廣西商品房價格研究——基于多元線性回歸分析

江宏業(yè) 馬社勝

（廣西大學(xué)商學(xué)院，廣西 南寧 530004）

一、引言

自改革開放以來，我國進入經(jīng)濟發(fā)展的快速通道。作為新興產(chǎn)業(yè)代表的房地產(chǎn)行業(yè)更是迅猛發(fā)展，為我國經(jīng)濟增長做出了重大貢獻。從2000～2010年之間，我國而房地產(chǎn)行業(yè)的平均增長率幾乎是GDP增長率的兩倍，充分展示了房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟增長的貢獻力度。

房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時也暴露出很多問題，例如房地產(chǎn)投資增長過快，商品房空置率增加，供需不合理，階段性供給過剩，商品房質(zhì)量不過關(guān)，偷工減料嚴重，房地產(chǎn)價格增長過快等等。近幾年房價增長率高達20%，讓普通大眾望而生畏。廣西是西部各省中經(jīng)濟發(fā)展較快的省份之一，房地產(chǎn)行業(yè)近年來得到了快速發(fā)展，房價也逐年飆升，從2000年到2010，廣西房價由1450元到3562元。2011年受國家政策因素影響，房地產(chǎn)價格增速稍微放緩，但沒有明顯下降，廣西什么樣的房價才算為一個合理水平呢，現(xiàn)存爭議較大，沒有定論。

二、影響房地產(chǎn)價格的因數(shù)

房地產(chǎn)行業(yè)所需資金量大、資金周轉(zhuǎn)時間長、涉及的產(chǎn)業(yè)鏈廣，受國家宏觀調(diào)控影響顯著。本文主要從商品房的需求、商品房的供給和宏觀經(jīng)濟形勢這三個方面因素進行闡述。

（一）對商品房的需求

1.人口因素。房子是人類居住的必需品，人口增多對商品房的剛性需求就會增大。隨著80后慢慢進入社會且都到了結(jié)婚生子的時期，對房子的剛性需求越來越大，促使房地產(chǎn)價格上揚。

2.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。城鎮(zhèn)居民人均收入水平是決定其消費的關(guān)鍵因數(shù)，人均收入水平提高，就會使居民的消費增加，但隨著人均收入水平的不斷提高，用于購買食品消費所占比例會相應(yīng)減少，用于夠購買房地產(chǎn)等耐用消費品相應(yīng)增加。所以可知城鎮(zhèn)居民人均收入和商品房價格成正相關(guān)的關(guān)系。

3.城市化率。近來來城市化進程加速，城鎮(zhèn)人口占比由1995年的30%上升到2011年的50.3%，首次超過農(nóng)村人口。城鎮(zhèn)化的加速一方面大大增加了城鎮(zhèn)居民對商品房的需求量，另一方面促使商品房供給跟不上需求的步伐，造成房價上揚。

4.商品房的銷售情況。商品房的銷售情況必須把商品房的銷售面積與銷售額結(jié)合起來進行分析，商品房銷售面積反映居民對商品房的需求量，銷售額反映市場的綜合情況，商品房的銷售情況與價格很難有明顯的關(guān)系。

（二）商品房的供給

1.商品房的投資額。商品房投資越多產(chǎn)出越多，商品房投資增加使當(dāng)年商品房施工面積增加，引起當(dāng)年或次年的房屋竣工面積增加，影響商品房的供給，從而影響商品房價格。

2.商品房成本。房地產(chǎn)成本主要是三大塊，土地購置費、建安成本、稅收。06年以來土地購置費增長迅速，占據(jù)了總成本的60%，土地購購置費的增加無形中推高了房價上漲。

（三）宏觀經(jīng)濟形勢

中國房地產(chǎn)行業(yè)受政策導(dǎo)向明顯，所以宏觀經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)行業(yè)的影響比較顯著。我主要從消費者價格指數(shù)，通貨膨脹率、利率，貨幣政策和財政政策來闡述宏觀經(jīng)濟形勢和商品房之間的關(guān)系。生活中消費價格指數(shù)用CPI代替，然而它具有很明顯的滯后性，一旦CPI過高，一般國家就會施行緊縮的貨幣政策，使流通中的貨幣量減少，從而減少各行業(yè)的投資。通貨膨脹來臨時，人們往往會放棄手中的貨幣或從銀行兌出自己的存款，購置實物，增加房地產(chǎn)等耐用品的購買，推動房價上漲。國家緊縮性的貨幣政策，使居民還貸壓力增加，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈斷裂，房價隨之下跌。

