房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及內(nèi)涵

■陳紅艷 王秋石

房地產(chǎn)市場一直是民眾關(guān)注的焦點(diǎn)，其關(guān)系民生國計(jì)，但亂象叢生。十多年來，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在改善民眾居住環(huán)境、推動(dòng)城市建設(shè)、擴(kuò)大就業(yè)和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長等方面發(fā)揮了重要作用。在后金融危機(jī)時(shí)代，我國經(jīng)濟(jì)增速放緩，地方政府債務(wù)快速攀升，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展對于我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的重要性日益上升。促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，是我國政府、學(xué)者和民眾的共同心聲，也是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本準(zhǔn)則。如何將這種基本準(zhǔn)則轉(zhuǎn)化為可量化的標(biāo)準(zhǔn)及可執(zhí)行的政策，成為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的關(guān)鍵。本文擬在現(xiàn)有研究基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)市場健康標(biāo)準(zhǔn)的確定方法，理清健康內(nèi)涵，從而建立一個(gè)能有效反映房地產(chǎn)市場健康狀態(tài)的理論框架和評價(jià)體系。

一、房地產(chǎn)市場健康標(biāo)準(zhǔn)確定方法評析

研究房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，最為關(guān)鍵的一個(gè)問題是以什么為標(biāo)準(zhǔn)來評判房地產(chǎn)的健康狀況。在現(xiàn)有相關(guān)研究中，健康標(biāo)準(zhǔn)的確定主要有經(jīng)驗(yàn)值、理論值、統(tǒng)計(jì)值三類方法。

（一）經(jīng)驗(yàn)值

由于中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程較短，學(xué)者在評判中國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r時(shí)，常以一些國際經(jīng)驗(yàn)值來判斷。如在評價(jià)中國房價(jià)是否合理時(shí)，常用“房價(jià)收入比”和“租售比”這兩個(gè)指標(biāo)與國際經(jīng)驗(yàn)值比較，一般認(rèn)為國際標(biāo)準(zhǔn)的“房價(jià)收入比”為4～6，房價(jià)“租售比”為1∶100～1∶150。還有諸如住房“空置率”的國際經(jīng)驗(yàn)為10%，房地產(chǎn)投資總額占固定資產(chǎn)投資總額的比例為20% ～25%，房地產(chǎn)投資增長率不應(yīng)超過GDP增長率的2倍，商品房施工面積一般為竣工面積的3±0.5倍等。本文以房價(jià)收入比和租售比兩個(gè)指標(biāo)，分析經(jīng)驗(yàn)值不能直接作為評判標(biāo)準(zhǔn)的原因。

1.房價(jià)收入比

國際上關(guān)于房價(jià)收入比的定義是“居住單元的中等自由市場價(jià)格與中等家庭年收入之比”。由于我國沒有“中等價(jià)格”與“中等家庭收入”的統(tǒng)計(jì)資料，國內(nèi)學(xué)者通常將“中等”以“平均”替代，這樣計(jì)算的房價(jià)收入比顯然有所不同，不能直接進(jìn)行比較。事實(shí)上，世界各國的房價(jià)收入比各不相同，不存在所謂的國際慣例。聯(lián)合國公布的1998年世界各國房價(jià)收入比的統(tǒng)計(jì)資料顯示:各國的房價(jià)收入比離散度很高，96個(gè)國家中，房價(jià)收入比最高的為30，最小為0.8，均值為8.4。以2010年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫公布的全國及中心城市的住宅商品房平均銷售價(jià)格、人均可支配收入以及平均家庭戶規(guī)模，計(jì)算一套80平方米房的房價(jià)收入比，結(jié)果顯示全國平均房價(jià)收入比為6.4，深圳最高為20.50，呼和浩特最低為3.31。

2.租售比

租售比是租金與房價(jià)之比，其實(shí)就是投資收益率，合理的租售比本質(zhì)上是根據(jù)合理的投資收益率來測算的。假設(shè)投資收益率為10%，按市場慣例租金以月租金考慮，則租售比就是10% ÷12，即1∶120。所以國際經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為租售比在1∶100～1∶150較為合理，是合理的投資收益率在8%～12%之間測算的結(jié)果。

