我國房價(jià)的走勢與抑制房價(jià)非正常上漲的政策措施探討

何青青 朱智

【摘 要】我國房價(jià)自1998年以來，基本呈現(xiàn)上升的趨勢，造成我國房價(jià)非正常上漲的原因是多方面的，但其中調(diào)控不當(dāng)是造成房價(jià)上漲的重要原因，本文從我國房價(jià)的發(fā)展現(xiàn)狀、我國控制房價(jià)的政策分析及抑制房價(jià)非正常上漲的對策等方面進(jìn)行探討。

【關(guān)鍵詞】房價(jià)；政策措施；廉租房；投機(jī)

一、引言

自1998年以來，我國房價(jià)基本呈現(xiàn)不斷上升趨勢，1998～

2010年期間，我國房價(jià)平均上升7.5%，在房價(jià)持續(xù)攀爬同時(shí)，出現(xiàn)了“買不起房”和“投機(jī)買房”并存的現(xiàn)象，影響了我國社會生活的穩(wěn)定和和諧社會的建設(shè)。

我國房價(jià)的上漲一方面是由于人們經(jīng)濟(jì)水平的提高和需求的增加造成的，但另一方面調(diào)控措施的不合理也造成我國房價(jià)的非正常上漲。雖然，2011年以來有下滑的趨勢，但目前我國房地產(chǎn)市場的非正常上漲的幅度高于物價(jià)上漲的幅度，因此，我們有必要進(jìn)行對策探討，從而使我國房價(jià)合理回歸。

二、我國房價(jià)的十余年走勢

1998年，我國為了走出東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)的困境，實(shí)行積極的宏觀調(diào)控政策，實(shí)行房地產(chǎn)改革，取消實(shí)體房的分配制度，實(shí)行有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，刺激消費(fèi)，拉動內(nèi)需，以擺脫經(jīng)濟(jì)危機(jī)。在此背景下，買房人數(shù)增加與此同時(shí)，開放商、政府和銀行在利益的驅(qū)動下，不斷提高房價(jià)，造成房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟(jì)。2005年全國70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格上漲6.2%，2006年全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲5.5%，2007年全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲7.6%，2008年全國七十個(gè)大中城市房屋價(jià)格上漲6.5%，2009年全國70個(gè)大中城市房價(jià)上漲7.8%，2010年全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上升37.2%，房價(jià)環(huán)比上漲13.67%。表1為1998年實(shí)行房地產(chǎn)改革以來到2010年我國房地產(chǎn)價(jià)格的變動情況。

2011年以來，房價(jià)有所下跌，但幅度不大。隨著國家宏觀調(diào)控的控制和各地限購令的推進(jìn)，中國房價(jià)在2011年出現(xiàn)下跌的趨勢，甚至在一些地方出現(xiàn)“退房潮”的潮流。2011年8月，在全國70個(gè)大中城市中，46個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比停漲，其中持平的城市有30個(gè)，16個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌。2012年，各大房地產(chǎn)商為了解決庫存問題，采取“薄利多銷”的營銷戰(zhàn)略，雖然成交量出現(xiàn)回暖趨勢，但開發(fā)商的銷售利潤下降。

三、房價(jià)變動原因及調(diào)控政策效果影響

（一）房價(jià)變動的原因

1.改革開放以來，中國城市的發(fā)展和城市化的推進(jìn)，人們對房子的需求增加。城市化毋庸置疑是農(nóng)村人口向城市的遷移，就經(jīng)濟(jì)學(xué)角度而言，城市化是人類進(jìn)入工業(yè)化時(shí)代出現(xiàn)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動比重逐漸下降、非農(nóng)活動比重逐步提升的發(fā)展過程。1949年，中國城市化水平剛達(dá)到