三、搜集數(shù)據(jù)和建立模型及處運作

（一）數(shù)據(jù)的搜集

通過中經(jīng)網(wǎng)和廣西統(tǒng)計年鑒綜合得到了2000年至2011年的數(shù)據(jù)。其中的因變量是商品房平均售價（y）、各因數(shù)分別是廣西商品房投資額（X1）、每萬平米土地購買價格（X2）、銷售面積（X3）、廣西省GDP（X4）、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（X5）。

注：數(shù)據(jù)來源于中經(jīng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫。

（二）模型的建立

設(shè)線性回歸模型為Y=c+aX1+bX2+dX3+eX4+FX5+ε。其中a、b、d、e、f分別是回歸參數(shù)X的相應(yīng)系數(shù)，c為常數(shù)項，ε是隨機擾動項，通過這一線性方程可以得出他們之間的一些相關(guān)關(guān)系。

用Eviews6.0軟件進行數(shù)據(jù)處理。運行結(jié)果如下

由運行結(jié)果可知R2=0.999914，說明模型的擬合效果非常好，F(xiàn)檢驗的相伴概率是0.000000證明多元線性回歸方程高度顯著。

異方差檢驗得F檢驗的相伴概率是0.1172，不能拒絕原假設(shè)，認為原假設(shè)成立，原模型無異方差。

序列相關(guān)檢驗，得出殘差與其滯后變量之間的關(guān)系Et=3028.905-0.127339Et-1，R2=0.015931，Prob（F-statistic）=0.711531，方程的擬合優(yōu)度、方程的顯著性、回歸系數(shù)均很差，因此該方程不存在一階自相關(guān)，二階乃至多階的序列相關(guān)性利用以上方法同證，回歸方程不存在序列相關(guān)。

四、對模型得出結(jié)果的解釋

由Eviews6.0軟件運行結(jié)果得出了樣本方程為Y=274.867+1.860135*X1+0.164333*X2-0.208427*X3-0.561558*X4+0.400708＊X5。

由方程可知各個解釋變量與因變量之間的關(guān)系。商品房投資額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和土地購置費與商品房的平均售價有很強的正相關(guān)關(guān)系，符合經(jīng)濟學(xué)的意義。不過此運行結(jié)果表土地購置費和商品房平均售價的正相關(guān)關(guān)系并不是很強，這主要由以下三點原因造成：第一，廣西地區(qū)的市場經(jīng)濟還不完善，很多土地拍賣沒有實行完全的市場化運作。第二，有一部分土地不是通過正常的拍賣售出，它的成交價不能代表市場市價。第三，廣西省涵蓋很多地級市，各地市差異不同，有可能統(tǒng)計數(shù)據(jù)并不完全真實。

運行結(jié)果可知廣西自治區(qū)GDP、商品房銷售面積與廣西商品房平均售價呈負相關(guān)關(guān)系。看上去不符合經(jīng)濟學(xué)意義，GDP與商品房平均售價為什么會呈負相關(guān)關(guān)系呢？第一，廣西省商品房的平均售價增長率遠遠高于GDP的增長率。第二，GDP的快速增長并不是居民收入的快速增長，而只是一小部分人的收入高速增長，使貧富差距越來越大，GDP快速增長的實質(zhì)性好處并沒有留給居民。第三，貧富差距的拉大使居民消費更加萎縮，大部分居民都買不起房。銷售面積與商品房價格的關(guān)系成雙面性，在這里與商品房平均售價呈負相關(guān)關(guān)系，屬于正常的關(guān)系，符合經(jīng)濟學(xué)意義。

五、解決房價問題的建議

房價問題已經(jīng)成為時代的主流議題，房子成了普通大眾的奢侈品。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)繁榮推動著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，我們既要使普通大眾買得起房，實現(xiàn)居者有其屋的目標，但也不能狠壓房價，以犧牲經(jīng)濟增長為代價。應(yīng)該怎樣解決高房價的問題？作者僅從以下幾點提出一些解決廣西高房價的措施。

