商業(yè)、旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)吸引私募房地產(chǎn)投資基金“嘗鮮”

清科研究中心

欄目主持：張 奕 王夢(mèng)琪

2012年政府繼續(xù)實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不放松的宏觀調(diào)控，“限購(gòu)”、“限貸”政策繼續(xù)打壓地產(chǎn)市場(chǎng)，投資投機(jī)性購(gòu)房需求被抑制，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大的預(yù)期增強(qiáng)，信托產(chǎn)品面臨兌付壓力且隨時(shí)可能出現(xiàn)資金“短路”風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道明顯收窄。種種不利因素導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)原有的住宅地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃略顯窘態(tài)，而商業(yè)、旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)正為房企提供新的發(fā)展契機(jī)，私募房地產(chǎn)投資基金已展開掘金嘗試。

一、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)火熱勢(shì)頭不減，謹(jǐn)防泡沫

商業(yè)地產(chǎn)是以經(jīng)營(yíng)商業(yè)活動(dòng)為主題的房地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)，涉及商場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所和其他消費(fèi)場(chǎng)所的一個(gè)綜合商業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，中國(guó)新興城市50強(qiáng)城鎮(zhèn)人口達(dá)2.6億，輻射人口3.7億，預(yù)計(jì)到2020年，其甲級(jí)辦公樓存量將新增3000.00萬(wàn)平方米，現(xiàn)代零售物業(yè)將超過(guò)1.00億平方米，廣闊的發(fā)展空間推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)迅猛增長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)房企對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的典型模式多采用“租售結(jié)合”，將一層出租，其余出售，這種經(jīng)營(yíng)模式符合目前房企發(fā)展現(xiàn)狀。房地產(chǎn)限購(gòu)政策的出臺(tái)一定程度上抑制了炒作住宅房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，迫使部分投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，而地方政府也積極地推崇商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，這就加快了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，2012年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量較上年上漲22.0%。

商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展前景可觀，私募房地產(chǎn)投資基金已嘗試介入。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域私募房地產(chǎn)投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。當(dāng)前，房企對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)多數(shù)是轉(zhuǎn)移住宅地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，不排除部分為投機(jī)性投資。清科研究中心認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)期長(zhǎng)，占用資金量大，新增商業(yè)地產(chǎn)迅猛增加，容易導(dǎo)致市場(chǎng)定位不清、空置率上升、多數(shù)項(xiàng)目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時(shí)間檢驗(yàn)。此外部分開發(fā)商懷揣投機(jī)心理，易產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)泡沫。

二、旅游地產(chǎn)帶給私募房地產(chǎn)投資基金掘金機(jī)會(huì)

據(jù)國(guó)家旅游局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年全國(guó)旅游接待人數(shù)預(yù)計(jì)超過(guò)31.30億人次，旅游收入達(dá)2.60萬(wàn)億元，旅游業(yè)的“火爆”促進(jìn)房企對(duì)旅游地產(chǎn)的投資，吸引來(lái)私募房地產(chǎn)投資基金的注意力。2012年房地產(chǎn)行業(yè)仍處于“寒潮”之中，但旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)快速發(fā)展，據(jù)多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，年內(nèi)旅游地產(chǎn)的投資額突破萬(wàn)億關(guān)口，涉及的旅游項(xiàng)目達(dá)到3000多個(gè)，甚至出現(xiàn)華誼兄弟、新華聯(lián)、華東電器和盛大網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)跨行業(yè)投資旅游地產(chǎn)，以謀求新的投資機(jī)會(huì)。

旅游地產(chǎn)是依托于旅游資源的優(yōu)勢(shì)，集休閑、度假、養(yǎng)生和觀光為一體的新型地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。目前，旅游地產(chǎn)的投資模式大致分為依托自然資源的“寄生”模式、人為建造的娛樂(lè)休閑模式和陳述歷史人文為核心的城市主題模式，第一種模式借助自然資源的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)發(fā)展旅游來(lái)促進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，后續(xù)地產(chǎn)開發(fā)反哺旅游，實(shí)現(xiàn)旅游和地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)結(jié)合，新加坡克拉碼頭是典型的成功范例；第二種模式經(jīng)由開發(fā)商建立大型娛樂(lè)和休閑場(chǎng)所，營(yíng)造出一種愉悅和放松的氣氛，以PGA國(guó)家度假村的高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目為核心代表；第三種模式僅在受歷史和文化熏陶的特點(diǎn)地區(qū)，重塑歷史文化景象，滿足人民的憧憬和向往，代表項(xiàng)目以古鎮(zhèn)開發(fā)、風(fēng)俗節(jié)慶演出和旅游城市再規(guī)劃等，日本豪華登堡主題樂(lè)園為運(yùn)作典范。