10.49%，1949年到1979年，中國城市化進(jìn)入起飛階段，1979年城市化水平達(dá)到19.96%，80年代以來，中國進(jìn)入快速城市化階段，到2011年中國城市化水平達(dá)47%，東部地區(qū)已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)城市化。人口到城市的轉(zhuǎn)移，使得對于房子的需求增大，從而房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，房價(jià)上升。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的成本不斷提高，造成房價(jià)不斷攀升。建設(shè)房子的成本主要由地價(jià)、資金成本、拆遷成本和相關(guān)稅費(fèi)組成，其中建筑安裝費(fèi)占40%，土地費(fèi)占23%，政府各種收費(fèi)占27%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2006年以來，中國地價(jià)平均上漲15%，固定資產(chǎn)平均上漲4.6%，建筑安裝工程上漲6.1%，材料費(fèi)平均上漲7.4%，建筑用鋼材平均上漲14.7%，建筑成本的上升，造成中國房價(jià)上漲的又一大原因。

3.地方政府和中央的利益之爭成為影響國家宏觀調(diào)控的直接原因。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為政府取得財(cái)政收入的重要來源之一，全國土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比重，已經(jīng)從2001年的16.6%，上升到2009年的48.8%，2009年土地出讓收入為14239.7億元，增長43.2%?？梢娬贕DP的增長和政績的誘惑下，千方百計(jì)的減免土地增值稅，實(shí)行與國家宏觀調(diào)控房價(jià)想違背的政策，影響了國家對房價(jià)宏觀調(diào)控的力度和效力。

4.國家的宏觀調(diào)控政策，是中國房價(jià)出現(xiàn)下降的重要保障。2004年，我國實(shí)行了以控制供給為主的抑制房價(jià)上漲的政策，2006年我國調(diào)整為控制需求與供給相結(jié)合，以需求為主的宏觀調(diào)控措施，在房價(jià)上漲的這十幾年間，房價(jià)問題一直是政府解決的重點(diǎn)。2010年4月30日，在北京出臺的“國十條”率先提出了限購令的概念，此后各地實(shí)行限購令政策在二三線城市相繼展開2011年，我國實(shí)行了穩(wěn)健的財(cái)政政策和適度緊縮的貨幣政策，提高了借貸款的利率，加大了開放商借款的難度。于此同時(shí)，政府不斷加大保障性住房和廉租房的力度，全方位的控制房價(jià)。

（二）國家調(diào)控政策對房價(jià)的影響

近些年來，我國政府通過以房價(jià)為核心目標(biāo)的房地產(chǎn)調(diào)控政策等從供給和需求兩個(gè)方面抑制房價(jià)非正常上漲。我國通過提高存貸款利率和存款準(zhǔn)備金率等金融政策在一定程度上增加了投資者的成本，抑制了投資性需求，打擊了惡意炒房的行為，但是一方面貸款利率的上升也給買房族增加了壓力，另一方面由于人口的增長，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場需求急劇增加，這樣反而加劇房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，助長房價(jià)。另外，2005年以來，我國政府不斷通過征收房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅以及稅收體制改革等稅收政策調(diào)控房價(jià)，增加房地產(chǎn)開放商的成本，從而提高開放商的門檻，但由于房地產(chǎn)市場供需不平衡，使房地產(chǎn)開發(fā)商巧妙而又容易的將成本轉(zhuǎn)嫁給需求者，進(jìn)一步抬升了房價(jià)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，房地產(chǎn)土地出讓金約占全國地方財(cái)政的40%～60%，房地產(chǎn)稅是我國增值稅的主要構(gòu)成，歷年來主要房地產(chǎn)政策的出臺造成中國資本市場股價(jià)的下跌，這些因素都牽制著我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施作用力，使政策效果大打折扣。

四、進(jìn)一步抑制房價(jià)非，正常上漲的政策措施

1.完善和調(diào)整我國的房價(jià)政策，抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。2012年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了“小陽春”和“紅五月”，隨著房地產(chǎn)市場的回暖，房地產(chǎn)開發(fā)商恢復(fù)了信心，2012年6月，房價(jià)上漲的趨勢有所抬頭。因而，我國仍要堅(jiān)定不移地完善和調(diào)整我國的房價(jià)政策，實(shí)行抑制房價(jià)的政策措施，繼續(xù)進(jìn)行保證性安居工程房屋建設(shè)，緩解房價(jià)的壓力和居民的需求，從而使房價(jià)合理回歸。

