房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究
——以長沙市為例

曾 鋒,陳敦旭,熊 洋

(長沙市房產(chǎn)研究中心,湖南長沙 410016)

房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究
——以長沙市為例

曾 鋒,陳敦旭,熊 洋

(長沙市房產(chǎn)研究中心,湖南長沙 410016)

針對長沙房地產(chǎn)業(yè)存在的問題,運用博弈論和城鎮(zhèn)化率方法分析其所處的發(fā)展階段,根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的一般規(guī)律分析長沙房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動力、方向以及實現(xiàn)路徑,為長沙房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)科學(xué)的轉(zhuǎn)型升級提供理論參考。

房地產(chǎn)業(yè);結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型;驅(qū)動力;方向;路徑;長沙

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不是一個行業(yè)的簡單問題,而是涉及國家經(jīng)濟社會發(fā)展的全局性問題。本輪開始于2010年的抑制性房地產(chǎn)市場調(diào)控,其核心是要把房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向真正的產(chǎn)品開發(fā)模式,實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的升級優(yōu)化。

一、長沙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)單一

一是政府引導(dǎo)和開發(fā)商取向都偏向住宅,絕大部分資金投入到住宅開發(fā)領(lǐng)域,商業(yè)、辦公等發(fā)展經(jīng)營不成熟,投資結(jié)構(gòu)較單一;二是住宅開發(fā)單一化導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)多樣性發(fā)展滯后,工業(yè)、商業(yè)、養(yǎng)老、娛樂、教育等地產(chǎn)發(fā)展緩慢;三是房地產(chǎn)區(qū)域性結(jié)構(gòu)矛盾較為突出,大量開發(fā)屬于分散型開發(fā),產(chǎn)業(yè)化、模塊化程度低,不利于城市建設(shè)的健康發(fā)展。

(二)新建商品房空置率較高

當(dāng)前長沙新建商品房樓盤空置問題比較突出,商品房空置率偏高,房地產(chǎn)資源閑置浪費問題比較嚴重。根據(jù)抽樣調(diào)查結(jié)果顯示,全市新建樓盤的平均住房空置率約為42.59%,處于一個較高的水平;另一方面,全市寫字樓的平均空置率約為19.22%,雖略低于二線城市的平均水平,但存在一定的寫字樓物業(yè)閑置過剩問題。

(三)住房層級市場發(fā)展不平衡

長沙房產(chǎn)一、二級市場差距明顯。究其原因,一是二手房交易成本較高,嚴重制約了二手房的流通;二是住房消費理念尚未成熟,處于適婚年齡的大部分購房者和改善型需求者都會選擇新房;三是二手房交易信用風(fēng)險較大,欺騙行為時有發(fā)生;四是缺乏激活二級市場的政策措施。當(dāng)前全市尚未出臺租售交易規(guī)范,沒有鼓勵二手房交易的刺激措施。

(四)商品房供需結(jié)構(gòu)存在矛盾

住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理,商品住房不同戶型的供應(yīng)量有很大差異,中小戶型、中低價位普通商品住房供應(yīng)不足。當(dāng)前長沙新建商品住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)中,90平方米以下住房套數(shù)占整個總量的比例僅為40%左右,大面積套型住房的供應(yīng)和空置待售總量都較高,因此商品房供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)矛盾。

(五)住房保障發(fā)展力度不夠

一是保障性房源市場供應(yīng)不足。長沙市現(xiàn)有中小面積、中低價位的普通商品房及限價房供應(yīng)不足,尤其是適合棚改拆遷安置和“夾心層”群體購買的房源不足。二是保障性住房管理難度較大。保障性住房資格審核、運營管理、退出善后等過程難度大、問題多。三是目前新建商品住房項目中按要求配建保障房的要求沒有得到貫徹,缺乏合理的配置不利于提高城市住房資源的整體利用效率。

