淺論房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的重要意義及調(diào)控對(duì)策

唐 琴

（新疆春荷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，新疆 奎屯833200）

眾所周知，一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，與這個(gè)城市的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、教育乃至社會(huì)治安狀況等因素密切相關(guān)。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行是否平穩(wěn)、健康，反過(guò)來(lái)，對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展同樣具有十分重要的影響。從這個(gè)意義上來(lái)講，對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行進(jìn)行宏觀調(diào)控，應(yīng)該是政府部門(mén)管理城市的重要手段之一。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決策是否科學(xué)、合理，既關(guān)系到城鎮(zhèn)居民的切身利益，更關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)能否健康發(fā)展。

1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)

1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)具有不完全競(jìng)爭(zhēng)性

由于城市土地所有權(quán)屬于國(guó)家，土地使用權(quán)交易市場(chǎng)由國(guó)家掌控，又由于土地在空間上具有不可移動(dòng)性，開(kāi)發(fā)商在獲取了土地使用權(quán)后便壟斷了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，形成住宅建筑的區(qū)位壟斷。這種壟斷使房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)具有不充分性和不完全性，屬于壟斷競(jìng)爭(zhēng)范疇。

1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)具有交易非均衡性

房地產(chǎn)作為一種特殊商品，既具有普通商品的屬性，又具有不可移動(dòng)性、耐用性和稀缺性等特點(diǎn)。另外，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)系統(tǒng)性、區(qū)域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，它不僅受城市人口、區(qū)位、城市基礎(chǔ)設(shè)施、居民人均可支配收入多少等條件的制約，而且還受土地使用權(quán)費(fèi)、建材價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)值以及銀行房貸利率和相關(guān)稅費(fèi)等的影響，不確定因素較多，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)交易具有非均衡性。

1.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)具有交易盲目性

由于房地產(chǎn)產(chǎn)品不像旁通商品那樣，批量生產(chǎn)，而是依據(jù)自然環(huán)境、氣候條件、區(qū)位空間等單件生產(chǎn)，哪怕是同一幢樓房，不同房間都會(huì)因其朝向、布局、樓層等的不同而價(jià)格相差懸殊。因此，房地產(chǎn)交易常常是區(qū)別定價(jià)、個(gè)別成交。在房地產(chǎn)交易中，其資產(chǎn)的價(jià)值是不連續(xù)的，投資商無(wú)法獲知準(zhǔn)確、及時(shí)的價(jià)格信息；同樣，購(gòu)房人對(duì)所購(gòu)房屋涉及到的法律條款、稅賦規(guī)定也不完全清楚，常處于盲目狀態(tài)。

1.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)具有周期性特點(diǎn)

由于宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)必然會(huì)影響到國(guó)民的收入，即直接影響市民可支配收入的多少和消費(fèi)能力的強(qiáng)弱，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰，使房地產(chǎn)市場(chǎng)在某個(gè)波動(dòng)周期內(nèi)呈現(xiàn)出明顯的上升期和下降期特點(diǎn)。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的重要意義

所謂宏觀調(diào)控是指各級(jí)政府對(duì)經(jīng)濟(jì)總量的適時(shí)調(diào)整與控制；對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，就是對(duì)總供給量與總需求量進(jìn)行科學(xué)、合理的調(diào)整與控制。

由于普通商品有較短的生產(chǎn)周期和較強(qiáng)的流動(dòng)性，能根據(jù)市場(chǎng)供需情況和價(jià)格信息迅速作出反應(yīng)，及時(shí)調(diào)節(jié)供需狀況。而房地產(chǎn)業(yè)則由于土地的固定性和建房周期較長(zhǎng)等特點(diǎn)，對(duì)市場(chǎng)供需狀況和價(jià)格信息的反應(yīng)較遲鈍，自我調(diào)節(jié)能力也很弱，尤其是近年來(lái)，房地產(chǎn)商所提供的房屋產(chǎn)品日趨高檔化，致使房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)不斷上漲，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)上炒房者投機(jī)風(fēng)氣盛行，導(dǎo)致供求失衡加劇。低收入人群想購(gòu)房，但面對(duì)日益高漲的房?jī)r(jià)，只能“望樓興嘆”。

因此，由各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供應(yīng)量與總需求量實(shí)施科學(xué)、合理地宏觀調(diào)整與控制，勢(shì)在必行，也是一項(xiàng)廹在眉睫的重要工作。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)及調(diào)控對(duì)策

