淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心環(huán)節(jié)

趙紅英

（寧波富邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，浙江 寧波 315000）

1 概述

房地產(chǎn)開發(fā)商在對項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)時(shí)，主要是圍繞著公司的愿景、使命以及戰(zhàn)略目標(biāo)開展起來的。這是由于，房地產(chǎn)開發(fā)商制定的戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)，其主要是靠一個一個的“項(xiàng)目”的實(shí)施來完成的，并且要在戰(zhàn)略的總體規(guī)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行的。如此我們知道，如何才能保證工程中的一系列施工項(xiàng)目高質(zhì)量的完成，從而保證公司的愿景、使命及其戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)？在現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理過程中，所謂的現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理，其主要核心思想就是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的含義

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，是在工程項(xiàng)目管理中主要的一項(xiàng)內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理者，通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)及使用過程中，進(jìn)行全面的管理及對管理程序的實(shí)施，其核心的是通過房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)工程的理論和方法來實(shí)現(xiàn)的，這就要求，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程當(dāng)中，對房地產(chǎn)生產(chǎn)要素進(jìn)行最優(yōu)配置。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和管理體系中，成本相對于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理來說是核心環(huán)節(jié)，圍繞著房地產(chǎn)項(xiàng)目的核心，是對整個房地產(chǎn)施工、組織管理的系統(tǒng)工程的進(jìn)行貫穿。在這房地產(chǎn)施工管理系統(tǒng)工程中，對成本進(jìn)行管理，包括很多內(nèi)容，其中，成本的最優(yōu)化配置和利潤的最大化，是房地產(chǎn)開發(fā)商所追求的終極目的，同時(shí)，成本的構(gòu)成貫穿于整個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程當(dāng)中。對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各個不同階段，其中所蘊(yùn)含的項(xiàng)目管理內(nèi)容，隨著階段的不同而相同。公司制定戰(zhàn)略規(guī)劃是項(xiàng)目最初概念階段的主要內(nèi)容，在戰(zhàn)略規(guī)劃制定過程中，要結(jié)合公司的實(shí)際情況，并且在選定以后，還要及時(shí)的確定項(xiàng)目的可行性。在規(guī)劃階段當(dāng)中，主要做好項(xiàng)目施工以前的一些人財(cái)物，以及一切軟硬件的準(zhǔn)備工作；在項(xiàng)目的實(shí)施階段當(dāng)中，主要是按項(xiàng)目審批以后的相關(guān)方案和圖紙，進(jìn)行建設(shè)施工階段；最后的結(jié)束階段，是整體項(xiàng)目完工以后的收尾部分。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中，對其成本控制現(xiàn)狀

3.1 在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中，成本控制沒有引起足夠的重視。事實(shí)上，在房地產(chǎn)工程成本的控制階段，對成本進(jìn)行管理控制是從房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段開始的，在這一階段，是對成本控制的重要階段。投資的計(jì)劃一旦經(jīng)過確定，就要對項(xiàng)目的設(shè)計(jì)展開了工作，在這一過程中，主要是確保房地開發(fā)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)合理結(jié)合，而進(jìn)行的一項(xiàng)主要工作。然而在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，當(dāng)前，很大部分的設(shè)計(jì)單位，并沒有對工程項(xiàng)目的技術(shù)以及經(jīng)濟(jì)進(jìn)行深入地分析，在工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中，時(shí)常發(fā)生“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”的弊病，設(shè)計(jì)人員把整個工作重心都放在工程的質(zhì)量問題上面，卻忽略了成本控制的問題，這就容易導(dǎo)致了高成本隱患的可能。

3.2 成本控制管理還沒有形成系統(tǒng)。目前，有很多的房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目管理中，通常采用對工程進(jìn)行肢解，也就是分開承包，給多個承包單位或是個人，以便達(dá)到成本降低的目的。這樣，在項(xiàng)目的開發(fā)階段及施工的后期，由于對工程肢解分開承包，致使接受分開承包的單位以及工程總承包單位，之間沒有一個統(tǒng)一認(rèn)識，出現(xiàn)較大的意見分歧，由于這方面的原因，在工程項(xiàng)目施工過程中，對相關(guān)的工作配合、工程質(zhì)量及成品保護(hù)等方面，會出現(xiàn)一些問題，無法達(dá)成一致的意見，并且還會矛盾越演越深，由于這些矛盾的激化，就會給房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作，帶來嚴(yán)重的障礙。

