“房企欠稅千億”真相

金姬

房地產(chǎn)企業(yè)攤上事兒了。北京市憶通律師事務(wù)所李勁松主任律師根據(jù)45家上市房地產(chǎn)公司的年報，指出這些企業(yè)截至去年底應(yīng)交未交的土地增值稅及企業(yè)所得稅高達(dá)人民幣1394億元，而這客觀上對房價有直接的影響。

萬科、雅居樂、萬通地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、華僑城地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、金地集團(tuán)、陸家嘴、融創(chuàng)中國……這些房地產(chǎn)界巨擘的名字都赫然在目。

包括華遠(yuǎn)和萬科在內(nèi)的房企回應(yīng)稱，李勁松對房地產(chǎn)財務(wù)年度報告是錯誤解讀，把會計上的“預(yù)提”誤解為“拖欠”。而不少專家學(xué)者也表示，土地增值稅清算有一定條件，中間遇到披露財報時間節(jié)點，出現(xiàn)應(yīng)交未交情況也屬正常。

有業(yè)內(nèi)人士指出，李勁松的初衷如果是減輕“房奴”負(fù)擔(dān)，與其在方案中讓房企繳清所有土地增值稅，不如減免房企稅費更有效果。畢竟，目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和保有環(huán)節(jié)的稅費主要有11種，而房價的三成至六成都流向了政府。

李勁松較真

華遠(yuǎn)公司品牌部總經(jīng)理張念萍是第一個對此作出回應(yīng)的，在她看來，李勁松的曝料屬于一個非專業(yè)人士對房地產(chǎn)財務(wù)年度報告的錯誤解讀，最后歸結(jié)為個人炒作。

對此，李勁松表示自己是具備“律師、會計師、證券業(yè)注冊會計師、注冊稅務(wù)師”四師資格的資深執(zhí)業(yè)律師，“一個品牌營銷部的經(jīng)理跟我談專業(yè)，相差太遠(yuǎn)了。”

李勁松今年4月初已給這些房地產(chǎn)公司所在地的稅務(wù)部門寫信，要求相關(guān)稅務(wù)部門公開其執(zhí)行國務(wù)院新國五條中“稅務(wù)部門要強(qiáng)化土地增值稅的征收管理工作”這一調(diào)控政策的工作情況。北京市西城區(qū)、東城區(qū)、朝陽區(qū)和昌平區(qū)地方稅務(wù)局表示5月22日前作出答復(fù)，廣東省潮州市、揭陽市地方稅務(wù)局表示5月20日前作出答復(fù)，廣東省廣州市、珠海市、佛山市、東莞市、深圳市和茂名市地方稅務(wù)局對于“2005-2012土地增值稅征管情況”建議李勁松查詢公開資料，其余內(nèi)容不予公開。

2006年春節(jié)前，李勁松曾向北京國稅局和北京地稅局檢舉北京某開發(fā)商涉嫌偷漏稅上億元，最后不了了之。自那以后，李勁松似乎就和房企鉚上了，不斷關(guān)注各大房企的財報，從中找出偷稅漏稅的蛛絲馬跡。

李勁松向《新民周刊》提供的33頁長達(dá)1.6萬字的分析材料中，指責(zé)包括萬科、雅居樂、萬通地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、華僑城地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、金地集團(tuán)、陸家嘴、融創(chuàng)中國等45家上市房企從2005年至今都有拖欠土地增值稅的現(xiàn)象。上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院會計系副教授、現(xiàn)代企業(yè)管理研究中心副主任朱軍生看完這份材料后，認(rèn)為李勁松的分析有些牽強(qiáng)?！笆紫仁羌{稅期限的問題。土地增值稅是預(yù)征，最后會清算，房企是按每個房地產(chǎn)項目來做的，清算一般要符合一定條件?！?/p>

公開資料顯示，土地增值稅的清算條件分兩大類：（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

“2010年，國家稅務(wù)總局調(diào)整預(yù)征率，不得低于5%，有些地區(qū)可能達(dá)到10%。項目尚未清算前有預(yù)征，地方稅務(wù)局不會讓企業(yè)逃稅漏稅?！敝燔娚f，“在會計結(jié)算上，企業(yè)可以預(yù)先提出這筆土地增值稅，因為預(yù)征和實際繳納有差距，但從成本費用的配比來說，企業(yè)拿出這筆錢放在那兒，到最后清算的時候一起繳清。會計報表上列出應(yīng)交未交的部分很正常?！?/p>

另一方面，對于李勁松認(rèn)為房企應(yīng)交未交的土地增值稅有助于減低房奴負(fù)擔(dān)，朱軍生認(rèn)為是一廂情愿：“土地增值稅是地方稅的一個來源，地方政府收上去后可以用作任何方面，未必按照李勁松的預(yù)想那樣控制房價。稅收如果具有明確的返還對象，那就不是收稅，而是收費?！敝燔娚€強(qiáng)調(diào)說：“土地增值稅在損益表中以費用項目出現(xiàn)，土地增值稅越多，企業(yè)利潤越少，因此企業(yè)所得稅也交得少，所以房企土地增值稅交少了未必稅交得少，因為還有企業(yè)所得稅那塊，因此對企業(yè)利潤的影響很難說。李律師的解讀有些想當(dāng)然?！?/p>