(六)房屋品質(zhì)能效有待提升

一是缺乏對住戶舒適度的關(guān)注;二是住房仍以粗放建設(shè)模式為主,新建商品房仍以毛坯房為主,精裝修房比重小,且品質(zhì)還有待提升。另外,長沙低碳節(jié)能型建筑量少;三是高端樓宇發(fā)展不足,缺乏城市地標性建筑;四是住宅樓盤底層商業(yè)配套比例太高,導(dǎo)致小區(qū)小而散的商業(yè)經(jīng)營,影響小區(qū)品質(zhì)。

(七)小區(qū)物管服務(wù)存在問題

目前,不少小區(qū)在住房管理、物業(yè)服務(wù)等方面存在問題,重建輕監(jiān)管問題比較突出。住房配套設(shè)施建設(shè)滯后,預(yù)售樓盤真正建成后不少項目內(nèi)的綠化、公用設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后,物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不高,沒有真正提高居民生活質(zhì)量。

二、房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動力

(一)長沙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段分析

1.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段劃分

國外發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了由低級到高級階段的發(fā)展過程,現(xiàn)在業(yè)已進入較為理性的成熟階段。根據(jù)發(fā)達國家房地業(yè)發(fā)展歷程,一般經(jīng)歷了初級階段、快速發(fā)展階段、繁榮階段、飽和階段,并且不同階段存在不同的發(fā)展模式。

2.長沙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段分析

(1)從房企博弈論角度

房地產(chǎn)企業(yè)的博弈分析分為初期博弈、競爭過程博弈、懲罰階段博弈,分別對應(yīng)著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級、快速發(fā)展、繁榮階段。

房企初期博弈:假設(shè)已有一個壟斷企業(yè)A,企業(yè)B為進入者,A為了保持自身壟斷地位,想阻止B進入。經(jīng)過A、B的策略選擇,B最終進入市場,形成納什均衡。當(dāng)進入成本大于利潤時,就不再有進入者,已進入企業(yè)在此達到穩(wěn)定均衡,房地產(chǎn)市場進入初期復(fù)蘇階段。

房企競爭過程博弈:初期穩(wěn)定狀態(tài)是暫時的。隨著不同企業(yè)的進入,雙方博弈變成多方博弈,最終競爭多方參與人的總產(chǎn)量大于壟斷產(chǎn)量,但總利潤卻小于壟斷利潤,于是房地產(chǎn)市場從初期發(fā)展到快速發(fā)展階段。

房企懲罰階段博弈:企業(yè)在推斷其他企業(yè)產(chǎn)量和價格的同時必須確定自己的產(chǎn)量和最優(yōu)價格,競爭市場暫時達到穩(wěn)定。但商品是無差別可替代的,企業(yè)必然進入價格競爭,不斷提出具有競爭力的價格,直到以邊際成本定價,這時企業(yè)無利可圖,部分實力薄弱的企業(yè)退出市場,市場達到繁榮狀態(tài)。

從目前長沙房地產(chǎn)企業(yè)的生存競爭狀態(tài)看,長沙房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段的中后期,未來將逐步向第三階段轉(zhuǎn)換。[1]

(2)從城鎮(zhèn)化發(fā)展角度

根據(jù)國際公認的“諾瑟姆曲線”公理,城鎮(zhèn)化進程大致分為三個階段,第一個階段為初期,城鎮(zhèn)化率在30%以下,城市化速度比較緩慢;第二階段是中期,城鎮(zhèn)化率在30%-70%,城市化加速發(fā)展;最后一個階段是后期,城鎮(zhèn)化率超過70%,城市化穩(wěn)定階段,城市規(guī)模在達到90%以后趨于飽和。一般而言,城鎮(zhèn)化率由30%到70%的階段是城市化進程加速的階段。

就長沙而言,2012年長沙城鎮(zhèn)化率為69. 38%,已接近70%,高于全國16.78個百分點。根據(jù)“諾瑟姆曲線”公理,長沙市處于城鎮(zhèn)化的第二階段后期,接近第三階段。長沙市“十二五”規(guī)劃確定了到2015年城鎮(zhèn)化率要達到70%,預(yù)計2020年長沙城鎮(zhèn)化率水平不會超過75%。目前長沙市仍處于城市化進程加速階段,未來一段時間全市住房需求仍呈緩慢上升趨勢,逐步向繁榮成熟階段過渡。

