從房地產(chǎn)評估技術(shù)報告看蚌埠房地產(chǎn)泡沫

朱宏亮

近年來蚌埠市房地產(chǎn)雖然停止了快速漲幅，但是仍保持緩慢增長勢頭，本文從一份房地產(chǎn)評估技術(shù)報告看蚌埠市房地產(chǎn)情況，分析蚌埠市房地產(chǎn)交易價格及租賃價格，從而得出結(jié)論。

房地產(chǎn)估價技術(shù)報告（為不涉及個人，故將評估報告中涉及個人的具體信息保密）

一、因素分析

個別因素分析：估價對象位于蚌埠市龍湖春天C區(qū)3號房地產(chǎn)，建筑面積129，樓房共6層，估價對象位于第X層，鋼混結(jié)構(gòu)，平面布局：3室2廳、采光較好。房屋基礎(chǔ)設(shè)施齊全。

區(qū)域因素分析：估價對象位于蚌埠市龍湖春天C區(qū)3號1單元X室，該地段地處蚌埠市蚌山區(qū)，作為居住場所交通方便度一般 （附近有龍湖春天站，117、115、126、122、207 路公交途徑），地理位置較好（位于蚌埠市大學(xué)城,臨高鐵客運(yùn)站），公共配套設(shè)施齊備?？傮w來看，估價對象房地產(chǎn)所處區(qū)域較適合居住。

最高最佳使用分析：房地產(chǎn)估價要以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。所謂最高最佳使用是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行。估價人員根據(jù)法律上的許可性、技術(shù)上的可能性、經(jīng)濟(jì)上的可行性、價值最大性、土地與建筑物的均衡性、與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性、可持續(xù)發(fā)展性作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。根據(jù)估價師現(xiàn)場勘察，待估價對象房地產(chǎn)目前為住宅用房，與《房地產(chǎn)權(quán)證》登記的用途一致，故設(shè)定登記用途為最高最佳使用用途。

二、評估過程

（一）市場比較法

市場比較法：將估價對象在與估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價值作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

運(yùn)用市場比較法估價：根據(jù)市場比較法替代原理，本次評估調(diào)查了與估價對象功能相同、標(biāo)準(zhǔn)相近、且處于同一供需圈內(nèi)的多個實(shí)際成交實(shí)例，并從中選取3個實(shí)際成交物業(yè)作為可比實(shí)例，進(jìn)行交易日期、區(qū)域因素、個別因素修正，具體情況如表1。

表1 因素條件說明表

1.進(jìn)行交易情況修正?？杀葘?shí)例均為正常情況下的交易實(shí)例，故無需作交易情況修正，其交易情況修正系數(shù)為1。

2.進(jìn)行交易日期修正。交易日期修正宜采用類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。在無類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤空{(diào)整。因可比實(shí)例一、二、三與估價對象為同期交易活動，故交易時間修正系數(shù)均為1。

3.進(jìn)行區(qū)域因素修正。將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外部環(huán)境狀況下的價格。

表2 區(qū)域因素修正系數(shù)表

4.進(jìn)行個別因素修正。將可比實(shí)例在其個體狀況下的價格調(diào)整為估價對象個體狀況下的價格，個別因素修正系數(shù)表地產(chǎn)價格的變動情況和趨勢調(diào)整

表3 個別因素修正表

5.求出比準(zhǔn)價格，比準(zhǔn)價格=可比實(shí)例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)

表4 市場比較法修正計算表

6.根據(jù)上述分析，取以上三個可比實(shí)例簡單算術(shù)平均值作為估價對象的市場價格為(5411+5136+4876)/3=5141元/。

（二）收益法評估

用收益還原法計算出估價對象的價格。

收益還原法公式

式中：

P——房地產(chǎn)價值a——年客觀純收益

r——綜合還原利率n——尚可收益年限

1.年客觀純收益a的確定。先確定年總收入，經(jīng)估價人員調(diào)查、比較、分析，估價對象房地產(chǎn)所處地區(qū)同類或類似房地產(chǎn)的月租金在10-11.6元/(建筑面積)之間，取其平均值10.8元/，房屋空置損失按每年取一個月計算）則

年總收入=10.8×129×（12－1）

=15325.2（元/年）。

再計算總費(fèi)用支出，總費(fèi)用支出含管理費(fèi)用和各種稅費(fèi)兩項(xiàng)。管理費(fèi)用主要包括房屋維護(hù)、修繕和不可預(yù)見費(fèi)等，按總收入的5%計算，即

管理費(fèi)用=15325.2×5%=766.26（元/年）。

各種稅費(fèi)包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、營業(yè)稅等，根據(jù)國家規(guī)定為17.5%，即

