盤活土地資源 促進(jìn)樂山旅游轉(zhuǎn)型升級(jí)

李文飛

(峨眉山-樂山大佛風(fēng)景名勝區(qū)管理委員會(huì) 四川 樂山 614000)

近年來，為適應(yīng)游客消費(fèi)觀念和方式轉(zhuǎn)變的需要，進(jìn)一步提高旅游產(chǎn)業(yè)品質(zhì)和核心競(jìng)爭力，全國各地政府和景區(qū)積極轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，努力推進(jìn)旅游業(yè)從單一觀光型向觀光休閑度假復(fù)合型的轉(zhuǎn)變。其中，旅游土地資源因其稀缺性、獨(dú)特性、區(qū)位性等優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)成為促進(jìn)旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要保證和支撐力量，對(duì)其進(jìn)行合理的規(guī)劃、開發(fā)和利用，將成為調(diào)整地方和景區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長模式，實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展、跨越發(fā)展的有力手段。

一、旅游土地資源利用概況

旅游土地資源利用，俗稱旅游地產(chǎn)，主要包括旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)和旅游住宅地產(chǎn)，其表現(xiàn)形態(tài)有休閑度假村、主題公園、旅游培訓(xùn)基地、會(huì)議中心、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店等項(xiàng)目。與普通商業(yè)住宅類地產(chǎn)不同，旅游地產(chǎn)高度依附于旅游業(yè)的發(fā)展和旅游資源的開發(fā)，具有科學(xué)的規(guī)劃、功能復(fù)合、附加值較高和宜于投資等特征。這些特征使旅游地產(chǎn)在居住品質(zhì)、投資價(jià)值和發(fā)展前景方面，比單一的住宅或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有更多的優(yōu)勢(shì)，因而備受各方關(guān)注和青睞。

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生始于19世紀(jì)的法國地中海沿岸，當(dāng)時(shí)地中海沿岸因風(fēng)光秀麗、氣候適宜，備受法國王公貴族的喜愛，隨即開發(fā)了大量海濱別墅供其休閑度假，并吸引了歐洲、北美等地的王公貴族、富商巨賈蜂擁而至，地中海由此成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。20世紀(jì)60年代，法國阿爾卑斯山的別墅度假村首先以分時(shí)銷售的方式招攬客戶，形成了分時(shí)度假的雛形，逐漸受到全球各地游客的喜愛，并得以快速推廣。今天，分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑住宅等已遍布世界各地。

自20世紀(jì)80年代末90年代初起，旅游地產(chǎn)概念逐漸傳入國內(nèi)，并在一些地區(qū)和景區(qū)得到實(shí)踐，先后經(jīng)歷了快速發(fā)展、結(jié)構(gòu)調(diào)整、平穩(wěn)推進(jìn)等階段，形成了具有代表性的成功案例如海南亞龍灣、博鰲國家旅游休閑度假區(qū)、深圳華僑城、杭州樂園等旅游地產(chǎn)集群。這些旅游地產(chǎn)依托優(yōu)質(zhì)的旅游景觀資源、優(yōu)越的地理位置和優(yōu)良的交通條件，積極引入先進(jìn)的管理經(jīng)營方式，開發(fā)出具有品位高、宜居宜商、休閑功能齊備的旅游地產(chǎn)綜合體，成為引領(lǐng)消費(fèi)潮流、帶動(dòng)旅游綜合經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的強(qiáng)勁引擎。

二、當(dāng)前旅游土地資源利用的有利政策及環(huán)境

(一)國家政策利好旅游土地資源利用

一是新型城鎮(zhèn)化政策為旅游土地資源利用帶來契機(jī)。黨的十八大提出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動(dòng)、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的新型城鎮(zhèn)化。黨的十八屆三中全會(huì)發(fā)布的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》進(jìn)一步明確要堅(jiān)持走中國特色新型城鎮(zhèn)化道路，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，推動(dòng)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展。而旅游土地資源利用的發(fā)展理念與這一思路完全吻合，符合新型城鎮(zhèn)化發(fā)展需要，將成為提高城鎮(zhèn)服務(wù)水平、拓展發(fā)展空間、推進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要手段。二是《服務(wù)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》明確了旅游土地資源利用的方向?！兑?guī)劃》要求加強(qiáng)旅游公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，提升打造一批國家級(jí)城市旅游目的地、國家級(jí)精品景區(qū)，推出一批文化旅游演藝精品和精品旅游線路。而旅游土地資源利用正是推進(jìn)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的基礎(chǔ)，是旅游目的地和精品景區(qū)形成的有力推手，也是打造優(yōu)質(zhì)文化旅游演藝精品和旅游線路的重要支撐。三是《國民旅游休閑綱要》指明了旅游土地資源利用的途徑。2013年2月2日施行的《國民旅游休閑綱要》要求推進(jìn)國民旅游休閑基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城鄉(xiāng)規(guī)劃要統(tǒng)籌考慮旅游休閑場(chǎng)地和設(shè)施用地，優(yōu)化布局，逐步增加旅游休閑公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的資金投入，鼓勵(lì)社會(huì)力量投資建設(shè)旅游休閑設(shè)施?！毒V要》充分激發(fā)社會(huì)力量投資旅游土地資源開發(fā)的熱情，將大大發(fā)揮旅游土地資源利用在改善國民旅游休閑環(huán)境、完善公共服務(wù)、提升服務(wù)質(zhì)量上的重要作用。

