吉林省房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對房地產(chǎn)新政的策略研究*

劉 楠滕 龍

(1:吉林建筑大學(xué)城建學(xué)院，長春 130111;2:吉林省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院，長春 130061)

在經(jīng)歷了2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、“9·29新政”、2011年的“新國八條”及2013的“國五條”等不斷升級的五次宏觀調(diào)控之后，吉林省的房地產(chǎn)行業(yè)在土地成交量、商品房銷售量及銷售面積，房地產(chǎn)投資額等方面受到影響.房地產(chǎn)行業(yè)采取了一些應(yīng)對策略，保證了行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展.

1 2010年以來吉林省房地產(chǎn)新政的主要內(nèi)容

2010年1月發(fā)布了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，簡稱“國十一條”，從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險、明確責(zé)任”四個方面，正式確定了2010年樓市政策基調(diào)，表示政府遏制房價過快增長的決心和強(qiáng)硬態(tài)度.2010年4月，國務(wù)院發(fā)布了“新國十條”，目的在于遏制房價過快上漲，實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策.9月29日，住建部各部委出臺措施“國五條”，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果.為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購房，2011年1月26日，國務(wù)院推出“新國八條”，內(nèi)容包括進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任;加大保障性安居工程建設(shè)力度;強(qiáng)化差別化住房信貸政策;嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理;合理引導(dǎo)住房需求;落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制等.2013年2月，在樓市上漲預(yù)期愈演愈烈之時，國務(wù)院常務(wù)會議出臺五項調(diào)控政策措施，堅持調(diào)控政策不動搖、力度不放松，具體包括完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)和加強(qiáng)市場監(jiān)管等內(nèi)容.

吉林省在貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策的同時，頒布了地方性規(guī)章和法規(guī).2010年在住建部、國土部和監(jiān)察部的督促下，“限購令”正在全國各地實行，2011年5月20日，長春實行限購.吉林省的房地產(chǎn)行業(yè)一方面貫徹國家的宏觀調(diào)控政策，一方面結(jié)合吉林省發(fā)展現(xiàn)狀，制定了更為合理的政策和法規(guī)，并逐一落實，同時積極建立保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長期機(jī)制[1].

2 房地產(chǎn)新政以來吉林省房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

在房地產(chǎn)新政最初執(zhí)行的2010年，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資921.01億元，增長21.7%.商品房竣工面積1871.38萬m2，增長27.3%;商品房銷售建筑面積2319.64萬 m2，增長19.3%.其中，銷售住宅面積2062.73萬m2，增長17.3%.從以上數(shù)據(jù)可以看出，由于新政發(fā)揮作用具有時滯性，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策尚未產(chǎn)生明顯效果.

2011年，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1165.39億元，增長26.5%.商品房竣工面積1656.17萬m2，下降18.4%;商品房銷售建筑面積2364.25萬m2，下降0.7%.其中，銷售住宅面積2060.73萬m2，下降2.1%.2011年，房地產(chǎn)開發(fā)投資雖然出現(xiàn)絕對增長，但由于消費(fèi)者表現(xiàn)出理性消費(fèi)、觀望等行為，商品房銷售面積出現(xiàn)下降.商品住宅出現(xiàn)上述情況，但保障性住房卻得到一定程度的發(fā)展.2011年，吉林省“八路安居”工程實現(xiàn)從城鎮(zhèn)到農(nóng)村、礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)全覆蓋，48.11萬戶家庭住房條件得到改善.“暖房子”工程增量擴(kuò)面，68.87萬戶城市居民受益.

進(jìn)入2012年，由于房地產(chǎn)行業(yè)深入研究房地產(chǎn)新政的內(nèi)容及意圖，采取了若干對策，呈現(xiàn)出發(fā)展趨勢.具體體現(xiàn)在，全年新建項目完成投資2790.80億元，同比增長11.0%;擴(kuò)建項目完成投資1835.30億元，增長24.6%;改建和技術(shù)改造項目完成投資3016.27億元，增長77.9%.全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1310.03億元，增長9.6%.商品房竣工面積1927.87萬m2，增長2.6%;商品房銷售建筑面積2452.42萬m2，增長0.8%.其中，銷售住宅面積2159.43萬m2，增長1.7%.組織實施“八路安居”和“暖房子”工程，保障性住房實現(xiàn)從城鎮(zhèn)到農(nóng)村、礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)全覆蓋，1120多萬居民居住條件得到改善.

2013年，吉林省將繼續(xù)扎實推進(jìn)保障性安居工程，開工建設(shè)33.87萬套;重點(diǎn)抓好農(nóng)村危房改造和農(nóng)民房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作;發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼25萬戶;深入實施“暖房子”工程.

吉林省房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長，房屋價格穩(wěn)步上漲.但與全國其他省份相比，總量不大，增速不快，還處于發(fā)展的初級階段，未來的發(fā)展空間還很大.

3 吉林省房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對房地產(chǎn)新政的策略

吉林省房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，要加快建設(shè)普通商品住房，增加中低價位、中小戶型商品性住房供給，支持自住性和改善性住房需求，從品牌建設(shè)入手，發(fā)展多元化的融資渠道，以物業(yè)管理增加產(chǎn)品的附加價值，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展.