綜上所述，當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施宏觀調(diào)控的最終目標(biāo)只能是：盡量保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總量基本平衡，促進(jìn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，提高土地、房產(chǎn)資源利用率和配置效率，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著科學(xué)、合理、持續(xù)、健康的方向發(fā)展。為此，應(yīng)采取以下幾項(xiàng)調(diào)控對(duì)策。

3.1 建立系統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相關(guān)的法律法規(guī)是市場(chǎng)有序運(yùn)行的準(zhǔn)繩，是建筑市場(chǎng)進(jìn)行生產(chǎn)活動(dòng)和交易的法律基礎(chǔ)。我國(guó)已相繼頒布并實(shí)施了《建筑法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》、《合同法》和《建筑工程勘察設(shè)計(jì)條例》、《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《建筑工程安全生產(chǎn)條例》以及工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（房屋建筑部分）等法律法規(guī)，并且還將不斷完善配套法規(guī)，以便盡快完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例和城鎮(zhèn)物業(yè)管理?xiàng)l例等一系列法規(guī)，形成一個(gè)相對(duì)完整的建筑法規(guī)體系。既然國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)的目的是希望盡快改善房地產(chǎn)的供需關(guān)系，那么，各地各級(jí)政府首先不應(yīng)把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)看成暴利行業(yè)，不應(yīng)把房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)作本地的聚寶盆，而應(yīng)積極支持并大力推進(jìn)保障性住房（經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房）體系，鼓勵(lì)有條件的居民自建住房，打擊房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)，只有這樣，才能維護(hù)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

3.2 科學(xué)規(guī)范土地市場(chǎng)

土地是一種重要的生產(chǎn)資源，對(duì)城市和農(nóng)村來(lái)說(shuō)，均是相對(duì)稀缺。對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控，除了應(yīng)嚴(yán)格按照控制增量、調(diào)控盤(pán)活存量、合理規(guī)劃土地供給數(shù)量外，還應(yīng)優(yōu)化土地的供給結(jié)構(gòu)，供應(yīng)總量要確保固定資產(chǎn)投資和城市建設(shè)的需要，要從結(jié)構(gòu)上改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系。政府在進(jìn)行土地拍賣(mài)時(shí)，務(wù)必把握好尺度；高地價(jià)雖然可在短期內(nèi)為政府實(shí)現(xiàn)較高的經(jīng)濟(jì)收益，但當(dāng)高地價(jià)推動(dòng)高房?jī)r(jià)，形成泡沫，一旦泡沫破裂，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失會(huì)更加嚴(yán)重，還關(guān)系到居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的期望值。

3.3 正確引導(dǎo)房地產(chǎn)投資

政府應(yīng)正確引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商采取以消費(fèi)者的需求為導(dǎo)向，來(lái)策劃房地產(chǎn)投資與價(jià)格。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)以消費(fèi)者為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，以消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)知觀、需求量及對(duì)價(jià)格的承受能力為依據(jù)，以市場(chǎng)占有率、品牌形象和最終利潤(rùn)為目標(biāo)，真正按照有效需求量來(lái)策劃房地產(chǎn)投資與價(jià)格。要保持適度的投資規(guī)模，這是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。

3.4 切實(shí)保證保障性住房的建設(shè)規(guī)模

住房是公民的基本權(quán)利，也是公民生活必需品。由于作為社會(huì)人的公民，工作和生活方式各不相同，經(jīng)濟(jì)收入也相差懸殊，不可能讓中低收入家庭去購(gòu)買(mǎi)房?jī)r(jià)日漸高漲的商品房、別墅。因此，政府必須加大對(duì)保障性住房（經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房）的建設(shè)和調(diào)控力度，使主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房和政府主導(dǎo)的保障性住房保持在比較合適的比例，盡量做到“居者有其屋”。

3.5 加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，遏制投機(jī)行為

要使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展，政府主管部門(mén)必須做好以下幾項(xiàng)工作。

1）嚴(yán)格審查土地使用權(quán)抵押貸款條件，降低融資比率，加大對(duì)抵押物和信用擔(dān)保方的審查、核實(shí)力度，建立一套全面評(píng)估貸款方風(fēng)險(xiǎn)的網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控體系。

2）加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)運(yùn)作狀況的監(jiān)管力度，嚴(yán)格規(guī)定金融部門(mén)向房地產(chǎn)商貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比率，緊縮信貸總量。

3）政府可通過(guò)提高稅率、提高囤積土地成本和限期收回土地使用權(quán)等方式，有效遏制以投機(jī)為目的的土地交易現(xiàn)象，使土地真正成為國(guó)家可控資源。