我國住宅市場租售比偏離合理區(qū)間是不爭的事實(shí)。根據(jù)2007年對我國一些城市住房租售比情況的調(diào)查，有大量城市的租售比是1∶300～1∶400，北京有的區(qū)段達(dá)1∶500。這么低的投資回報(bào)率為什么還有那么多的人投資房地產(chǎn)?原因是租售比沒有考慮物業(yè)本身價(jià)值增值的功能。將住房作為投資品的投資者，看中的是物業(yè)本身的增值，租金僅僅是投資者在等待物業(yè)增值過程中的額外紅利。同時(shí)，目前我國房地產(chǎn)市場，出售房以新增房為主，出租房一般是老舊住房，用于出租的住房和出售的住房從品質(zhì)上來說差距太大，本身就不具備價(jià)值可比性。統(tǒng)計(jì)口徑和數(shù)據(jù)的問題，是造成我們沒法直接參照國際經(jīng)驗(yàn)值判斷中國房地產(chǎn)市場的另一個(gè)主要原因。

以上分析表明，由于存在統(tǒng)計(jì)口徑、國情以及中國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段等原因，我們不能生搬硬套這些所謂的國際標(biāo)準(zhǔn)來判斷中國的房地產(chǎn)市場狀況，但經(jīng)驗(yàn)值通常表達(dá)了這些指標(biāo)的長期發(fā)展趨勢。

（二）理論值

房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展與城市總體經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境相匹配，這是所有學(xué)者都公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。從這個(gè)角度出發(fā)，建立房地產(chǎn)市場發(fā)展指標(biāo)與相關(guān)城市總體狀況合理關(guān)系的理論模型，可以得出房地產(chǎn)市場發(fā)展指標(biāo)的理論標(biāo)準(zhǔn)值。以理論值作為標(biāo)準(zhǔn)值多用來確定基準(zhǔn)房價(jià)，其主要方法有三種。一是收益還原法，即以預(yù)期未來房價(jià)的收益在合理回報(bào)率 (還原利率)下的現(xiàn)值作為房價(jià)的基準(zhǔn)價(jià)值。二是局部均衡法，在局部均衡條件下，以經(jīng)濟(jì)主體理性行為決定的房價(jià)作為標(biāo)準(zhǔn)，即以房地產(chǎn)市場供求雙方在一定的約束條件下，滿足效用函數(shù)和利潤最大化的均衡價(jià)格作為房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。Lastrapes采用離散形式建立了一個(gè)最優(yōu)非耐用品和住房消費(fèi)的動(dòng)態(tài)均衡模型，我國學(xué)者袁志剛、樊瀟彥采用此原理構(gòu)建了房地產(chǎn)市場局部均衡模型，分別求取有或無銀行貸款條件下的房地產(chǎn)基本價(jià)值。[1-2]三是因素回歸法，即考慮各種宏觀經(jīng)濟(jì)因素對房價(jià)的影響，建立回歸模型，測算理論房價(jià)。房價(jià)分析通常是選用影響供應(yīng)和需求兩方面的宏觀經(jīng)濟(jì)變量來刻畫，如經(jīng)濟(jì)增長、可支配收入、人口因素、信貸政策、通貨膨脹、土地價(jià)格、建筑成本等。此方法運(yùn)用廣泛，Case和Seko等采用該方法對不同城市的住宅價(jià)格影響因素進(jìn)行了實(shí)證研究。[3-4]宏觀經(jīng)濟(jì)基本面作為解釋變量來確定房價(jià)理論值，其實(shí)質(zhì)是以影響因素作為解釋變量來回歸確定被解釋變量，該方法可用于確定更多指標(biāo)的理論值。如倪鵬飛等以反映住房市場價(jià)格、結(jié)構(gòu)、速度、規(guī)模方面的一些指標(biāo)為被解釋變量，選擇相應(yīng)的影響因素為解釋變量，建立回歸模型，測算住房市場價(jià)格、結(jié)構(gòu)、速度、規(guī)模的健康標(biāo)準(zhǔn)值。[5]

