城區(qū)土地定級(jí)更新探討——以阜新市為例

李俊元

阜新市國(guó)土資源局，遼寧阜新 123000

1 土地定級(jí)的沿革

阜新市城區(qū)土地定級(jí)始于上世紀(jì)八十年代末，劃定的有償使用收繳區(qū)域，為最早城區(qū)土地定級(jí)雛形；1990 年以土地使用制度改革為契機(jī)，以國(guó)務(wù)院55 號(hào)令《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》為依據(jù)，深入調(diào)查分析了大量土地隱性市場(chǎng)，測(cè)算了土地收益及流失，公布了阜新市城鎮(zhèn)國(guó)有土地土地出讓金最低執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)（阜政發(fā)[1992]24號(hào)），形成了土地級(jí)別初步框架；1993 年依據(jù)國(guó)家《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，首次完成了城區(qū)土地綜合定級(jí)估計(jì)工作，對(duì)土地使用制度改革起到了推動(dòng)作用，1998年在綜合定級(jí)基礎(chǔ)上，首次公布了阜新市城區(qū)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（阜政發(fā)[1998]3 號(hào)）；2000 年后隨著土地使用制度改革的不斷深入，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)土地不同用途開展了分類定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整工作，2005 年公布了阜新市城鎮(zhèn)國(guó)有土地級(jí)別地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（阜政發(fā)[2005] 29 號(hào)），2009 年再次按照分類定級(jí)對(duì)阜新市城鎮(zhèn)國(guó)有土地級(jí)別地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整（阜政發(fā)[2009]18 號(hào)），建立和完善了土地價(jià)格體系。

阜新市綜合定級(jí)到分類定級(jí)的更新，對(duì)定級(jí)土地質(zhì)量的評(píng)定更科學(xué)和符合實(shí)際，市本級(jí)土地出讓價(jià)款由原來的年20 億左右、近幾年達(dá)到了50 億以上，為加強(qiáng)土地調(diào)控、促進(jìn)本地區(qū)城市建設(shè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要作用。

2 土地定級(jí)的范圍、依據(jù)及定級(jí)因素選擇的原則

土地定級(jí)范圍是阜新市舊城區(qū)及獨(dú)立工礦區(qū)范圍土地，土地定級(jí)面積71 平方公里。

阜新市土地定級(jí)依據(jù)國(guó)家《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及省對(duì)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)查與公布工作的通知文件。

阜新市土地定級(jí)因素選擇的原則，結(jié)合城區(qū)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，選擇了主導(dǎo)性原則、差異性原則、定性與定量相結(jié)合原則、定級(jí)與估價(jià)相結(jié)合的原則作為了本地區(qū)土地定級(jí)因素選擇的原則。

3 土地定級(jí)思路及技術(shù)路線

1）依據(jù)國(guó)家城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)規(guī)程，國(guó)家、省對(duì)土地定級(jí)、基準(zhǔn)地價(jià)更新文件的通知及市政府要求，為適應(yīng)新形勢(shì)下土地管理需要及更加科學(xué)合理對(duì)城區(qū)土地評(píng)定，阜新市土地定級(jí)由綜合定級(jí)更新為分類定級(jí)，即對(duì)原影響城鎮(zhèn)各種因素的評(píng)定，按照影響商業(yè)、居住、工業(yè)等不同用地性質(zhì)量的各種因素評(píng)定，按商業(yè)、居住、工業(yè)用地性質(zhì)更新劃分土地級(jí)別，同時(shí)按土地分類定級(jí)更新基準(zhǔn)地價(jià)及完善修正系數(shù)體系；

2）為達(dá)到定級(jí)估價(jià)更新科學(xué)管理，規(guī)范化運(yùn)作，結(jié)合阜新城市城市現(xiàn)狀和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，對(duì)國(guó)內(nèi)土地定級(jí)、基準(zhǔn)地價(jià)軟件更新系統(tǒng)進(jìn)行了有效選擇，采用了國(guó)家推薦的比較成熟的定級(jí)地價(jià)更新軟件系統(tǒng)，完成阜新市分類定級(jí)更新工作，利用《阜新市城市建設(shè)總體規(guī)劃圖》經(jīng)過技術(shù)處理作為了工作底圖，《阜新市地形圖》、《阜新市城區(qū)街圖》等作為輔助圖件，應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)軟件完成數(shù)據(jù)錄入及成果的形成；

3）依據(jù)定級(jí)因素選擇的原則，選擇了熟悉阜新城市建設(shè)和發(fā)展特點(diǎn)的國(guó)土、建委、房產(chǎn)、規(guī)劃、高校等部門的40 名專家及決策者，采取特爾斐方法首先分別確定了商業(yè)用地因素為商業(yè)繁華度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況；住宅用地因素為商業(yè)繁華度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀、環(huán)境狀況；工業(yè)用地因素為交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、產(chǎn)業(yè)集聚效益，同時(shí)通過特爾斐方法計(jì)算了定級(jí)因素因子及權(quán)重值，并按照更新軟件要求，導(dǎo)入圖形要素?cái)?shù)據(jù)及空間要素采集，完成定級(jí)單元?jiǎng)澐旨胺种涤?jì)算。