正是迎合當(dāng)前旅游行業(yè)和地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，旅游地產(chǎn)得到蓬勃式邁進(jìn)，而私募房地產(chǎn)基金也迎來(lái)掘金機(jī)會(huì)。2012年，私募房地產(chǎn)基金已開始對(duì)國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)投資，但尚處于初期階段，成功運(yùn)作仍需豐富經(jīng)驗(yàn)，盈利模式需要明確。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上，不乏一些旅游地產(chǎn)通過(guò)粉飾包裝，借助“旅游”這個(gè)代名詞來(lái)進(jìn)行賣房銷售，造成旅游地產(chǎn)的“虛熱性”。盡管年內(nèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目很多，但大多缺乏旅游地產(chǎn)品牌價(jià)值，加上開發(fā)商急功近利，照搬國(guó)外模式，致使項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力突顯不足。私募房地產(chǎn)基金需要對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目制定全局發(fā)展策略，防范投資潛在投資風(fēng)險(xiǎn)。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)——私募房地產(chǎn)投資基金開啟“銀發(fā)市場(chǎng)”的金鑰匙？

養(yǎng)老地產(chǎn)是介于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)之間，以專門服務(wù)老年市場(chǎng)為主題而打造的一類高端住宅場(chǎng)所，它對(duì)配套設(shè)施和居住環(huán)境要求更高，集合了護(hù)理、醫(yī)療、餐飲和康復(fù)等功能為一體的綜合型地產(chǎn)。2013年北京率先開啟養(yǎng)老地產(chǎn)“元年”，將養(yǎng)老用地納入北京市國(guó)有建設(shè)用地范疇，這與當(dāng)前社會(huì)老齡化速度加快和房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型緊密相關(guān)。養(yǎng)老地產(chǎn)為房企帶來(lái)前景廣闊的投資機(jī)會(huì)，私募房地產(chǎn)基金可以布局有清晰發(fā)展思路的項(xiàng)目，著眼長(zhǎng)期的投資回報(bào)。日本醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院以小規(guī)模多功能服務(wù)設(shè)施深受老年群體的歡迎，臺(tái)灣老年公寓滿足老年人多樣化需求的基礎(chǔ)上創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)方式，美國(guó)CCRC社區(qū)通過(guò)自費(fèi)方式選取不同的養(yǎng)老套餐，這三類是國(guó)際上運(yùn)營(yíng)成功的養(yǎng)老地產(chǎn)范例。國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)尚未發(fā)展成形，目前多以敬老院為主，這是政府公辦、私人經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，另有家庭住宅養(yǎng)老小區(qū)和綜合養(yǎng)老社區(qū)，這類由房地產(chǎn)公司開發(fā)，不提供專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)，但配備部分老年活動(dòng)場(chǎng)所和娛樂(lè)休閑項(xiàng)目。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年底，中國(guó)人口年齡超過(guò)65歲及以上的人數(shù)約占總?cè)丝诘?.1%，預(yù)計(jì)2027年，這個(gè)數(shù)據(jù)將上升到14.0%，2050年，更有甚至上升到25.0%，面對(duì)龐大的老年市場(chǎng)，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景不可小覷。然而，養(yǎng)老地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)仍處于勾畫階段，已經(jīng)實(shí)施的項(xiàng)目較少，想要做好養(yǎng)老地產(chǎn)并非一蹴而就的事情，它需要整合多行業(yè)間資源優(yōu)勢(shì)，投資期長(zhǎng)，回報(bào)低，更重要的是發(fā)展模式不清晰。私募房地產(chǎn)基金可以借鑒國(guó)外成功的投資案例，探索適合在國(guó)內(nèi)環(huán)境下運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利途徑，協(xié)助房企做大、做強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。