理論值法主要是從決定因素角度建立模型來確定房地產(chǎn)市場發(fā)展的合理值，理論性和邏輯性強(qiáng)，但任何一個(gè)模型都無法完美地將現(xiàn)實(shí)中所有的決定因素都考慮在內(nèi)。

（三）統(tǒng)計(jì)值法

以樣本的統(tǒng)計(jì)均值 (期望值)作為房地產(chǎn)市場評價(jià)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)，多出現(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場預(yù)警研究中，即預(yù)警界限的確定。房地產(chǎn)市場預(yù)警界限確定的主要方法有正態(tài)歸一法、3σ法、系統(tǒng)化等方法。

正態(tài)歸一法是把各指標(biāo)歸一化，使其服從正態(tài)分布，將 -1.5、-l、0、l、1.5 定為過冷、微冷、正常、微熱、過熱五個(gè)狀態(tài)的臨界點(diǎn);3σ法同樣是假設(shè)指標(biāo)值服從正態(tài)分布，以μ(均值、期望值)為中心，以σ(標(biāo)準(zhǔn)差)的1倍、2倍、3倍為區(qū)間界限，即將 μ-2σ、μ-σ、μ+σ、μ+2σ定為五個(gè)狀態(tài)的臨界點(diǎn)。這兩種方法原理是一樣的，均以均值為標(biāo)準(zhǔn)，以指標(biāo)偏離均值的程度判斷市場狀態(tài)。

系統(tǒng)化方法是指全面考慮系統(tǒng)的自身變動(dòng)規(guī)律及發(fā)展特征等因素，采取一些客觀原則，綜合得到反映決策人價(jià)值和專家智慧的預(yù)警界限。[6]

統(tǒng)計(jì)值法主要是從房地產(chǎn)市場發(fā)展的自身變化規(guī)律出發(fā)，確定房地產(chǎn)市場發(fā)展指標(biāo)的合理區(qū)間，符合統(tǒng)計(jì)學(xué)原理，理論依據(jù)強(qiáng)。但是，我國房地產(chǎn)發(fā)展歷程較短，有正規(guī)統(tǒng)計(jì)資料的觀測指標(biāo)的長度較小，利用現(xiàn)有數(shù)據(jù)獲取的均值和標(biāo)準(zhǔn)差存在有偏估計(jì)，因而可能會(huì)放大合理區(qū)間，影響準(zhǔn)確性。

綜上所述，確定房地產(chǎn)市場發(fā)展健康標(biāo)準(zhǔn)常用的三類方法各有特點(diǎn)，健康標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)健康內(nèi)涵來合理選用。

二、房地產(chǎn)市場健康內(nèi)涵

（一）房地產(chǎn)市場泡沫、預(yù)警和健康

盡管直接研究房地產(chǎn)市場健康的文獻(xiàn)較少，但國內(nèi)外學(xué)者一直重視房地產(chǎn)市場的監(jiān)測。房地產(chǎn)市場監(jiān)測是對房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中的變化態(tài)勢進(jìn)行監(jiān)督和測量，以期尋找房地產(chǎn)市場的內(nèi)在發(fā)展規(guī)律，對市場發(fā)展現(xiàn)狀作出評價(jià)及應(yīng)對。馮俊較早地探討了房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)，認(rèn)為“房地產(chǎn)監(jiān)測系統(tǒng)是提高宏觀調(diào)控科學(xué)性的必然要求”[7]。房地產(chǎn)市場監(jiān)測作為宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)測的重要內(nèi)容，主要集中在泡沫研究和預(yù)警系統(tǒng)中。泡沫研究注重理論分析和實(shí)證檢驗(yàn)，預(yù)警系統(tǒng)更偏重實(shí)際應(yīng)用。