(二)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動力

1.經(jīng)濟轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的引領(lǐng)作用

推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級,改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè),重點發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè),是當(dāng)前經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的重點。長沙目前在大力建設(shè)“兩型社會”,經(jīng)濟向集約化發(fā)展,產(chǎn)業(yè)正在向兩型的二、三產(chǎn)業(yè)調(diào)整,屬于第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)市場不僅可以帶來較高回報率,更能帶動數(shù)十種相關(guān)行業(yè)的發(fā)展,因此房地產(chǎn)業(yè)進行轉(zhuǎn)型是順應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演化客觀規(guī)律的最優(yōu)選擇。

2.新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然趨勢

隨著新型城鎮(zhèn)的崛起和城市區(qū)域格局的重構(gòu),促進了人口在時間和空間上的重新分布,使房地產(chǎn)需求在時空上呈現(xiàn)明顯變化,同時,對房地產(chǎn)屬性和功能上的要求也將出現(xiàn)分化。一方面,要滿足城鎮(zhèn)居民的改善性需求,另一方面還要滿足大量農(nóng)村人口入城的住房需求,作為城鎮(zhèn)化發(fā)展強勁動力的房地產(chǎn)業(yè)必然要做出重大戰(zhàn)略調(diào)整,才能順應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的新要求。[2]

3.長株潭一體化的重大影響

長沙、株洲、湘潭三市在地理位置、交通等方面具有打造大型城市群的先天優(yōu)勢。目前長株潭一體化已進入實質(zhì)性階段。長株潭一體化為長沙房地產(chǎn)開發(fā)注入了強勁的發(fā)展動力,進一步擴大房地產(chǎn)業(yè)的有效需求,進一步提升房地產(chǎn)業(yè)的地位,長沙房地產(chǎn)將實現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展,輻射至整個城市群。

4.宏觀調(diào)控推動房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整

自2010年開始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要在貨幣、土地、稅收和限購等方面加強控制,尤其財政金融政策上的重大調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)影響很大。一些金融機構(gòu)采取對原有融資渠道的限貸收緊,迫使房企尋求新的融資方式與渠道,意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。目前住房政策和財政金融政策都已經(jīng)發(fā)生深刻改變,行業(yè)必須通過轉(zhuǎn)型才能獲得可持續(xù)發(fā)展。

5.保障房建設(shè)推進供應(yīng)體系結(jié)構(gòu)性調(diào)整

實現(xiàn)保障房、商品房“雙軌制”,建立完善的保障性住房供應(yīng)體系是對市場機制的必要補充。加大保障房供應(yīng)使房地產(chǎn)供應(yīng)格局發(fā)生根本改變,將加快房地產(chǎn)開發(fā)投資、供應(yīng)、銷售等環(huán)節(jié)以及開發(fā)企業(yè)長遠戰(zhàn)略的調(diào)整。

6.地產(chǎn)企業(yè)自身競爭升級的影響

隨著市場競爭的加劇,房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境進一步優(yōu)化,企業(yè)經(jīng)營將走向平等競爭,質(zhì)量、品牌和資本競爭將成為房地產(chǎn)企業(yè)競爭的基礎(chǔ)。在競爭中,土地資源、貸款融資將更有效地配置到競爭力強的房企中,導(dǎo)致企業(yè)一定程度的洗牌重組。

