王二家的空房和空置率的解讀

郭凱

王二有3個(gè)兒子，一大家子都住在同一個(gè)屋檐下，很是熱鬧，也很讓村里人羨慕。轉(zhuǎn)眼間，兒子們都到了談婚論嫁的年紀(jì)，也都有了對象。老大準(zhǔn)備明年結(jié)婚，老二、老三選了后年。要結(jié)婚就得有房，王二決定一家人這就忙起來，今年先把老大結(jié)婚的房蓋了，明年再蓋老二和老三的。

經(jīng)過揮汗如雨的幾個(gè)月后，老大的新房終于蓋好了，就在王二房子的邊上。因?yàn)榛槭乱鹊矫髂?，老大還是繼續(xù)和父母兄弟住在一起，新房則空在那里。到了晚上，路過王家，一邊的房子燈火通明，另一邊卻黑燈瞎火。年底，村里的干部來登記，王二實(shí)話實(shí)說，新房已經(jīng)蓋好，但是還沒住人。干部二話沒說，在空置率一欄寫下了50%。

到了第二年，老大如期舉行了婚禮并住進(jìn)了新房。這一年，王家又蓋了兩幢房子，一幢給老二，一幢給老三。和老大一樣，老二、老三在結(jié)婚之前還是繼續(xù)和父母住在一起。結(jié)果到了晚上，王家的4幢房子里，總是兩幢亮燈，兩幢沒亮燈。到了年末一登記，王家房子的空置率繼續(xù)是50%。

到了第三年，王二決定和兒子們住在一起。大兒子那時(shí)已經(jīng)帶著全家去外地打工了，王二就在老二和老三家輪流住著，王二的老房和老大的房子則空在那里。到了晚上，王家的房子還是兩幢亮燈，兩幢沒亮燈。到了一年一度空置率統(tǒng)計(jì)的時(shí)候，王二家房子的空置率連續(xù)三年保持50%。

進(jìn)入第四年，王二覺得家里空著那么多房子挺浪費(fèi)的。說來也巧，經(jīng)常有外村人來問王二房子賣不賣。那些人看起來都挺有錢的，口氣也挺大：“你開個(gè)價(jià)吧，只要你愿意賣就成。”王二后來覺得價(jià)錢合適，就把自己的老房和老大的房子賣給外村人了。賣了之后，也沒見那些外村人來住過。一到晚上，王家的房子繼續(xù)是半邊亮著燈，已經(jīng)賣出去的那半邊黑著燈。這一年統(tǒng)計(jì)空置率的時(shí)候，王家房子的空置率變成了0，因?yàn)橥跫乙呀?jīng)沒有空房了。不過問題是，真實(shí)的空置率并沒有變化——王家原來的4幢房子里，繼續(xù)還是一半有人住，一半沒人住。

如果一個(gè)外人不知道王二家里發(fā)生的這些事情，而只是從遠(yuǎn)處數(shù)黑燈的房子，那得到的印象會(huì)是王家房子的空置率連續(xù)4年都是50%。性急的人也許會(huì)立刻下結(jié)論：王家的房子嚴(yán)重過剩。只是，同樣的統(tǒng)計(jì)數(shù)字背后的故事卻是不一樣的。

這幾年，各種關(guān)于嚴(yán)肅調(diào)查住房空置率的呼聲越來越高，國家統(tǒng)計(jì)局也表示要利用人口普查的機(jī)會(huì)進(jìn)行空置率的調(diào)查，這些都是非常正面的事情，早就應(yīng)該做了。只是無論最后調(diào)查出來的空置率是多少，在解讀空置率是高還是低的時(shí)候，都必須謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，正如前面王二的例子，同樣的空置率，背后的原因卻極不相同。