2.提高央行的調(diào)控能力，控制貨幣的供給量，加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)對住房貸款的控制。土地交易價(jià)格上漲過快是我國商品房價(jià)格上漲的一個(gè)重要因素，而在土地交易價(jià)格的調(diào)控上，中央銀行基本上無能為力，因而，未來我們要進(jìn)一步加強(qiáng)中央銀行決策的相對獨(dú)立性。當(dāng)前還應(yīng)賦予人民銀行合 理運(yùn)用各種政策工具的權(quán)利，由人民銀行結(jié)合我國的經(jīng)濟(jì)、金融狀況，適時(shí)自主采用政策工具。另外，貨幣供應(yīng)量的增加一方面導(dǎo)致利率的下降，另一方面會使土地價(jià)格相對減少，這些帶動作用都會使房價(jià)上漲。所以，央行要控制我國貨幣供給量，減少投資性需求和消費(fèi)欲望。

3.改革我國的財(cái)政收入體系，地方政府從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的利益中隔離。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和國家地方財(cái)政的重要來源，拉動了經(jīng)濟(jì)和與之相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年，我國商品房銷售額20510億元，國內(nèi)生產(chǎn)總值209407億元，商品房銷售額占國內(nèi)生產(chǎn)總值的9.79%，2007年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值246619億元，其中商品銷售額為29604億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的12%；2008年，國內(nèi)生產(chǎn)總值300670億元，其中商品房銷售額為24071，占8%；2009年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值335353億元，商品房銷售額為43995億元，占13.1%；2010年國內(nèi)生產(chǎn)總值397983億元，商品房銷售額為52500億元，占13.2%；2011年國內(nèi)生產(chǎn)總值為471564億元，其中商品房銷售額為59000億元，占12.5%。因而政府在利益的驅(qū)動下往往會采取與中央政府調(diào)控房價(jià)的措施，所以必須采取有效措施使房地產(chǎn)開發(fā)商和政府官員利益分開，并建立合理的官員考核和評價(jià)體系，減少面子工程。

4.完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的征稅制度，實(shí)行稅費(fèi)改革。稅收是我國財(cái)政收入的重要組成部分，是國家財(cái)富分配的重要調(diào)節(jié)手段。但目前我國的房地產(chǎn)稅收制度存在稅種繁多、征收面窄、計(jì)稅依據(jù)不合理、重復(fù)征稅等弊端，因而現(xiàn)階段必須加大稅費(fèi)改革。合并復(fù)雜稅種，避免重復(fù)征稅；對流通環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)稅收加大征收力度，抑制投資性需求；對有多套住宅加大稅收力度，調(diào)節(jié)市場結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。

5.稅收、金融、土地和住房保證等政策相結(jié)合，全方位抑制房價(jià)。我國房價(jià)的不正常上升，除了宏觀經(jīng)濟(jì)上一些具體的問題外還有一些制度上的問題，如房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理、商品房空置面積大、土地供給制度等，而各種制度的單獨(dú)實(shí)施用存在內(nèi)在和外在的抵消作用，因而要通過財(cái)政政策、稅收政策、貨幣政策、土地政策和社會保障政策的合理搭配，使房價(jià)穩(wěn)定、理性回歸。

五、結(jié)語

我國房價(jià)的非正常上漲僅靠市場的自我調(diào)控是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因而我國需要市場和國家宏觀調(diào)控政策的有效結(jié)合。然而，目前我國對房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍舊不到位，不符合我國發(fā)展的客觀要求，因而我們需要使稅收、金融、土地和保障政策等合理結(jié)合，使房價(jià)有效回歸。我相信，只要我國的政策措施得當(dāng)并得到真正有效落實(shí)，房地產(chǎn)市場價(jià)格就會回歸到正常合理范圍之內(nèi)。

參 考 文 獻(xiàn)

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