三、長沙市房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的方向

(一)產(chǎn)業(yè)類別結(jié)構(gòu)層面

1.向產(chǎn)業(yè)多元化方向轉(zhuǎn)型

在住宅市場受到嚴厲調(diào)控下,尋求多種復(fù)合地產(chǎn)類型開發(fā)成為規(guī)避政策調(diào)控、實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的必然選擇。于是很多房企迎合需求層次多元化特點,嘗試全新增長點,促進房地產(chǎn)業(yè)類型結(jié)構(gòu)優(yōu)化。未來長沙房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)以戰(zhàn)略眼光投入到鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)、養(yǎng)老、文化、旅游、商業(yè)、工業(yè)、物流、教育、科技地產(chǎn)等細分復(fù)合地產(chǎn)領(lǐng)域。長沙計劃未來幾年內(nèi)一些房地產(chǎn)新興產(chǎn)業(yè)類別要實現(xiàn)零突破,而已在試水的產(chǎn)業(yè)類別要在開發(fā)品質(zhì)、招商引資、后期運營方面有質(zhì)的提升,以成功試點帶動各個細分產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。

2.向住宅產(chǎn)業(yè)化方向轉(zhuǎn)型

住宅產(chǎn)業(yè)化強調(diào)開發(fā)的集成化,直接影響住宅開發(fā)品質(zhì)、效益,資源利用和節(jié)能減排的最本質(zhì)問題。在全國大力提倡住宅產(chǎn)業(yè)化、資源環(huán)境問題突出的背景下,長沙也需要順應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新形勢,逐步向住宅產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型。目前長沙住宅產(chǎn)業(yè)化更多停留在概念階段,未來向產(chǎn)業(yè)化實質(zhì)階段實施的潛力巨大。就基本目標而言,計劃到2015年,全市新增產(chǎn)業(yè)化住房建設(shè)面積達到總住房建筑面積的10%,至2020年這一比例達到30%。

3.向綠色地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型

鑒于長沙大力開展“兩型社會”建設(shè),經(jīng)濟發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級均以環(huán)境友好型、資源節(jié)約型為出發(fā)點,那么長沙房地產(chǎn)業(yè)也責(zé)無旁貸要擔(dān)負起節(jié)能、降耗、環(huán)保的重任,時下倡導(dǎo)的綠色地產(chǎn)、綠色建筑、全裝修房便是未來地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型的方向。2013-2015年,率先試行新建建筑節(jié)能65%的標準,到2015年,全市新建建筑節(jié)能標準達到65%,新建綠色建筑占全部新建建筑的比例達到20%以上,中心城區(qū)新增項目中精裝房比例要達到50%;至2020年建筑節(jié)能標準達到70%。

(二)層級市場結(jié)構(gòu)層面

1.向?qū)蛹壥袌鼍獍l(fā)展轉(zhuǎn)型

長沙二手房市場發(fā)展起步較晚,且很不活躍,價格相較于新房無優(yōu)勢,一二級市場差距明顯,促進層級市場均衡發(fā)展對于房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型意義重大。因此應(yīng)遵循適當(dāng)控制一級市場規(guī)模、激活二級市場的階段性思路,充分提高存量房使用率,以控制目前偏高的住房空置率。未來長沙二手房市場發(fā)展的目標將是逐步縮小與新房市場規(guī)模的差距,基本實現(xiàn)一二級市場交易量比1:1的平衡狀態(tài),甚至超過一級市場規(guī)模。

2.向小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)布局轉(zhuǎn)型

目前長沙城鎮(zhèn)化已進入至快速發(fā)展后期,除注重人口城鎮(zhèn)化外,空間城鎮(zhèn)化也越來越重要,城市新興組團片區(qū)將是未來房地產(chǎn)發(fā)展的前沿,縣城、農(nóng)村也可以有房地產(chǎn)。因此,房地產(chǎn)業(yè)在空間上向小城鎮(zhèn)布局是全市房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重要方向。按照《長沙市城市總體規(guī)劃》(2010-2030),全市將優(yōu)先發(fā)展15個重點鎮(zhèn),加大城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和重點項目招商引資,到“十二五”末,基本形成圍繞區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系,可見小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)在未來大有作為。