房地產(chǎn)泡沫是沿著資產(chǎn)價(jià)格泡沫理論發(fā)展建立的，通常認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫就是指房價(jià)泡沫，是由于投機(jī)等因素導(dǎo)致房價(jià)遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)基本面決定的基礎(chǔ)價(jià)值的現(xiàn)象。在房價(jià)泡沫的研究中，房價(jià)被分解為兩部分，一部分是經(jīng)濟(jì)基本面決定的基礎(chǔ)價(jià)值，另一部分是投機(jī)等因素造成的泡沫。由此可見，房地產(chǎn)泡沫其實(shí)是研究房價(jià)與經(jīng)濟(jì)基本面的協(xié)調(diào)狀況。

房地產(chǎn)泡沫的度量主要有指標(biāo)指示法和模型檢驗(yàn)法兩大類。我國學(xué)者常用房價(jià)收入比和租售比等指標(biāo)直接判斷房價(jià)泡沫，但爭議很大。肖可礫認(rèn)為可用有投資的價(jià)格租金比與無投資的價(jià)格租金比的變化，來度量泡沫大小;周京奎，曹振良測算中國1994—2002年間的房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)度為0.214;Hui和Shen檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)2003年上海住房價(jià)格泡沫約為22%，北京暫未出現(xiàn)泡沫信號(hào)。[8-10]

房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)主要是對房地產(chǎn)市場內(nèi)部發(fā)展?fàn)顩r的監(jiān)測，主要以周期波動(dòng)理論和經(jīng)濟(jì)預(yù)警理論為基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)指標(biāo)分類的基礎(chǔ)上，構(gòu)造一種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活躍程度的指數(shù)，主要方法有景氣指數(shù)法和綜合模擬法。我國統(tǒng)計(jì)局每月定期公布的“國房指數(shù)”是應(yīng)用最廣的房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)，選用土地出讓收入、本年完成開發(fā)土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、本年資金來源中抵押貸款額、商品房銷售價(jià)格、房屋新開工面積、竣工面積和空置面積等八個(gè)指標(biāo)，全面考察房地產(chǎn)市場基本運(yùn)行狀況。預(yù)警判斷多采用基于樣本均值和樣本方差的3σ方法，其實(shí)質(zhì)是判斷經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長速率的波動(dòng)，國內(nèi)相關(guān)的研究學(xué)者包括郭磊、王鋒、劉長濱等。[11]

房地產(chǎn)市場內(nèi)部指標(biāo)運(yùn)行正常，無警情出現(xiàn)，如果房價(jià)遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)基本狀況，存在嚴(yán)重泡沫，也不能認(rèn)為這個(gè)市場是健康的。

（二）房地產(chǎn)市場健康的協(xié)調(diào)性和平穩(wěn)性內(nèi)涵

1.健康的內(nèi)涵

以上分析表明，房地產(chǎn)泡沫研究和房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)從不同角度分析監(jiān)測房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，有著各自不同的理論淵源和實(shí)踐運(yùn)用。房地產(chǎn)泡沫側(cè)重分析房價(jià)與外部經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)性，房地產(chǎn)預(yù)警側(cè)重考察市場內(nèi)部發(fā)展的平穩(wěn)性，二者都無法單獨(dú)替代房地產(chǎn)市場健康研究，但實(shí)質(zhì)都是分析房地產(chǎn)市場某一方面的健康問題。綜合二者的研究角度，“房地產(chǎn)市場各方面發(fā)展良好的狀態(tài)”可界定為市場發(fā)展平穩(wěn)、與社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況相協(xié)調(diào)兩方面，其內(nèi)涵特征概括為平穩(wěn)性和協(xié)調(diào)性。

國發(fā)[2003]18號(hào)文對房地產(chǎn)市場發(fā)展指導(dǎo)思想的描述，可看作是政府對房地產(chǎn)市場健康標(biāo)準(zhǔn)的定義，即“完善的房地產(chǎn)市場體系;能滿足不同收入家庭的住房需要;適合我國國情的住房保障制度;總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、價(jià)格穩(wěn)定;房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)”。可以看出，政府對房地產(chǎn)市場健康的界定同樣包含平穩(wěn)性和協(xié)調(diào)性兩方面內(nèi)涵。