(二)宏觀調(diào)控拓展了旅游土地資源利用資金來源

近年來，為進(jìn)一步調(diào)整升級(jí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展，國家陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，加大對(duì)股市、原材料生產(chǎn)、傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)、高耗能高污染、落后產(chǎn)能等行業(yè)的調(diào)整力度和步伐，促使大批資金為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)重新尋找新的投資方式和效益增長點(diǎn)。旅游土地資源利用因其順應(yīng)國民消費(fèi)觀念和方式變化的需要，具備綠色低碳、人與自然和諧相處的優(yōu)勢(shì)，符合國家產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策，各方資金紛紛進(jìn)入搶占制高點(diǎn)，進(jìn)一步充實(shí)了旅游土地資源利用的資金來源。根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)《2013中國旅游地產(chǎn)發(fā)展年報(bào)》統(tǒng)計(jì)，截止2012年底，全國超過1/3的百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)涉足旅游地產(chǎn)開發(fā)，已面市的旅游土地資源利用項(xiàng)目共有2259個(gè)，投資總額超過1萬億元，其中海南、環(huán)渤海灣、長三角、兩廣及西南地區(qū)的旅游土地資源利用項(xiàng)目已經(jīng)占到全國總數(shù)的83%。

(三)國民收入提高促進(jìn)了旅游土地資源的開發(fā)利用

按照世界旅游組織的權(quán)威統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)一個(gè)國家的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1000美元之時(shí)，旅游業(yè)就會(huì)興旺發(fā)達(dá)起來;而人均國民生產(chǎn)總值突破3000美元以上時(shí)，休閑消費(fèi)的爆發(fā)性增長就將來臨。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2012年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2012年人均國民生產(chǎn)總值達(dá)到6100美元。由此可見，中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展將促使中國的旅游消費(fèi)迅速從單一觀光型向觀光休閑度假復(fù)合型轉(zhuǎn)變，客流量的急劇增長將為旅游土地資源利用提供堅(jiān)實(shí)的需求，是其發(fā)展的核心基石。

三、樂山旅游土地資源利用的優(yōu)勢(shì)

(一)市委市政府高度重視樂山旅游土地資源利用

近年來，為提高全市旅游業(yè)核心競(jìng)爭力，轉(zhuǎn)變旅游發(fā)展方式，樂山市委市政府在《樂山市旅游產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃》中提出建設(shè)集酒店度假、會(huì)議會(huì)展、休閑養(yǎng)生、娛樂演藝、商務(wù)購物、度假地產(chǎn)與新城開發(fā)為一體的樂峨黃金旅游大市場(chǎng)。2013年頒布的《關(guān)于建設(shè)國際旅游目的地實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展新跨越的意見》要求優(yōu)先保障市級(jí)以上重點(diǎn)旅游項(xiàng)目和旅游服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地。這些政策的制定將為樂山旅游土地資源利用提供良好的政策平臺(tái)和發(fā)展指引。

(二)交通條件改善帶來的客流增長促進(jìn)旅游土地資源利用

“十二五”期間，樂山正在實(shí)施“千億交通”工程，加快建設(shè)“兩航五鐵十高速”，構(gòu)建功能完備的綜合交通運(yùn)輸體系，這將極大縮短樂山市與成都及周邊市州的“時(shí)空距離”，改變樂山的區(qū)域地位，樂山將成為連接成都與川南、川西、重慶和云南等地的另一個(gè)重要樞紐以及四川西南的又一個(gè)經(jīng)濟(jì)中心，由此產(chǎn)生的客流增長將為樂山旅游土地資源利用提供重要的客源。

(三)樂山旅游土地資源利用具備后發(fā)優(yōu)勢(shì)

樂山旅游資源豐富，文化與自然遺產(chǎn)交相輝映，很多特色鮮明、稟賦特異的優(yōu)質(zhì)旅游資源具備很深的發(fā)展?jié)摿?，其?shù)量、知名度、美譽(yù)度在四川乃至國內(nèi)都居于重要地位。在各方資金尋找投資點(diǎn)，成都、重慶及沿海城市等旅游土地資源利用上升空間逐漸飽和、成本增大的情況下，樂山所具備的后發(fā)優(yōu)勢(shì)將得到充分展現(xiàn)，必將成為各方資金積極爭取的旅游土地資源開發(fā)重點(diǎn)，峨秀湖國際旅游度假區(qū)、嘉州長卷等項(xiàng)目的先行先試就是充分的例證。