3.向房地產(chǎn)投融資多元化轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)投資具有投入大、占用資金大、期限長、融資渠道主要依靠商業(yè)銀行等特點,加之趨緊的房地產(chǎn)金融調(diào)控對很多房企資金鏈造成巨大壓力,未來的房地產(chǎn)開發(fā)中融資渠道多元化顯得越發(fā)重要,將為房企實施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供強大支撐與保障。[3]近年來我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中約70%以上來自銀行,而國際通行標準是銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資的40%。目前長沙房地產(chǎn)多元融資不發(fā)達,估算全市房地產(chǎn)開發(fā)投資中約70%-80%資金來自銀行貸款,約20%-30%來自其他方式。預(yù)計未來通過積極培育,長沙房地產(chǎn)融資中除商業(yè)銀行貸款以外的其他渠道融資量提高到總?cè)谫Y量的30%-40%是轉(zhuǎn)型的基本目標。

(三)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)層面

1.調(diào)整保障與市場供應(yīng)的關(guān)系

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的最終目標是將住房回歸到居住的自然屬性,保障性住房正是體現(xiàn)這一屬性的最佳產(chǎn)物。建立市場軌與保障軌的合理分工,才能夠完善針對不同層次住房需求的住房供應(yīng)體系。目前,長沙保障性住房建設(shè)與房地產(chǎn)市場開發(fā)還沒有完全做到各司其職,存在建設(shè)力度不夠、管理混亂等問題,因此住房供應(yīng)體系向更有效的“雙軌制”調(diào)整是未來的重要方向?！笆濉逼陂g,長沙住房保障覆蓋面要達到25%以上,至2020年末仍保持在25%以上。同時全面啟動第二輪棚戶區(qū)改造,切實解決城市中低收入家庭住房困難問題。

2.調(diào)整市場專業(yè)細分領(lǐng)域的關(guān)系

從房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品來看,住宅、商業(yè)、辦公等產(chǎn)品向更加細分專業(yè)化調(diào)整是一種趨勢。一方面,住宅產(chǎn)品專業(yè)細分更明顯:第一,以普通商品住宅為主要產(chǎn)品,滿足首次置業(yè)需求;第二,瞄準中高端人群,布局核心城市,專注中高端樓盤開發(fā);第三,強調(diào)商住產(chǎn)品綜合開發(fā)并持有,以住宅開發(fā)銷售回款來支持持有型商業(yè)開發(fā)的模式,獲得長期穩(wěn)定收益。另一方面,適當(dāng)改變住宅產(chǎn)品單一化局面,適當(dāng)增加商業(yè)、辦公寫字樓、綜合專業(yè)地產(chǎn)類型等產(chǎn)品的開發(fā)。2012年末長沙內(nèi)六區(qū)產(chǎn)權(quán)住宅、商業(yè)、辦公、其他物業(yè)的面積比例分別為67.17%、7.10%、5. 57%、20.16%。前述長沙目前處于房地產(chǎn)市場及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的加速發(fā)展期,并考慮到未來轉(zhuǎn)型中一些復(fù)合專業(yè)型地產(chǎn)類別的興起和發(fā)展,將住宅和非住宅開發(fā)比例調(diào)整至6:4以下比較合理,而非住宅中商業(yè)、辦公、其他綜合地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模比例基本維持在3:3:2左右。

3.調(diào)整產(chǎn)品供需平衡的關(guān)系

長沙存在低價中小戶型住房供應(yīng)不足、大戶型住房待銷量大、住房空置率偏高等問題,因此調(diào)整產(chǎn)品供需平衡是市場可持續(xù)發(fā)展的必要條件。目前,長沙住房需求仍以剛需為主,對高端別墅、大戶型房消費能力有限,在產(chǎn)品供應(yīng)方面應(yīng)充分對接實際需求,以中小戶型剛需產(chǎn)品為主,充分盤活存量房分流需求。2012年末長沙已登記產(chǎn)權(quán)住宅中90 m2以下中小戶型面積約占25.24%,144 m2以上約占39.6%,未來要基本實現(xiàn)以政府為主提供基本保障,以市場為主滿足多層次需求,將90 m2以下戶型住宅面積比例調(diào)整至40%以上,而144 m2以上超大戶型比例控制在25%以內(nèi),著重發(fā)展中高端住宅,不斷提高城市整體居住品質(zhì)。