3.3 缺乏先進(jìn)的成本控制管理手段。在我國房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)階段，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，成本預(yù)算工作相關(guān)的專業(yè)性還不是很強(qiáng)，還趕不上一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家。這樣，在大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)中，通行的有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的國際標(biāo)準(zhǔn)，不能得到有效的實(shí)施。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對項(xiàng)目的成本預(yù)算工作，做得不是很及時(shí)和充分，其工作沒在招投標(biāo)階段實(shí)施之前完成，更尤甚者，有些房地產(chǎn)企業(yè)，對項(xiàng)目成本價(jià)格的預(yù)算工作在其投標(biāo)階段才完成。再加上工程項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間以及工程技術(shù)等多方面的原因限制，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在各個工程項(xiàng)目，及工程實(shí)施過程中的各個環(huán)節(jié)，都無法直接對其進(jìn)行成本的必要控制。

4 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目核心環(huán)節(jié)的管理

4.1 全面提高成本管理的意識。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要對其全過程進(jìn)行成本管理，在這一成本管理過程當(dāng)中，是需要全員參與的，人人具備成本管理意識，房地產(chǎn)企業(yè)如果想要通過提高成本控制的手段，來有效地對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行管理，這樣就要求，房地產(chǎn)企業(yè)在全體工作人員當(dāng)中牢固樹立起“人人參與、全面控制”的管理經(jīng)營理念，形成一種全員參與控制的模式，這種模式，也并不要求具體到某部門或某員工個人身上的責(zé)任，而是體現(xiàn)一種全體工作人員的責(zé)任意識，他所涉及到企業(yè)的方方面面，具體的是與項(xiàng)目有關(guān)的，所有的相關(guān)部門和員工個人，這就是對全員控制的根本。單純對成本進(jìn)行管理和控制，并不完全代表全面控制，而是項(xiàng)目管理中包括的每個方面都在其中，而且都緊緊圍繞成本管理，這個中心來積極開展工作的。

4.2 建立和完善成本控制管理機(jī)構(gòu)。為了更好的落實(shí)項(xiàng)目成本控制和管理，需要建立一個完善成本管理和控制組織機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)成本控制管理工作。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)，為了使成本管理得到加強(qiáng)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立一個涉及到設(shè)計(jì)、施工、技術(shù)、及財(cái)務(wù)等等方面，對其成本進(jìn)行控制和管理的領(lǐng)導(dǎo)小組，其主要負(fù)責(zé)對項(xiàng)目中，與成本相關(guān)的工作進(jìn)行必要的指導(dǎo)、管理和監(jiān)督。

4.3 提高相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的素質(zhì)及能力。為了建立目標(biāo)成本控制體系，對成本進(jìn)行準(zhǔn)確的控制和管理，需要加強(qiáng)重視房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)部門人員的職業(yè)道德，及業(yè)務(wù)能力的提升工作。故此，需要定期對企業(yè)中的相關(guān)人員，進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，保證其及時(shí)了解和掌握業(yè)務(wù)上的最新動態(tài)。除了定期的對員工進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，還要加強(qiáng)業(yè)務(wù)人員的職業(yè)道德的培養(yǎng)工作，同時(shí)，加強(qiáng)企業(yè)員工對相關(guān)法律法規(guī)知識的學(xué)習(xí)，提高員工的法律意識。為此，企業(yè)可以建立一個內(nèi)部人才庫，對企業(yè)中具有不同技能的人才，進(jìn)行登記分類及考核。統(tǒng)一管理，并組織業(yè)務(wù)人員定期參加各種政治學(xué)習(xí)及各種相關(guān)教育課程。以提高業(yè)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力、思想道德和職業(yè)道德水平。

結(jié)語

從以上房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作，以及組織架構(gòu)上來分析，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)中，房地產(chǎn)的開發(fā)管理者，正常情況下是不介入生產(chǎn)性的活動當(dāng)中。房地產(chǎn)開發(fā)商的主要角色是：自己的手里持有大量的資金并能具有支配權(quán)的資金使用者，對市場與投資機(jī)會能及時(shí)的進(jìn)行選擇的具有發(fā)展眼睛的人，以及進(jìn)行企業(yè)的選擇管理與協(xié)調(diào)的人。其在房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作過程中，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容，主要就是對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營者所具備的管理與協(xié)調(diào)能力的綜合能力的整合。所以，可以認(rèn)為，對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制，是基于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的核心環(huán)節(jié)。

[1]成虎.工程項(xiàng)目管理[M].北京：高等教育出版社，2004.

[2]苗天青.我國房地產(chǎn)業(yè)：結(jié)構(gòu)、行為與績效[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2004.