房地產企業(yè)常見稅收問題探討

盛志榮

近年來，房地產開發(fā)業(yè)已經成為拉動城市經濟增長的一個新熱點，并由此成為稅收最大來源。房地產的利潤和繳納的稅款雖然都在增加，但是偷逃稅款的情況還是存在的，擾亂了市場秩序，帶來一系列社會問題亟待解決。因此，房地產企業(yè)總結納稅管理的經驗和規(guī)律，研究出有效的管理對策在當前形勢下是很有必要的。

一、房地產企業(yè)常見稅收問題

（一）銷售收入方面

1.預收款按規(guī)定繳稅

第一，將預售收入未記入預收賬款，未按國稅發(fā)[2009]31號文規(guī)定將預售收入乘以預計利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，合計當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納所得稅。未按規(guī)定將預收款乘5%營業(yè)稅率預繳營業(yè)稅。

第二，把預售購房款變?yōu)橛喗?，不確認預收賬款收入。

2.隱瞞銷售收入

第一，部分房產公司與開發(fā)商和購房者協(xié)議好，少開成交金額，減少產權過戶，達到少繳各項稅費，達到“雙偷”行為。部分個人承包開發(fā)經營房地產公司采用少開發(fā)票，另開收款收據，建立賬外賬的行為，這樣達到少繳稅款之目的。還有利用虛假銷售面積，不及時的反饋給稅務人員，為以后少計銷售房款提供虛假依據，增加了稅務人員的稽查難度。

第二，近幾年房地產企業(yè)的利潤是可觀的，職工收入也高，尤其高級管理人員的薪酬極高，一些企業(yè)用售樓差價作為工資發(fā)放給職工，以此達到少繳個人所得稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的目的等等。

第三，房地產企業(yè)將低價賣給股東或子公司，利用關聯(lián)方交易進行利潤轉移目的。房地產開發(fā)企業(yè)很多都有關系公司，如：裝潢公司、咨詢公司、建筑施工公司等等，通過與這些關聯(lián)公司之間的交易，將開發(fā)房地產利潤轉移，達到少繳所得稅之目的。

（二）項目成本方面

一是間接開發(fā)費用的問題比較突出。由于房地產開發(fā)的時間長、投入大，一些工程不能在一個年度內完成等因素，造成成本、費用和收入難以配比。有些企業(yè)就將開發(fā)房地產建造成本多計入開發(fā)房地產品銷售成本，造成成本結轉不準確，所得稅計算不準確，影響企業(yè)所得稅的繳納。變通項目開具發(fā)票（如用辦公費和材料費代替招待費）；從市場上購買發(fā)票或者非法取得一些票據列入當期的費用等等。

二是超過合同價款的預付工程款。一些企業(yè)付款后，除了改變設計規(guī)模，增加樓層面積等因素用現金支付款項；有些企業(yè)利用關聯(lián)方關系，將預付和往來款混在一起，由于建筑公司歸屬地方稅務機關管理，因此查證較難；更有甚者一些企業(yè)直接領取現金來當做工程預付款的原始依據。

三是建筑安裝發(fā)票缺少監(jiān)管，土建安裝工程成本遭虛開。由于稅收較少，一些地方有征收稅務管理機構代開建筑業(yè)發(fā)票作為工程的成本，只需征收營業(yè)稅及附加；一些用房地產企業(yè)的名義開具；還有的用不存在的建筑公司開票等等。

三、房地產企業(yè)的稅務稽查的建議

（一）收入方面

1.要多方入手，加強銷售收入的管理和控制

銷售未完工開發(fā)產品收取的價款作為預售收入，開發(fā)產品完工后按照有關條款辦理交付手續(xù)后應確認主營業(yè)務收入實現。企業(yè)在開發(fā)產品未辦理交付手續(xù)前，所獲得的分期預收款，不作為銷售收入處理，而應作為預售收入計算預計營業(yè)利潤。