各種稅費(fèi)=15325.2×17.5%=2681.9（元/年）。

計算出總費(fèi)用支出=766.26＋2681.9=3448.17（元/年）。

于是年純收益的測算：

a=15325.2－3448.17=11877.03（元/年）。

2.綜合還原利率的確定。綜合還原利率采用“安全利率＋風(fēng)險調(diào)整值”的方法確定。安全利率取中國人民銀行公布的一年期國債利率，風(fēng)險調(diào)整值根據(jù)目前蚌埠市房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險分析判定。綜上所述，確定綜合還原利率為6%，即r=6%。

3.尚可收益年限的確定。估價對象房屋建成于2010年，設(shè)計用途為住宅，實(shí)際用途為住宅，確定估價對象房地產(chǎn)的尚可收益年限為68年，即n=68。

4.測算客觀合理價格。

5.根據(jù)上述計算,確定估價該對象的房產(chǎn)在估價時點(diǎn)用收益法測算估價對象評估價格（已減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款）為RMB19.42萬元，（大寫人民幣：拾玖萬肆仟貳佰元整）。（評估報告結(jié)束）

從上述報告看到，用市場比較法測算估價對象評估價格為66.32萬元；而用收益法測算估價對象評估價格為19.42萬元。

綜上，該評估報告雖只是技術(shù)分析部分，但從評估報告中，可以看出用市場比較法評估房地產(chǎn)價格，是以成交價格做參考價，比較評估標(biāo)的市場交易價格，計算出該標(biāo)的市場價格為66.32萬元，單價5141元/。用收益法評估時，是以標(biāo)的出租收益進(jìn)行計算，通過對附近同樣房地產(chǎn)出租為基礎(chǔ)，減去運(yùn)營成本和空置期（一般為1個月），計算后得出該標(biāo)的的評估價格為19.42萬元，單價1505元/。

報告中使用的兩種方法在評估時所收集的資料是真實(shí)的，選取的數(shù)據(jù)是客觀的，兩種方法評估同一標(biāo)的為什么價格差距那么大?首先分析人均收益，2013年2月從國家統(tǒng)計局蚌埠調(diào)查隊獲悉，2012年我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為20628.92元。居民收入增加的同時，消費(fèi)水平也在不斷提高。2012年，我市居民消費(fèi)主要是在食品消費(fèi)支出，人均5579.65元。居民人均肉禽蛋水產(chǎn)品類的消費(fèi)數(shù)量為68.54千克，與2011年相比增加了2.39千克。2012年我市居民人均在外飲食的支出為1325.56元。除食品支出外，文化娛樂教育服務(wù)、交通和通信支出“花”了市民最多的錢，除此之外，去年醫(yī)療保健消費(fèi)支出增幅較大，全年人均醫(yī)療保健支出為1241.48元，成為八大類消費(fèi)性支出增長幅度最大的一項(xiàng)。

由此可見，雖然人均收入有所增加，但食品消費(fèi)、交通支出等也增加了。如可支配收入按20628元/年計算，在龍湖春天一對夫妻共同支配4萬多元/年，月租金1000元計算，其中要繳納12000元左右的房租費(fèi)，約占年費(fèi)用的33%，就租房居住而言，房租價格已經(jīng)在可支配收入中占較大比重，而此時計算出的房地產(chǎn)價格為19.42萬元應(yīng)該是比較合理的。為什么說是比較合理呢？以國際通用的簡單算法，房產(chǎn)價格約為房租月租金價格的200倍，計算價格為20萬元。這個數(shù)據(jù)和我們用收益法計算的價格已經(jīng)很貼近了，相對比較符合市場規(guī)律，如果真是以20萬元進(jìn)行銷售的話，我相信會一搶而空。

反過來說用市場比較法，計算出的房屋總價為66.32萬元，明顯比19.42萬的價格高出很多，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講這多出來的46.9萬元是偏離了正常價值曲線的價格，也就是老百姓需要多付出的部分。雖然評估報告是以龍湖春天一處房產(chǎn)進(jìn)行分析，但就蚌埠市所有房地產(chǎn)而言，99%的房地產(chǎn)都存在該現(xiàn)象，市場比較價格明顯高于收益計算的價格。

綜上，就這一怪現(xiàn)象來看，租房的價格反而與價值較為貼切，就從理論上講，現(xiàn)在我市大部分房地產(chǎn)租賃居住要比購買居住要實(shí)惠得多，我市房地產(chǎn)交易價格明顯存在較大的泡沫，與價值有較大的偏離。