四、實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的路徑

(一)政策層面

1.積極創(chuàng)新拓寬房地產(chǎn)投融資渠道

在房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面,應(yīng)通過房地產(chǎn)企業(yè)重組上市、向社會發(fā)行企業(yè)債券以及吸引社會各類基金,尤其是商業(yè)保險基金加盟等方式來拓展新的融資渠道,探討房地產(chǎn)證券化、設(shè)立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金的可能性。[4]一是發(fā)行股票上市融資;二是發(fā)行企業(yè)債券籌集資金;三是如果法律放寬保險資金的應(yīng)用渠道,可嘗試吸引保險基金投入房地產(chǎn)業(yè)。在消費者購房貸款方面,個人住房貸款屬于長期貸款,其流動性較差,因此帶來較高的風(fēng)險,應(yīng)該通過金融創(chuàng)新降低商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險,如在個人住房貸款領(lǐng)域推進房地產(chǎn)消費抵押貸款證券化,來實現(xiàn)個人住房貸款流動性的提升。

2.形成企業(yè)轉(zhuǎn)型升級激勵機制

政府應(yīng)從政策制度層面加大對房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新的支持力度,積極引導(dǎo)房企在管理層面實現(xiàn)精細化、現(xiàn)代化管理的轉(zhuǎn)型目標,引導(dǎo)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)層面實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的目標;采取制度保障、財政激勵、稅收優(yōu)惠、信貸傾斜等措施,積極引導(dǎo)土地、資金、人才等創(chuàng)新要素向企業(yè)集聚;在保障房建設(shè)過程中,創(chuàng)新項目融資模式,引入民間資本參與建設(shè)和經(jīng)營,強調(diào)保障房投資和建設(shè)主體的多元化;健全創(chuàng)新激勵機制,建立起科學(xué)的轉(zhuǎn)型升級企業(yè)評價體系,發(fā)揮制度層面的創(chuàng)新驅(qū)動力,從而構(gòu)建起完整的“以創(chuàng)新、促轉(zhuǎn)型”的系統(tǒng)。

(二)產(chǎn)業(yè)層面

1.優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)

政府可通過控制信貸資金的投向來調(diào)整物業(yè)供給結(jié)構(gòu),達到控制房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的目的。一方面,調(diào)整產(chǎn)業(yè)多元化的投資結(jié)構(gòu)。目前長沙有70%的開發(fā)投資投向住宅,投資結(jié)構(gòu)十分單一,因此要結(jié)合長沙實際大力發(fā)展旅游、城市綜合體、養(yǎng)老、工業(yè)、物流等復(fù)合地產(chǎn)類型,為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展提供載體。另一方面,優(yōu)化產(chǎn)業(yè)內(nèi)部投資結(jié)構(gòu):一是建立起嚴控高檔房、統(tǒng)籌普通商品房、兼顧保障房的三級住房供應(yīng)體系,緩解住房市場結(jié)構(gòu)性矛盾;二是適當(dāng)增加非住宅供應(yīng)比例,開發(fā)投資適當(dāng)向?qū)懽謽呛蜕虡I(yè)及經(jīng)營性用房傾斜。

2.加快發(fā)展房地產(chǎn)二、三級市場

在房地產(chǎn)市場中,除了一級市場外,二手房和房屋租賃市場對市場供給和抑制房價過快增長也起著重要作用。政府要建立房地產(chǎn)二、三級市場的法律法規(guī),制定房地產(chǎn)中介行業(yè)的市場準入標準,切實有效的維護房地產(chǎn)市場的交易秩序。加大對二手房市場的支持力度,促進存量房的市場流通。采取措施激活二手房市場,鼓勵剛需購買二手房,對于首套自住二手房,可降低住房公積金門檻,并對所繳契稅進行適當(dāng)補貼;鼓勵“以小換大”、“以舊換新”等,鼓勵改善性需求通過二手房市場來實現(xiàn)需要。同時要加強金融信貸對二手房交易的支持,積極推進二級市場抵押貸款,刺激有效需求,保證二手房價格相較于新房市場的優(yōu)勢性。