2.平穩(wěn)性

平穩(wěn)性要求房地產(chǎn)市場以合理的速度平穩(wěn)發(fā)展，是對房地產(chǎn)市場內(nèi)部體系運(yùn)行的要求。房地產(chǎn)市場的發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展一樣，不是直線式增長，而是波浪式前進(jìn)，如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)市場發(fā)展波動(dòng)圖

經(jīng)濟(jì)變量的波動(dòng)分為正常波動(dòng)和異常波動(dòng)。正常波動(dòng)是一種常態(tài)波動(dòng)，這種波動(dòng)會(huì)影響投資者投資利潤的高低，形成市場優(yōu)勝劣汰的競爭機(jī)制，但不會(huì)對房地產(chǎn)市場整體造成危害，不會(huì)造成社會(huì)資源的大量浪費(fèi)。異常波動(dòng)又稱非常態(tài)波動(dòng)，往往伴隨著泡沫危機(jī)，不僅給投資者帶來不利影響，而且危及國民經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行，甚至對國際經(jīng)濟(jì)也造成災(zāi)難性影響。正常波動(dòng)和異常波動(dòng)，兩者在量值及波動(dòng)的動(dòng)力機(jī)制、本質(zhì)屬性等方面都有顯著差別。從量值上講，正常波動(dòng)偏離的程度小，異常波動(dòng)偏離程度則大得多。從動(dòng)力機(jī)制看，正常波動(dòng)的根源在于消費(fèi)市場供需余缺與價(jià)格機(jī)制的作用;異常波動(dòng)產(chǎn)生的動(dòng)力機(jī)制在于投機(jī)者對高額利潤的追逐，對房價(jià)非理性預(yù)期導(dǎo)致的投機(jī)性需求膨脹，以及房地產(chǎn)市場供需彈性的嚴(yán)重不對稱性。異常波動(dòng)不會(huì)出現(xiàn)周而復(fù)始的有規(guī)律的循環(huán)，它的產(chǎn)生會(huì)加劇房地產(chǎn)周期的波動(dòng)幅度，改變周期波動(dòng)形態(tài)。如果市場大部分指標(biāo)都出現(xiàn)巨變，最終的結(jié)果可能就是房地產(chǎn)泡沫和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

因此，參考統(tǒng)計(jì)學(xué)中平穩(wěn)性的概念，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)性是指描述市場發(fā)展的時(shí)間序列經(jīng)濟(jì)變量遵循隨機(jī)游走過程，可以用均值為μ的隨機(jī)過程來刻畫，沒有異常波動(dòng)。從判斷標(biāo)準(zhǔn)上講，平穩(wěn)性要求房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)的增長速度，適合以統(tǒng)計(jì)樣本的平均增長速度為標(biāo)準(zhǔn)來判斷市場平穩(wěn)狀態(tài)。

3.協(xié)調(diào)性

協(xié)調(diào)性要求房地產(chǎn)市場與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，是對房地產(chǎn)市場與外部環(huán)境的要求?！胺康禺a(chǎn)市場與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展”早已為各國學(xué)者認(rèn)同，并不斷地被現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)證實(shí)。協(xié)調(diào)性包括價(jià)格協(xié)調(diào)和保障協(xié)調(diào)兩方面。

第一，保障協(xié)調(diào)。保障協(xié)調(diào)主要針對住房市場，要求市場化住房(商品房)與非市場化住房(保障房)的比例應(yīng)與城市居民收入水平和收入結(jié)構(gòu)相協(xié)調(diào)，以保證低收入人群有屋居。研究表明，保障房供給能有效對收入進(jìn)行再分配，穩(wěn)定住房市場和提高消費(fèi)。[12]在市場化的住房制度下，如何協(xié)調(diào)市場與保障的關(guān)系是一個(gè)重要研究課題。只有將無法依靠自己的力量通過市場交易解決住房問題的人群納入住房保障體系，商品房市場才能健康發(fā)展。依據(jù)統(tǒng)計(jì)部門的城鎮(zhèn)家庭收入分組數(shù)據(jù)及住建部對城鎮(zhèn)家庭居住面積的分類，在適度保障原則下，本文提出與城市發(fā)展相協(xié)調(diào)的住房供應(yīng)體系(詳見表1)。

