房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計階段成本管理分析

張未

（杭州中大圣馬置業(yè)有限公司，浙江 杭州 310000）

1 現(xiàn)狀及原因分析

1.1 片面追求項目建設(shè)周期，不合理壓縮設(shè)計時間，忽略設(shè)計質(zhì)量。因為房地產(chǎn)的開發(fā)商在開發(fā)項目的時候投入的資金大、成本高、頂著銷售的壓力，所以開發(fā)商在市場競爭以及回籠資金的壓力下，會想盡一切辦法縮短開發(fā)時間，不受到重視的設(shè)計過程，會更加成為被縮短時間的一個段落。這樣做直接造成的后果是：因為設(shè)計建筑時間被嚴重的縮短，就不能保證設(shè)計的質(zhì)量是否達到標準，在設(shè)計質(zhì)量上容易出現(xiàn)問題，例如設(shè)計的規(guī)格布局不合理、功能規(guī)劃不實用等，導(dǎo)致項目完工后要進行返工、拆除；設(shè)計的各個項目結(jié)構(gòu)不配套，互相犯沖，導(dǎo)致在施工建筑中頻頻更改現(xiàn)場簽證、設(shè)計計劃，對施工中成本的管理帶來不利影響。

1.2 出于營銷考慮偏重設(shè)計效果忽略控制成本。由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊要求，公司經(jīng)營管理方針往往對營銷傾斜，反映在設(shè)計階段，往往片面追求設(shè)計效果，一味追求高、新、美，而不考慮成本因素。

1.3 設(shè)計單位設(shè)計偏保守不注重經(jīng)濟性。在設(shè)計工程項目中很多設(shè)計工作者只重視技術(shù)、忽略了經(jīng)濟設(shè)計，某個方案如果中標之后，在繼續(xù)完成之前的設(shè)計方案和建筑方案的時候就片面的重視安全性，忽略了經(jīng)濟計劃，嚴重缺乏競爭意識，對設(shè)計稀疏和設(shè)計標準不適當?shù)奶嵘?，隨便的增加大梁柱面積，提升混凝土強度級別，增多鋼筋配置數(shù)量，產(chǎn)生很多不合理的設(shè)計，導(dǎo)致投資成本失去控制。

1.4 設(shè)計收費不合理?，F(xiàn)行設(shè)計費的取費標準一般按建筑面積或投資額百分比計算，難以調(diào)動設(shè)計人員主動控制工程造價的積極性。

2 設(shè)計階段成本管理的方法

2.1 開展限額設(shè)計有效控制造價

2.1.1 限額設(shè)計的控制和分解方式。定額設(shè)計的主要方法和關(guān)鍵步驟是解剖分解投資指標以及細致劃分工程量。對定額設(shè)計的掌控和分解主要有橫向和縱向控制。依據(jù)設(shè)計計劃分層次的掌控總投資費用，貫通在可實行研究、初期計劃、技術(shù)設(shè)計、建筑圖設(shè)計等段落，展開定額的縱向掌控設(shè)計。每個設(shè)計段落，按照各個專業(yè)投資進行分解，分區(qū)域限額，投資計劃細致的分配到每個單位項目和子部子項目上，完成限額的橫向掌控設(shè)計。

2.1.2 限額設(shè)計指標測算分析步驟。要進行合理可行、科學(xué)的解析限額設(shè)計計劃。首先按階段分析解剖目標值計劃，如果第一步驟可行，則按照各個專業(yè)的施工單位進行分析解剖，如果以上兩個步驟都可行，再按照各個施工單位的子部門子項目建筑繼續(xù)開展分析解剖。如果以上無論哪一步驟分析揭破沒有得到合理的答案，就說明這項投資目標值是錯誤不能執(zhí)行的，要立即進行修整。限額設(shè)計計劃分為初期設(shè)計限額和建筑藍圖設(shè)計限額兩個進程。

2.1.3 初步設(shè)計階段限額設(shè)計。按照審批的投資估算進行限額設(shè)計，投資分解和工程量控制的劃分一般為專業(yè)和單位工程，應(yīng)與投資估算相一致。為了確保限額設(shè)計指標的落實，初步設(shè)計階段限額設(shè)計可以采用工程限額設(shè)計任務(wù)書形式下達。初步設(shè)計階段限額設(shè)計的工程量應(yīng)以可研階段審定的設(shè)計工程量和質(zhì)量標準為依據(jù)。嚴格按限額設(shè)計分解的投資細分指標和控制工程量進行設(shè)計，并提出節(jié)約投資的可行措施，以單位工程為考核基礎(chǔ)，預(yù)先考慮各專業(yè)內(nèi)部的綜合平衡，力求將造價和工程量指標控制在限額范圍之內(nèi)。