3.1 關(guān)注并滿足消費(fèi)者多層次的購房需求

首先，要加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系;不斷增加普通商品住房有效供給，使公共租賃住房成為房地產(chǎn)發(fā)展的新亮點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)范運(yùn)行，廉租房和棚戶區(qū)改造房繼續(xù)推進(jìn);其次，要創(chuàng)新管理體制，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的供需及結(jié)構(gòu)變化，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場區(qū)域性問題的調(diào)查并及時向社會公布供求信息;再次，要加快建設(shè)科技集成度較高的節(jié)能型住宅，提升中低價位、中小戶型住宅的綜合品質(zhì)，實現(xiàn)節(jié)約型、經(jīng)濟(jì)型的理性住房需求行為和健康文明、節(jié)約資源消費(fèi)模式;最后，要加強(qiáng)住房制度建設(shè)，堅決抑制不合理住房需求[2].加大保障性住房供給，對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度;對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房保障;對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住房相結(jié)合的制度.

3.2 制定品牌建設(shè)戰(zhàn)略以提升品牌價值

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)自覺地把品牌建設(shè)擺在首位，努力創(chuàng)造更多的吉林名牌，不斷提升經(jīng)濟(jì)實力和核心競爭力.在保證企業(yè)戰(zhàn)略與政府制定的地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略契合匹配的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)首先強(qiáng)化品牌培育，加快發(fā)展自主創(chuàng)新品牌.立足于吉林省支柱和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，以骨干企業(yè)為龍頭，投入優(yōu)勢力量，重點(diǎn)培育，使其發(fā)展成為具有廣泛影響力的規(guī)模大、競爭力強(qiáng)的中國名牌產(chǎn)品.同時，發(fā)揮典型示范和帶動作用，積極推進(jìn)實施品牌戰(zhàn)略示范企業(yè)創(chuàng)建工作;其次，強(qiáng)化品牌宣傳，維護(hù)名牌形象，提高名牌經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，積極營造一個關(guān)注品牌、宣傳品牌、發(fā)展品牌、培育品牌、爭創(chuàng)品牌的良好氛圍，為自主品牌開拓省內(nèi)外、國內(nèi)外市場提供有力支持;再次，要重點(diǎn)做好品牌的推薦宣傳工作，各級政府應(yīng)增強(qiáng)服務(wù)意識，為企業(yè)實施品牌戰(zhàn)略提供信息服務(wù)，特別是行業(yè)發(fā)展方面的信息服務(wù)，以增強(qiáng)企業(yè)的決策針對性.通過構(gòu)筑信息平臺，提高商標(biāo)品牌競爭能力;最后，堅持企業(yè)主體作用，圍繞品牌建設(shè)推進(jìn)生產(chǎn)要素聚集，圍繞品牌企業(yè)加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)協(xié)作配套.要找好著力點(diǎn)，注重改革創(chuàng)新，加大企業(yè)產(chǎn)品技術(shù)研發(fā)力度，加快提高企業(yè)品牌競爭力.

同時，充分發(fā)揮吉林省生態(tài)資源豐富的優(yōu)勢，以長白山國際旅游度假區(qū)建設(shè)為突破口，發(fā)展旅游房地產(chǎn).創(chuàng)建宜居城市及生態(tài)宜居建筑和山水宜居建筑品牌，建設(shè)以“生態(tài)”、“綠色”、“健康”為理念的住宅小區(qū).通過利用特色資源，扶持特色產(chǎn)業(yè)，打造特色城市，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推進(jìn)城市化進(jìn)程.

3.3 發(fā)展多元化融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)尤其是小微房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難較大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極應(yīng)對，制定多元化融資發(fā)展戰(zhàn)略.積極爭取國家的支持，繼續(xù)加強(qiáng)與各金融機(jī)構(gòu)總部合作，充分發(fā)揮各類融資平臺作用，提高融資能力;探索有效的民間融資方式、建立中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展基金和互助性擔(dān)保制度、尋求合作開發(fā)等方式均可以降低融資成本、減少融資風(fēng)險;切實強(qiáng)化資金使用監(jiān)督，全面啟動政府性投資項目和專項資金全程監(jiān)控預(yù)警系統(tǒng)，開展網(wǎng)絡(luò)實時預(yù)警糾錯，確保項目資金安全運(yùn)行，最大限度地發(fā)揮效益;結(jié)合我國國情，借鑒國外房地產(chǎn)企業(yè)融資模式，積極進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新，采取租賃權(quán)融資、權(quán)益性融資、過橋貸款、委托貸款、土地典當(dāng)?shù)刃滦腿谫Y方式以確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展.

3.4 加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)

加強(qiáng)物業(yè)管理工作.一是嚴(yán)格按照《吉林省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定完善物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金使用和管理制度，加大專項維修資金監(jiān)管力度，保證專項維修資金的正確使用，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益;二是建立和完善物業(yè)管理市場競爭機(jī)制.物業(yè)管理項目通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，不斷推進(jìn)物業(yè)管理的市場化管理[3].通過上述途徑，可以更好地提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加價值.

4 結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)的政策性很強(qiáng)，隨著環(huán)境的變化，國家和地方不斷通過頒布各項法律法規(guī)和政策來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展.吉林省房地產(chǎn)行業(yè)采取了應(yīng)對房地產(chǎn)新政的若干措施，通過這些措施的落實，能夠為房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)尋找到新的發(fā)展方向，使其平穩(wěn)健康發(fā)展.

[1]袁秀明.樓市調(diào)控“治標(biāo)”不如“治本”[J].新金融，2010(10):19－21.

[2]廖英敏.房地產(chǎn)新政實施對房地產(chǎn)市場的影響[J].中國發(fā)展觀察，2010(5):8－9.

[3]張?zhí)?，王俊?2010年房地產(chǎn)新政對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生影響的實證分析[J].學(xué)術(shù)探索·理論研究，2011(1):16－18.