（一）保持適當(dāng)增長的房地產(chǎn)投資規(guī)模

2005年以來廣西地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)投資額急劇上升，大量圈地，日以繼夜的施工，房地產(chǎn)價格不斷飆升等等。國內(nèi)外歷史表明，房地長投資過熱不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，給經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展帶來嚴重挑戰(zhàn)，不利于抵抗風(fēng)險特別是全球性的金融危機，不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和社會資源的極度亂費。例如90年代初的海南房地產(chǎn)熱，海南全民投入房地產(chǎn)行業(yè)，似乎一片欣欣向榮的景象，當(dāng)國家對過熱的經(jīng)濟進行調(diào)整時，就留下的就是我們眾人皆知的海南爛尾樓現(xiàn)象，直到21世紀初才使海南經(jīng)濟走上正軌。因此，國家應(yīng)該出臺相應(yīng)的政策，防止房地產(chǎn)投資開發(fā)過熱的問題，使房地產(chǎn)投資開發(fā)規(guī)模保持適中的速度發(fā)展。使房地產(chǎn)投資開發(fā)與經(jīng)濟增長，居民人均收入，城市規(guī)模，城市化率等一系列因數(shù)相結(jié)合。

（二）加快廣西省經(jīng)濟發(fā)展腳步

廣西省GDP排名一直處于全國的中下游，屬于西南部的欠發(fā)達地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展比較落后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不完善，缺乏帶動經(jīng)濟增長的工業(yè)基礎(chǔ)，主要依靠旅游業(yè)和服務(wù)業(yè)支撐其發(fā)展，缺乏后勁。全國工業(yè)化發(fā)展基本接近尾聲，廣西不可能依靠大規(guī)模的制造業(yè)促使其經(jīng)濟增長。第一，它可以利用自己的地理位置大力發(fā)展港口貿(mào)易，建立物流中心，以東盟一體化發(fā)展為契機使自己踏入快速增長的時期。第二，充分利用本省的自然因素，大力發(fā)展旅游業(yè)，促使經(jīng)濟發(fā)展。第三，完善分配機制，降低廣西地區(qū)的貧富差距，完善廣西地區(qū)的社會保障制度，強調(diào)二次分配的公平性，加大轉(zhuǎn)移支付力度，既可以使居民接受房地產(chǎn)價格的正常上漲，也擴大了內(nèi)需，促進經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）完善土地市場的管理

1.土地成本近年來成為是商品房成本的最重要的組成部分。首先，要把土地價格透明化。具體的做法由廣西省國土局根據(jù)個地方的經(jīng)濟情況研制出一套切實可行的辦法。主要是通過市場化的運作模式來解決土地價格問題，通過公開競拍的方式轉(zhuǎn)讓土地，既保證了市場的有序進行還能市政府的土地得到保值增值的效果。其次，通過招標買賣土地，及時統(tǒng)計和公布已經(jīng)拍賣了的土地價格，在市場經(jīng)濟情況下使房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。

2.從源頭上控制房地產(chǎn)市場投資過熱。就是要徹底改變地方政府現(xiàn)有的土地出讓和供給模式，在土地出讓的決賽上不是扮演一個商人的角色，更多的應(yīng)該從社會公益角度出發(fā)。第一，應(yīng)大力支持普通商品房的土地供應(yīng)而嚴格控制別墅項目的土地供應(yīng)。第二，對存量土地的嚴格管理，實行經(jīng)營性用地和存量土地脫離的辦法。第三，嚴格管理土地轉(zhuǎn)讓，對不合法的土地轉(zhuǎn)讓進行嚴厲的制裁，依法制止炒賣土地的行為。

（四）合理規(guī)劃

首先，政府要保持清醒的頭腦，根據(jù)廣西的實際情況，有全局觀念地開發(fā)土地資源，合理規(guī)劃。減少為了政績而開展的形象工程，政績工程，以極大的投入得到極少的回報，既有礙于城區(qū)的合理布置，又亂費了大量土地資源。其次，政府應(yīng)做到以民為本，而不是以追逐高額的利潤，大面積轉(zhuǎn)讓高價土地。而應(yīng)該加大對保障房和低檔次的商品房土地的供應(yīng)，使普通大眾都能夠買得起房。再次，規(guī)范商品房的銷售制度，遏制炒房行為，打擊擾亂市場的非法投機。

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