不當(dāng)突破，業(yè)主時(shí)常以并非合同當(dāng)事人作為抗辯；其次，雖然司法解釋中規(guī)定業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主有效，理論上將業(yè)主委員會視為業(yè)主的代表人，表面上是業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，實(shí)際上是全體業(yè)主分別與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了同樣的一份物業(yè)服務(wù)合同。這種模式下，一方面造成小部分業(yè)主不滿意物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，而行使物業(yè)費(fèi)抗辯權(quán)時(shí)難以得到預(yù)期效果，另一方面如果是該物業(yè)服務(wù)合同意味著每個(gè)業(yè)主都與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了同樣的一個(gè)物業(yè)服務(wù)合同，那么當(dāng)大多數(shù)人不交物業(yè)費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就不能利用同時(shí)履行抗辯權(quán)進(jìn)行抗辯，因?yàn)槠湟廊回?fù)有對其他繳費(fèi)業(yè)主履行小區(qū)整體公共服務(wù)的義務(wù)，如此將帶來合同不公。改變舊有的收費(fèi)模式，由業(yè)主向業(yè)主大會履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，而后由業(yè)主大會向物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同義務(wù)，能夠理順各方的權(quán)利義務(wù)，保障業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，是對物業(yè)服務(wù)合同本源的回歸——業(yè)主整體委托他人進(jìn)行公共服務(wù)。

3.2 提高物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率，緩解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾。物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率低，在我國目前的物業(yè)管理中是一個(gè)普遍的現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然可以通過向法院起訴請求業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，但因單個(gè)業(yè)主所欠的物業(yè)費(fèi)數(shù)額很小，而訴訟成本較高，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般不愿意通過訴訟手段請求業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，轉(zhuǎn)而利用停水停電、暴力威脅等手段來脅迫業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，使業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾激化，影響小區(qū)和諧。將物業(yè)費(fèi)明確界定為業(yè)主的法定義務(wù)，由業(yè)主向業(yè)主大會交納物業(yè)費(fèi)，而后由業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)費(fèi)此種模式，首先，業(yè)主有交納物業(yè)費(fèi)的法定義務(wù)，且業(yè)主是向其自身的組織履行該義務(wù)，可以提高業(yè)主自愿交納物業(yè)費(fèi)的積極性；其次，如果業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)，業(yè)主大會可以通過限制業(yè)主成員權(quán)、征收滯納金甚至在業(yè)主拖欠時(shí)間長、欠費(fèi)金額較大時(shí)可以通過強(qiáng)制拍賣其專有物業(yè)，并對其價(jià)金優(yōu)先受償，由此亦可以提高業(yè)主物業(yè)費(fèi)的繳費(fèi)率；最后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，不與業(yè)主直接接觸，而是與向業(yè)主大會收取物業(yè)費(fèi)，有效避免業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的沖突。

3.3 維護(hù)業(yè)主利益，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。在物業(yè)管理中，業(yè)主的根本利益在于交納一定的物業(yè)費(fèi)，享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，使物業(yè)管理區(qū)域能夠和諧、安全、衛(wèi)生，使物業(yè)保值增值。業(yè)主行使物業(yè)費(fèi)抗辯權(quán)，拒絕交納物業(yè)費(fèi)，其目的并不在于不交物業(yè)費(fèi)，而是希望通過抗辯權(quán)的行使，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。但在實(shí)踐中，因?yàn)閱蝹€(gè)業(yè)主所要交的物業(yè)費(fèi)金額很小，基于成本的考量，物業(yè)服務(wù)企業(yè)任由該業(yè)主行使抗辯權(quán)，而不提高其服務(wù)，如此最終利益受到損害的依然是業(yè)主。業(yè)主將物業(yè)費(fèi)交給業(yè)主大會，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)費(fèi)，并行使物業(yè)費(fèi)抗辯權(quán)，可以有效改變業(yè)主勢單力薄的現(xiàn)狀，通過集體的力量與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，當(dāng)不滿意物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)時(shí)，通過集體的力量進(jìn)行抗辯，可以有效促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高其服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)業(yè)主的利益。

4 結(jié)語

業(yè)主大會享有向業(yè)主請求交納物業(yè)費(fèi)的法定請求權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有向業(yè)主大會請求支付物業(yè)費(fèi)的約定請求權(quán)，使現(xiàn)有單一的僅由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有向業(yè)主請求支付物業(yè)費(fèi)的請求權(quán)，轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)費(fèi)請求權(quán)主體的二元化，是建立在正確認(rèn)知業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)義務(wù)的本質(zhì)，理順物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三者之間關(guān)系的基礎(chǔ)上，能夠提高物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)率，緩解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾，保障業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益的有效措施。

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