2.將發(fā)票檢查工作常規(guī)化、制度化，加大發(fā)票違章的處罰力度

第一，企業(yè)應將從有關部門取得的開發(fā)項目分析信息，與企業(yè)的預售收入、成本、費用等項目核對，確認申報的開發(fā)項目。到項目現場開發(fā)地、銷售現場實地登記、記錄項目建設及銷售的情況，分析賬面可能存在的疑點。應與相關部門建立信息溝通制度，主管稅務機關與企業(yè)所在地發(fā)改委、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門核實該企業(yè)開發(fā)項目、土地使用、建設規(guī)劃、房屋產權登記等信息，掌握企業(yè)開發(fā)立項信息，以及土地面積、建筑面積、開工日期、建設進度、銷售進度等有關涉稅信息。

第二，有的企業(yè)利用應發(fā)放職工薪酬高低來確定不同的價格對個人銷售，差價發(fā)給職工，以此來偷逃稅款，因此應檢查房地產企業(yè)是否有視同銷售的行為，如果有就按照視同銷售來確認收入和利潤計征企業(yè)所得稅。

第三，對房地產企業(yè)將低價賣給股東或子公司情況，應將稽查范圍擴大到與房地產企業(yè)和相關的施工單位、裝潢公司、咨詢公司、供貨企業(yè)，查清購、建、銷等環(huán)節(jié)的具體情況和問題，以加大稽查的廣度。同時應協(xié)同城建部門進行檢查，是否通過與這些關聯(lián)公司之間的交易，將開發(fā)房地產利潤轉移，請其協(xié)助在招標、辦證環(huán)節(jié)代征稅款。

（二）成本方面

1.加強項目開發(fā)期間的財務和稅收管理

第一，針對期間費用的虛增，應加強對各費用統(tǒng)計，進行縱向比較，查找一些金額大的，業(yè)務往來頻繁的，經常以辦公用品或勞保用品之名的發(fā)票，每月的各費用明細是否有大的波動等。

第二，預付款與企業(yè)借貸混同，由于房地產開發(fā)企業(yè)的關聯(lián)企業(yè)比較多，這樣就增加了房地產企業(yè)的日常財務票據處理工作，所以應當核實和房地產公司業(yè)務往來比較大的單位。

2.深入開發(fā)企業(yè)實地重點檢查，審查把好成本關

針對企業(yè)取得租賃收入不記賬是常見的涉稅問題，主要查看其租賃合同以及租賃業(yè)發(fā)票的開具情況，檢查出租賃收入很重要的方法就是到現場核實是否有租戶存在。審核“開發(fā)成本”結轉入“開發(fā)產品”的客觀合理性，有無違反規(guī)定超標準、超范圍、跨項目結轉成本的情況。

3.建立房地產項目檔案，加強稅收精細化管理

審查中應當將預提的各項費用是不是按照文件標準和政府文件的規(guī)定最為一個重點來審查；還要檢查各種費用繳納不尋常的原因，比如：費用的收取有沒有緩繳文件，要依據企業(yè)所得說規(guī)定的真實性、合法性、據實扣除等原則來從嚴執(zhí)行稅前扣除的范圍和標準?？梢酝ㄟ^和行政主管建設機構等進行交流和協(xié)作來全工程的監(jiān)控和跟蹤房地產開發(fā)項目從開發(fā)到轉移的各個環(huán)節(jié)。

總之，房地產開發(fā)企業(yè)生產最終產品周期較長，因此，需要對房地產業(yè)的稅收監(jiān)控，加強與國土部門、住建等部門的聯(lián)系，建立信息共享平臺，調查房地產開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立檔案，及時調整更新，對比同一地區(qū)房地產企業(yè)建筑成本等，另外，還需要加強對房地產業(yè)的稅收法規(guī)普及工作，加強房地產企業(yè)的納稅意識，保證房地產業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

[1]趙玉洪，邵煉鋼.房地產開發(fā)企業(yè)常見的稅收問題及稽查方法，《中國稅務》，2008年06期.