表1 與城市發(fā)展相協(xié)調(diào)的住房供應(yīng)體系

第二，價(jià)格協(xié)調(diào)。宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系一直是學(xué)者研究的重點(diǎn)，理論和實(shí)證幾乎都證實(shí)了經(jīng)濟(jì)基本面可以解釋房價(jià)波動(dòng)，經(jīng)濟(jì)基本面和房地產(chǎn)價(jià)格之間存在相對穩(wěn)定的均衡關(guān)系。[13]

經(jīng)濟(jì)基本面對房價(jià)的解釋能力模型出現(xiàn)于20世紀(jì)90年代，理論依據(jù)是存量——流量模型或代表性個(gè)人模型，其實(shí)質(zhì)均是以宏觀經(jīng)濟(jì)基本面作為解釋變量來確定被解釋變量，模型可簡略如式（1）所示:

式中P為平均房價(jià)，INCOME為居民可支配收入，GDP表示經(jīng)濟(jì)增長，COST為建筑成本，POP為城市人口，X表示其他未列入的外生變量。

參照Hendry從一般到特殊的建模理論，綜合考慮影響房價(jià)的各種因素和數(shù)據(jù)可得性，逐步剔除，檢驗(yàn)確定最佳回歸方程。再考慮以H—P濾波獲得的宏觀經(jīng)濟(jì)基本指標(biāo)的“均衡值”，帶入回歸方程，即可得到與經(jīng)濟(jì)基本面相匹配的基礎(chǔ)房價(jià)。梁云芳、高鐵梅曾采用該方法分析了我國1996—2005年的現(xiàn)實(shí)房價(jià)與均衡房價(jià)的偏離程度。[14]

因此，協(xié)調(diào)性主要體現(xiàn)為保障協(xié)調(diào)和房價(jià)協(xié)調(diào)，要求房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)基本面相匹配，適合以經(jīng)濟(jì)基本面回歸房價(jià)理論值為標(biāo)準(zhǔn)判斷房價(jià)協(xié)調(diào)程度。

三、結(jié)語

綜上所述，本文認(rèn)為，確定房地產(chǎn)市場發(fā)展健康標(biāo)準(zhǔn)常用的三類方法各有特點(diǎn)，健康標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)健康內(nèi)涵合理選用。單純的房價(jià)泡沫和市場預(yù)警都不能全面反映房地產(chǎn)市場的健康狀態(tài)，房地產(chǎn)市場健康應(yīng)是各方面發(fā)展良好的狀態(tài)，內(nèi)涵特征包括反映市場內(nèi)部指標(biāo)增長狀況的平穩(wěn)性和反映市場與外部環(huán)境協(xié)調(diào)狀況的協(xié)調(diào)性。平穩(wěn)性要求房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)的增長速度，適合依據(jù)自身發(fā)展規(guī)律，選用市場內(nèi)部發(fā)展指標(biāo)，采用統(tǒng)計(jì)樣本的平均增長速度為標(biāo)準(zhǔn)來判斷市場平穩(wěn)狀態(tài);協(xié)調(diào)性主要表現(xiàn)為房價(jià)與城市經(jīng)濟(jì)基本面相匹配，適合以經(jīng)濟(jì)基本面回歸房價(jià)理論值為標(biāo)準(zhǔn)判斷房價(jià)協(xié)調(diào)程度。以此為理論框架，將平穩(wěn)性和協(xié)調(diào)性進(jìn)行綜合，可進(jìn)一步建立房地產(chǎn)市場健康評價(jià)體系，定量評估各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場的健康狀況，為政府調(diào)控和民眾投資提供參考依據(jù)。

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