3.大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化

長沙要以國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地為龍頭,整合資源優(yōu)勢,完善產(chǎn)業(yè)鏈,轉(zhuǎn)變生產(chǎn)方式,培育一批核心能力強的龍頭企業(yè),如遠大住工等,成為產(chǎn)業(yè)化推進的“火車頭”。以構(gòu)建住宅產(chǎn)業(yè)化部品體系、設(shè)計保障體系、生產(chǎn)組織體系、市場發(fā)展體系、金融體系、評價體系為推進策略,制定相關(guān)政策法規(guī)、經(jīng)濟支持政策、通過發(fā)展集成式全裝修成品住房、綠色住宅、節(jié)能省地環(huán)保型住宅等,保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。就長沙而言,未來住宅產(chǎn)業(yè)化實施的階段路線如圖1所示。

圖1 長沙市住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展階段路線圖

4.著力發(fā)展“兩型”房地產(chǎn)

首先,通過城市土地內(nèi)部集約挖潛,利用好存量土地,嚴控新增建設(shè)用地規(guī)模,提高土地利用率。第二,逐步向綠色地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。通過金融和稅收政策,支持發(fā)展節(jié)能省地型綠色住宅,鼓勵企業(yè)在建造過程中使用環(huán)境污染少、節(jié)能效果顯著的生產(chǎn)技術(shù),降低建筑能耗。逐步取消毛坯房,探索全裝修房稅收政策和鼓勵機制,制定全裝修房驗收標準,使居民放心購買全裝修房。第三,制定住房性能認定政策,全面提升住房品質(zhì)。一方面,做好地產(chǎn)項目周邊的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套;另一方面,做好產(chǎn)品的長期管理和服務(wù),提升產(chǎn)品使用環(huán)節(jié)的增值服務(wù),不斷完善物業(yè)管理服務(wù)的水平。

(三)空間層面

1.積極拓展地產(chǎn)服務(wù)空間

要不斷挖潛和外延房地產(chǎn)開發(fā)和運營模式,從而積極拓寬地產(chǎn)服務(wù)空間,增加服務(wù)附加值。一是從以銷售型盈利模式向持有經(jīng)營型盈利模式轉(zhuǎn)變,尋求房地產(chǎn)開發(fā)中更多的服務(wù)增值點。[5]通過不斷拓展房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)空間,逐步形成符合轉(zhuǎn)型發(fā)展需要的新的產(chǎn)業(yè)定位,從而推動建筑業(yè)、制造業(yè)等其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級;二是學(xué)習(xí)運用好全新的服務(wù)工具,例如自媒體、電商等網(wǎng)絡(luò)平臺,全面提升地產(chǎn)營銷服務(wù)的客戶體驗度。

2.科學(xué)安排地產(chǎn)空間布局

一方面,集約節(jié)約利用城市土地,通過棚戶區(qū)改造以及軌道建設(shè)土地征用來重新布局中心城區(qū)房地產(chǎn),充分挖掘土地使用價值,合理調(diào)整城市功能區(qū),提升老舊城區(qū)房地產(chǎn)檔次。另一方面,房地產(chǎn)開發(fā)適度向城市新區(qū)組團和小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。一是引導(dǎo)城市副中心逐步轉(zhuǎn)向新城組團,打造多中心城市,新興組團主要有武廣、省府、暮云、麓谷、梅溪湖、金霞及各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)等;二是大力發(fā)展望城、長沙縣、寧鄉(xiāng)縣、瀏陽市等城鎮(zhèn)房地產(chǎn),推進主城區(qū)與小城鎮(zhèn)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展,引導(dǎo)空間布局逐步轉(zhuǎn)向周邊城鎮(zhèn),并且按照縣城、建制鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村等層次,結(jié)合地域特色分類推進。