2.1.4 施工圖設(shè)計階段限額設(shè)計。建筑藍圖設(shè)計進程中限額設(shè)計大多在建筑設(shè)計總圖設(shè)計進程下達建筑項目限額標準，必須要附有施工建筑量、估算書和機械設(shè)備單價考察表等。包含上面進程中供給的設(shè)計要求、施工建筑量、設(shè)備種類、材料種類、措施組合等綜合答案，為設(shè)計工作人員在進行限額設(shè)計中提供參考資料。限額設(shè)計的重點應(yīng)該擋在施工建筑量上，工程量的計劃已經(jīng)審核批準，就作為圖紙中施工建筑量的最高標準，不能私自超出。施工圖進程中限額的設(shè)計按照已經(jīng)審核過關(guān)的初期設(shè)計方案進行，對變動的設(shè)計要按照規(guī)范進行。技術(shù)設(shè)計和技術(shù)的標準或者審核批準計劃發(fā)生重大變動時，要先進行上報批準后才可以開始建筑圖的設(shè)計，因為重大變動涉及到的投資成本增加要單獨排列出來，在設(shè)計方案有重大變動時，為了預(yù)防限額被突破，要先進行估算再進行設(shè)計。

2.1.5 限額設(shè)計中信息反饋及糾偏。限額設(shè)計過程中，會由主客觀等因素產(chǎn)生設(shè)計變更，造成細分小指標局部偏差。限額指標局部出現(xiàn)偏差屬于正?，F(xiàn)象，業(yè)主和設(shè)計單位應(yīng)及時溝通，并采取得力糾偏措施綜合平衡。只要大指標不突破，仍可實現(xiàn)項目投資目標值。

2.2 加強設(shè)計出圖前的審核工作

如果施工圖紙質(zhì)量不高，容易造成在現(xiàn)場施工中發(fā)生變更設(shè)計、現(xiàn)場簽證。所以，在建筑圖完成前要先進行審核工作，有利于減少施工變動對成本的影響，從以往實踐經(jīng)驗中得出，把設(shè)計圖紙的缺陷在設(shè)計過程中就進行修整，付出的代價最小，獲得的成果最好。對設(shè)計圖紙在使用前加強審查，不僅可以全面使用社會資源，聘任有經(jīng)驗的審查圖紙單位對設(shè)計圖紙開展綜合、全方面的審核，還可以帶動單位內(nèi)部成本管理、設(shè)計、工程建筑人員，依據(jù)自身單位的經(jīng)驗、管理水準上開展設(shè)計圖紙的審查。審查設(shè)計圖紙主要重視以下幾個方面。(1)設(shè)計圖紙的標準;(2)設(shè)計的內(nèi)容能否符合業(yè)務(wù)的使用需要;(3)要按照城市設(shè)計要求、建筑管理部門的規(guī)章制度建造建筑物的外觀形狀以及平面構(gòu)造、空間設(shè)計、立體建筑、室內(nèi)裝修等；還要按照有關(guān)規(guī)定和建筑技術(shù)標準進行；還要以適合業(yè)主的相關(guān)要求；(4)設(shè)計結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性、合理性以及經(jīng)濟效益是否最大;(5)建筑物的排放水結(jié)構(gòu)、強弱電設(shè)置、消防安全以及自動控制等設(shè)計是否科學(xué)合理;(6)各個結(jié)構(gòu)設(shè)計聯(lián)合在一起是否合理，重點是安裝設(shè)施的各個部門以及建筑部門的聯(lián)合，包含預(yù)先留出以及埋置、挖槽和埋管等。

2.3 材料選型的成本管理。一般影響成本的重要元素是原料機械的選擇。針對安裝建筑來講，甚至?xí)蔀樽钪饕挠绊懺?。所以，在計劃過程中，設(shè)計工作者要主動的參加到選擇材料型號中，提出成本的主張，確保選用的材料是最經(jīng)濟實用的。選擇材料機械的類型費用依據(jù)是限額成本計劃。設(shè)計工作人員應(yīng)該根據(jù)在以往的經(jīng)驗中，以這兩點為準則，以估算價格作為工具，建議選用材料的型號。如選用的外墻原料：使用的磚、涂料、幕墻等都是構(gòu)成外墻成本的主要因素，設(shè)計工作者可以依據(jù)成本預(yù)算目標，建議這三種材料的選用類型，供給單位領(lǐng)導(dǎo)層決定。

2.4 設(shè)計計費方式變革和獎懲制度。使用設(shè)計限額模式下的固定比率設(shè)計成本和獎罰成本技術(shù)代替現(xiàn)在正在使用的設(shè)計計費技術(shù)，執(zhí)行量好價優(yōu)的模式。如果超出了設(shè)計限額的最高點，就執(zhí)行處罰制度；如果低于設(shè)計限額的執(zhí)行獎勵制度。執(zhí)行獎罰措施，能夠有效的增加設(shè)計工作者的責任感，激勵他們在設(shè)計中大膽改革，使用科學(xué)可行的手段開展投資掌控。

結(jié)語

在設(shè)計過程中對成本的估算管理，因為效果明顯，已經(jīng)越來越受到開發(fā)商的青睞。所以，增加對設(shè)計過程中對成本估算的管理作業(yè)，能夠極大的提升開發(fā)項目的成本管制水準。但是，我們還應(yīng)該了解到，開發(fā)項目是一個牽扯到工程時間、工程質(zhì)量、工程成本的綜合性體系，所以在管制設(shè)計過程中的成本估算，要放眼全局，對工程質(zhì)量、工程時間以及工程成本全方面的綜合考慮，這樣最合理的成本管制才能夠得到執(zhí)行，以便提升開發(fā)單位的主要競爭能力。

[1]陳萬里，唐波.戰(zhàn)略成本管理分析方法研究[J].內(nèi)蒙古石油化工，2007.