具體工作步驟：收集整理資料—分析土地現(xiàn)狀—確定定級(jí)因素—完成數(shù)據(jù)錄入及各各種分值計(jì)算—確定各因素重要性及權(quán)重值—?jiǎng)澐侄?jí)單元計(jì)算各因素分值加權(quán)求和—初劃土地級(jí)別—結(jié)合基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估調(diào)整—編繪土地級(jí)別圖及技術(shù)報(bào)告—組織驗(yàn)收（包括調(diào)整后的基準(zhǔn)地價(jià)）—報(bào)政府批準(zhǔn)公布。

4 土地定級(jí)成果及各類用地特點(diǎn)分析

2005 年、2009 年市政府兩次公布了更新后的分類定級(jí)級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)及出讓金標(biāo)準(zhǔn)，更新后的阜新市土地為分類定級(jí)，商業(yè)用地、居住用地劃分六個(gè)級(jí)別，工業(yè)用地劃分4 個(gè)級(jí)別，明確了各類用地的適用條件，商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地適用商業(yè)用地級(jí)別；居住、公建用地適用居住用地級(jí)別；工業(yè)、水利設(shè)施用地、園地、林地適用工業(yè)用地級(jí)別。完成阜新市城區(qū)土地由綜合定級(jí)向分類定級(jí)更新，同時(shí)完成了分類定級(jí)的基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整，建立了地價(jià)監(jiān)測(cè)體系。

阜新市定級(jí)結(jié)果分析：一、二級(jí)商業(yè)用為主城區(qū)范圍，南至細(xì)河、北至八一路、東至工業(yè)街、西至礦工大街，是阜新市經(jīng)濟(jì)文化中心，隨著舊城區(qū)改造，市級(jí)商服中心大商新瑪特、興隆大家庭區(qū)域更加繁華，作用明顯加強(qiáng)，繁華程度向外逐漸遞減，符合阜新唯一市級(jí)中心商務(wù)區(qū)特點(diǎn)，城市建設(shè)發(fā)展、尤其無縫隙銜接的玉龍新城建設(shè)，應(yīng)考慮到商服中心的調(diào)整；一、二級(jí)居住用地也是主城區(qū)范圍，集中在細(xì)河以北商業(yè)、醫(yī)療、娛樂等設(shè)施齊全、環(huán)境較好地區(qū)，一二級(jí)居住用地達(dá)到了“七通一平”標(biāo)準(zhǔn)，三級(jí)以下居住用地遠(yuǎn)低于一、二級(jí)土地用地條件，從商品房?jī)r(jià)格和銷售量上看、遠(yuǎn)低于主城區(qū)，檔次較高的商品房集中在一、二級(jí)地范圍，反映了住宅用地的綜合質(zhì)量水平；工業(yè)用地主城區(qū)隨著“退二進(jìn)三”工程的實(shí)施，中心區(qū)范圍為限制工業(yè)建設(shè)區(qū)。工業(yè)用地級(jí)別高區(qū)域集中分布在基礎(chǔ)設(shè)施完善、交通便利、工業(yè)集聚的細(xì)河以南地區(qū)、市、區(qū)級(jí)開發(fā)區(qū)、園區(qū)及獨(dú)立工礦區(qū)，遠(yuǎn)離市區(qū)區(qū)域，基礎(chǔ)設(shè)施較差級(jí)地區(qū)級(jí)別較低，體現(xiàn)了阜新目前工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及方向。定級(jí)級(jí)別，能夠反應(yīng)城鎮(zhèn)不同用途土地的實(shí)際地價(jià)水平，同時(shí)將城區(qū)內(nèi)其他土地類型歸類，為合理測(cè)算城市基準(zhǔn)地價(jià)及合理布設(shè)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)提供了科學(xué)依據(jù)，為城市國(guó)有土地招拍掛提供了有力保障；

3）此次土地定級(jí)，采用土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)更新系統(tǒng)軟件，雖然技術(shù)上遇到了一些問題，需要結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r適當(dāng)調(diào)整，但總的說規(guī)范了作業(yè)程序，節(jié)省了人力物力，提高了工作效率。從軟件使用看亦需要結(jié)合地價(jià)管理工作實(shí)際逐步更新升級(jí)，才能適應(yīng)新形勢(shì)下土地定級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)定期更新調(diào)整工作。

5 結(jié)論

1）土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)更新是一項(xiàng)社會(huì)系統(tǒng)工程，應(yīng)結(jié)合國(guó)家相關(guān)政策，城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系等，定期更新調(diào)整公布土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)及修正系數(shù)體系，此項(xiàng)工作對(duì)于城市建設(shè)和發(fā)展、保障國(guó)家土地合理收益取得有著重要意義；

2）根據(jù)影響商業(yè)、居住、工業(yè)用地定級(jí)因素確定的分類

[1]城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程GB/T 18507-2001.

[2]伍世代，翁清光，綜合評(píng)價(jià)法在城鎮(zhèn)土地級(jí)別劃分中的應(yīng)用[J].太原師范學(xué)院學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版)，2006(3).

[3]王慧珍，時(shí)維闊.我國(guó)土地定級(jí)的基本發(fā)展情況[J].內(nèi)蒙古煤炭經(jīng)濟(jì)，2010(3).