(四)企業(yè)層面

1.引導(dǎo)地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新管理經(jīng)營模式

房地產(chǎn)企業(yè)管理層面的創(chuàng)新要實現(xiàn)“精益化、標準化、聯(lián)盟化、品牌化”的管理目標。精益化就要求企業(yè)通過信息管理系統(tǒng)等途徑加強企業(yè)內(nèi)部管理。標準化經(jīng)營要求開發(fā)產(chǎn)品不僅在質(zhì)量、交付標準上要符合高標準,在服務(wù)上也要通過高標準來提升全行業(yè)的服務(wù)水平;聯(lián)盟化是開發(fā)企業(yè)與材料供應(yīng)商、部品集成商、市場研究機構(gòu)、服務(wù)外包企業(yè)等組成戰(zhàn)略聯(lián)盟,共同實現(xiàn)企業(yè)決策機制和產(chǎn)品開發(fā)創(chuàng)新。品牌化是企業(yè)要著力品牌建設(shè),通過品牌資產(chǎn)、信息化、客戶拓展、媒介管理、口碑管理、品牌體驗管理提高客戶美譽度,增強企業(yè)吸引力與輻射力。[6]

圖2 長沙市房地產(chǎn)空間布局轉(zhuǎn)型路徑圖

2.支持房企兼并重組優(yōu)勝劣汰

隨著長沙房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟,市場對房企在資金實力、品牌知名度、市場定位、開發(fā)品質(zhì)、售后服務(wù)等方面的要求越來越高,開發(fā)準入門檻也不斷提高。激烈的市場環(huán)境加速房企的優(yōu)勝劣汰,淘汰一批低效劣質(zhì)的小型房企,房企通過兼并重組做大做強成為提升房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量、提高城市資源利用效率的必然選擇。因此政府要適當(dāng)支持鼓勵有實力有信譽的大型房地產(chǎn)企業(yè)實施兼并重組,為其提供政策、信貸等方面的便利,逐步實現(xiàn)房企的減量化、集團化、集中化、高效化。

[1]楊蕾,武玉英.房地產(chǎn)波動周期博弈分析[J].計劃與市場探索, 2004(3).

[2]韋顏秋,張偉杰.房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型研究[J].建筑經(jīng)濟, 2012(11).

[3]韋顏秋,張偉杰.房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與發(fā)展戰(zhàn)略重構(gòu)[J].戰(zhàn)略研究, 2012(9).

[4]寧紅心.新形勢下房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略調(diào)整[D].華中師范大學(xué), 2012.

[5]徐豐.我國城市房地產(chǎn)業(yè)運行機理及發(fā)展模式研究[D].吉林大學(xué),2009.

[6]黃輝玲.中國城市房地產(chǎn)市場理性發(fā)展研究[D].東北農(nóng)業(yè)大學(xué),2007.

[責(zé)任編輯 陳浩凱]

The Real Estate Structure Transition and Development——a case study of Changsha city

ZENG Feng,CHEN Dun-xu,XIONG Yang
(Real Estate Research Center of Changsha,Changsha,Hunan 410016,China)

At present,the real estate of Changsha is in the critical period of structure transition.First,this article analyses its development stage by using the game theory and method of urbanization rate.Then according to the general pattern of real estate market transition,it analyzes the driving force,direction and realization route of the real estate of Changsha,in order to provide some theoretical reference to the scientific transition and upgrading of the real estate of the city.

the real estate;structure transition;driving force;direction;route,Changsha

F293.3

A

1672-934X(2013)06-0100-06

2013-10-10

曾鋒(1967-),湖南邵東人,長沙市房產(chǎn)信息中心主任,主要從事房地產(chǎn)市場研究;陳敦旭(1977-),湖南耒陽人,長沙市房產(chǎn)研究中心主任,主要從事房地產(chǎn)政策研究;熊洋(1984-),湖南長沙人,長沙市房產(chǎn)研究中心高級分析師,主要從事房地產(chǎn)理論研究。