此外，李勁松指責(zé)某些房企轉(zhuǎn)讓土地多次以達(dá)到少交稅的目的，在朱軍生看來是一種“納稅籌劃”：“利用稅法的空白，房企做一些不違法的避稅，算是打擦邊球，和老百姓的假離婚是一個道理?！?/p>

爭議土地增值稅

李勁松的曝料雖然有些偏激，但也讓大家重新審視了土地增值稅。

朱軍生指出：“土地增值稅是1994年出現(xiàn)的稅種，之前是國有土地轉(zhuǎn)讓，1990年出臺了土地出讓金的規(guī)定，有償使用國有土地需要交費。但土地出讓金是一次性的，房價飛漲后，國家又要分一杯羹，所以就有了土地增值稅。在我看來，土地增值稅不如叫作‘房地產(chǎn)增值稅更合適，因為土地增值稅是國有土地轉(zhuǎn)讓使用權(quán)以及土地上的房地產(chǎn)所有權(quán)這兩種的收益?！?/p>

中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓教授也表示：“土地增值稅1994年開始出臺的目的是為了抑制土地?zé)?，因為?dāng)時土地濫用現(xiàn)象嚴(yán)重，當(dāng)時還沒有房地產(chǎn)的概念，所以根本談不上是為了抑制房地產(chǎn)，到1997年的時候要取消，后來因為一些因素沒有取消，而到現(xiàn)在土地增值稅逐漸變成了抑制房地產(chǎn)冷和熱的工具，冷的時候，土地增值稅就松一些，熱的時候就緊一些?！?/p>

劉桓認(rèn)為，土地增值稅的嚴(yán)肅性目前需要重新商榷，這主要存在兩方面問題，一方面稅率過高；另一方面與企業(yè)所得稅重合，涉嫌雙重征稅。因此，正是由于這些因素，地方稅務(wù)部門在征收的過程中，大都采取各種變通手法，而房企們也同時采取一定的措施來規(guī)避風(fēng)險。

“土地增值稅與其他間接稅收有重復(fù)。房企交營業(yè)稅、又要交土地增值稅，意味著交易環(huán)節(jié)兩次征稅。而且，現(xiàn)在業(yè)界對土地增值稅的意見是計算復(fù)雜，征收額偏高。從公平稅負(fù)角度來說，土地增值稅是附加出來的?！敝燔娚f，“從特別調(diào)控角度，政府保留它也有一定的考慮。”此外，土地增值稅對上市房企的影響有高有低?！案鶕?jù)2011年有人對8家大型房企的統(tǒng)計，土地增值稅的平均稅負(fù)為6.9%，對房價的影響有限。”

但稅費對房價的影響其實是有目共睹的。2012年房地產(chǎn)業(yè)銷售6.4萬億元，繳納契稅2874億元，房產(chǎn)稅1372億元，營業(yè)稅4051億元，土地增值稅2719億元，繳稅合計約1.1萬億元，占房價17.2%。事實上，上述統(tǒng)計其實還有保守成分，并沒有統(tǒng)計城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等稅種。這些稅種并非針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收，而是面向更廣泛的單位征收。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的數(shù)據(jù)顯示，各地房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售收入中流向政府的份額約為三至六成。

朱軍生預(yù)測，土地增值稅在未來有可能取消，“如果進(jìn)行房產(chǎn)稅或物業(yè)稅改革，也許會對現(xiàn)有房企的稅費進(jìn)行調(diào)整和歸并”。畢竟在中國現(xiàn)行18個稅種（只有3個是由全國人大立法征收，其余15種稅都是由國務(wù)院通過暫行條例及試點推出）中，就有5個稅種僅在房地產(chǎn)行業(yè)征收。

房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅費

1營業(yè)稅：全額5%，歸地方政府，國務(wù)院暫行條例征收的稅種

2契稅：全額3%-5%，普通住宅減半，地方政府固定收入，國務(wù)院暫行條例征收的稅種

3印花稅：全額0.03%或0.05%，歸地方政府，國務(wù)院暫行條例征收的稅種

4土地增值稅：土地增值額的30%-60%，地方政府固定收入，國務(wù)院暫行條例征收的稅種

5企業(yè)所得稅：企業(yè)收入25%，中央政府拿60%，地方政府拿40%，全國人大立法征收的稅種

6個人所得稅：賣房差價20%，中央政府拿60%，地方政府拿40%，全國人大立法征收的稅種

7城市維護(hù)建設(shè)稅：7%，歸地方政府，國務(wù)院暫行條例征收的稅種

8土地出讓金：一般占到樓房售價40%，地方政府固定收入，國務(wù)院暫行條例征收的稅種

9耕地占用稅：每平方米5-40元不等，地方政府固定收入，國務(wù)院暫行條例征收的稅種

10房產(chǎn)稅：房產(chǎn)余值的1.2%，地方政府固定收入，國務(wù)院暫行條例征收的稅種

11城鎮(zhèn)土地使用稅：每平方米0.6-30元不等，地方政府固定收入，國務(wù)院暫行條例征收的稅種