(四)“智慧樂山”建設(shè)是對(duì)旅游土地資源利用的有力支持

隨著旅游業(yè)從單一觀光型向觀光休閑度假復(fù)合型轉(zhuǎn)變的步伐逐漸加快，完善的跟蹤保障功能、方便快捷的暢游休閑渠道和高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水準(zhǔn)，日益成為旅游土地資源利用后續(xù)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?，而這一切都需要有先進(jìn)的科技手段作為支撐。2013年7月初，樂山市與中國聯(lián)通四川省分公司簽署“智慧樂山”建設(shè)戰(zhàn)略合作協(xié)議，緊接著又于9月中旬召開了《樂山智慧城市建設(shè)總體規(guī)劃》專家評(píng)審會(huì)。“智慧樂山”建設(shè)帶來的管理、服務(wù)方式革新，是樂山旅游土地資源利用的重要條件和機(jī)遇，是創(chuàng)新其服務(wù)載體、提升服務(wù)品質(zhì)和豐富服務(wù)功能的有力推手。樂山旅游土地資源利用應(yīng)緊緊依托這一優(yōu)勢(shì)，以信息化有效整合各類服務(wù)資源，探索推進(jìn)“共建、共享、共用”平臺(tái)，助力自身結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)美麗發(fā)展。

四、樂山旅游土地資源利用需要注意的問題

(一)避免旅游土地資源利用的同質(zhì)化

旅游土地資源利用的范圍涵蓋了景點(diǎn)、商業(yè)、度假和住宅等功能，適應(yīng)各類群體的不同需求。但是應(yīng)注意到，目前國內(nèi)的旅游土地資源利用項(xiàng)目數(shù)量雖多，但產(chǎn)品類型和景觀資源卻很類似，同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，叫好又叫座、具有一定影響力的項(xiàng)目較少，功能復(fù)合型、創(chuàng)新型精品項(xiàng)目缺失。以海南為例，其旅游土地資源利用主要依托一線海景資源、高爾夫球場(chǎng)等建設(shè)濱海地產(chǎn)，但是開發(fā)商大多以打造旅游休閑度假基地為由頭，卻只重視酒店、住宅等效益來得快的項(xiàng)目，區(qū)域文化、民俗風(fēng)情、城市特點(diǎn)等人文資源的運(yùn)用較為欠缺，服務(wù)功能相互雷同，度假休閑品質(zhì)離預(yù)期有較大差距，與普通房地產(chǎn)開發(fā)并無二致。樂山旅游土地資源現(xiàn)在處于起步階段，這既是壓力，但也具備避免重走他人老路的創(chuàng)新活力，我們要結(jié)合自身內(nèi)容豐富、形態(tài)各異的旅游資源優(yōu)勢(shì)，認(rèn)真貫徹《關(guān)于建設(shè)國際旅游目的地實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展新跨越的意見》，制定長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，大力挖掘民俗文化、地域特色、建筑風(fēng)格等內(nèi)涵，形成一景一品、內(nèi)容形式多元化、彼此相互承接的旅游地產(chǎn)集群。

(二)防止旅游土地資源利用項(xiàng)目虎頭蛇尾

眾所周知，旅游土地資源利用資金投入大、建設(shè)周期長，短期內(nèi)只能實(shí)現(xiàn)微利，需要有長期持續(xù)不斷的運(yùn)作才能有大的收效。而現(xiàn)在很多旅游土地資源利用項(xiàng)目開發(fā)前期吹得天花亂墜，銷售完畢后忽視售后服務(wù)，后續(xù)配套休閑度假設(shè)施和物業(yè)管理無法滿足需求，致使購買者和使用者對(duì)此類旅游地產(chǎn)項(xiàng)目失去熱情，逐漸導(dǎo)致房產(chǎn)貶值或升值緩慢，甚至變成爛尾，給地方政府造成很大負(fù)擔(dān)。因此，在我們以后的旅游土地資源利用過程中，要敦促開發(fā)商塑造品牌意識(shí)和可持續(xù)發(fā)展的觀念，改變注重銷售為主導(dǎo)的投資模式，將重心由銷售向經(jīng)營過渡，對(duì)休閑度假功能進(jìn)行完善，持續(xù)提高吸引力和競(jìng)爭力，形成“銷售+經(jīng)營”的良性投資模式，以長效盈利作為旅游土地資源利用的最終目標(biāo)。

(三)確保旅游資源保護(hù)與旅游土地資源利用的有機(jī)協(xié)調(diào)

旅游土地資源利用是緊緊依附于旅游資源的，一旦旅游資源因旅游土地資源利用遭到破壞或功能性退化，開發(fā)也就無從談起。云南大理洱海邊的情人湖，由于過度開發(fā)被填建成別墅群，曾經(jīng)的情人湖已經(jīng)不在，此事在國內(nèi)產(chǎn)生較大負(fù)面影響。因此，在開展旅游土地資源利用規(guī)劃時(shí)，我們要將對(duì)旅游資源的保護(hù)作為首要前提，在此基礎(chǔ)上，堅(jiān)持綠色環(huán)保、低碳排放、可持續(xù)發(fā)展的理念，因勢(shì)就景合理布局休閑度假設(shè)施，避免大開大合的改造和粗放式經(jīng)營管理，形成自然資源保護(hù)和旅游土地資源利用的和諧共生。