在一個(gè)買房、租房的主要目的就是用來居住的社會(huì)里，空置率可以大致反映住房供給和需求的相對多少。由于人口流動(dòng)性和其他制度性因素（比如說是否存在價(jià)格管制，交易成本是否合理），供給和需求相對平衡所對應(yīng)的空置率也不會(huì)是0，一個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)里的房子總要有一些冗余度。在這種情況下，如果空置率高于正常的冗余度，那反映的也許就是住房在當(dāng)前的價(jià)格下存在過度供給。王家的房子在第三年的空置率就有點(diǎn)類似這種情形：王家其實(shí)只需要兩幢房子，但是王家有4幢房子。這時(shí)50%的空置率反映的就是住房的過剩。

當(dāng)買房不只是為滿足當(dāng)前居住的需要，同時(shí)還有投資用途的時(shí)候，空置率和住房供給是否過剩的邊界就開始變得模糊。從住房資源有效分配的角度說，投資購房造成的空置率上升是對資源很大的浪費(fèi)，并反映了分配的問題——有人住不起房子，有人買了房子卻空著。但從嚴(yán)格的供給需求的角度看，并沒有清晰的界限來認(rèn)定，買房自住是需求，而買房投資就不是需求。沒錯(cuò)，買房自住也許是一種更穩(wěn)定的需求，從宏觀穩(wěn)定的角度說，也許是一種蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)更小的需求；而投資購房可能存在巨大的波動(dòng)，并會(huì)通過推高房價(jià)對普通老百姓造成負(fù)面的影響，也可能蘊(yùn)藏著更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，從政策的角度說，抑制投資性購房的需求存在合理性。但這些并沒有否認(rèn)投資性需求也是需求。這種情況就像王二家的房子在第四年的情況。從住人的角度說，確實(shí)空著兩幢房，存在浪費(fèi)，這和第三年的時(shí)候一樣。但如果立刻就從這里跳到住房供大于求這樣一個(gè)結(jié)論，恐怕就有點(diǎn)太快了。結(jié)合中國金融體系的現(xiàn)狀，投資性的購房需求可能會(huì)在很長時(shí)間里都相當(dāng)強(qiáng)勁，只是這樣的“投資”對整個(gè)社會(huì)而言，是一種很缺乏效率的投資。

而對于仍然處于轉(zhuǎn)型過程中、城市化進(jìn)程正在快速推進(jìn)的中國，空置率更應(yīng)該放在一個(gè)動(dòng)態(tài)的視角下觀察才合理。一個(gè)賣車的，如果在賣車的黃金季節(jié)之前大量進(jìn)車，造成了庫存率上升，這樣的庫存率上升是自然的，因?yàn)楹芸炀蜁?huì)被消化掉。而如果過了賣車的黃金季節(jié)，庫存率仍然很高，那他恐怕就要開始睡不著覺了。王二家的房子，頭兩年的空置率也是50%，但應(yīng)該沒有人會(huì)覺得那樣的空置率需要擔(dān)心，因?yàn)檫@些空置的房子是為未來的需求準(zhǔn)備的。中國的城市化進(jìn)程還遠(yuǎn)未結(jié)束，從宏觀角度看，城市住房空置率偏高和沒有結(jié)構(gòu)性過剩的現(xiàn)象在中國有同時(shí)存在的可能性。或者換一個(gè)角度說，處于城市化進(jìn)程中的中國，其正常的空置率會(huì)高于那些成熟經(jīng)濟(jì)體的空置率。這就像北京的環(huán)路，四環(huán)路在2001年全線修通的時(shí)候，整個(gè)路上空蕩蕩的。但如果在那時(shí)就下結(jié)論說四環(huán)路修得太超前，那眼光怕是太靜態(tài)了。

中國空置住房的背后，恐怕上面幾種成分都包含，還有不少這里沒有談到的情況，比如說中國的人口結(jié)構(gòu)和人口的空間分布。這些因素的相對重要性也會(huì)隨著時(shí)間的推移而變化，而且可能會(huì)變化得很快。這就要求對空置率的解讀不能僅僅停留在表面的數(shù)字上，更應(yīng)該仔細(xì)分析背后的原因。