征收物業(yè)稅對(duì)中國(guó)住房?jī)r(jià)格的影響分析

大連海洋大學(xué) 張瑜 魏青

哈爾濱商業(yè)大學(xué) 李文

2003年10月中共中央在十六屆三中全會(huì)上通過(guò)的《完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的若干問(wèn)題的決定》中提出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)稅費(fèi)”以來(lái)，“物業(yè)稅”一詞炙手可熱。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但其稅收結(jié)構(gòu)存在的弊端嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。因此，制定統(tǒng)一的物業(yè)稅，進(jìn)而建立一套完備的財(cái)產(chǎn)稅體系，是我國(guó)改革房地產(chǎn)稅制的重要環(huán)節(jié)，對(duì)于緩解分配領(lǐng)域中的不合理狀況，規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步完善我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)都有十分重要的意義。因此本文以“征收物業(yè)稅對(duì)中國(guó)住房?jī)r(jià)格的影響分析”為題具有重要的理論現(xiàn)實(shí)意義。

1 物業(yè)稅基本理論概述

1.1 物業(yè)稅的定義

物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。比如說(shuō)公路、地鐵等開(kāi)通后，沿線的房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)隨之提高，相應(yīng)地，物業(yè)稅也要提高。從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，與之呼應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。

1.2 物業(yè)稅的特點(diǎn)

在2003年十一屆三中全會(huì)中，我國(guó)首次提出擬征收物業(yè)稅。2005年十六屆五中全會(huì)又再次提出“穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)稅”，2009年5月國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》中進(jìn)一步提出“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅”。剛剛在2012年召開(kāi)的十八大中也提到“建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求”，這就更加說(shuō)明物業(yè)稅的征收已經(jīng)成為房地產(chǎn)稅制改革中所不可或缺的趨勢(shì)。物業(yè)稅被提上日程主要是因?yàn)槠渚哂腥缦绿攸c(diǎn)。

1.2.1 物業(yè)稅稅基廣泛

物業(yè)稅從性質(zhì)方面來(lái)講，屬于財(cái)產(chǎn)稅。物業(yè)稅的納稅人是其房地產(chǎn)占用者或使用者，所以，物業(yè)稅稅基廣泛。與此同時(shí)，物業(yè)稅的課稅對(duì)象包含在財(cái)產(chǎn)稅的課稅對(duì)象范圍之內(nèi)。因此，物業(yè)稅具有財(cái)產(chǎn)稅的性質(zhì)。

1.2.2 物業(yè)稅是直接稅，不易發(fā)生稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁

稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁是指納稅人通過(guò)提高銷售價(jià)格或者壓低購(gòu)進(jìn)價(jià)格的方法，將稅負(fù)轉(zhuǎn)移給購(gòu)買者或者供應(yīng)商的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。(楊勇，溫修春，2005)物業(yè)稅是對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)存量征收的稅，它并不直接參與市場(chǎng)交易，因此它基本不具有稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的條件和基礎(chǔ)。

1.2.3 物業(yè)稅稅源的穩(wěn)定性和長(zhǎng)期性

房地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，且本身不能隨便移動(dòng)，其稅基隱匿較難，同時(shí)房地產(chǎn)不會(huì)發(fā)生空間位置的轉(zhuǎn)移，所以物業(yè)稅稅源較穩(wěn)定；同時(shí)，隨著中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人口的持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的需求量也會(huì)不斷增加，所以，物業(yè)稅具有長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)。

2 中國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的主要問(wèn)題

根據(jù)中國(guó)國(guó)情，物業(yè)稅面臨很多特殊問(wèn)題和難點(diǎn)。由于長(zhǎng)期土地批租制，稅收體系在向物業(yè)稅模式轉(zhuǎn)換絕難一蹴而就，有很多問(wèn)題需要解決。具體說(shuō)來(lái)，主要存在以下問(wèn)題。

2.1 稅種多，重復(fù)征稅

我國(guó)現(xiàn)行的與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的稅收高達(dá)十多種，從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流通角度看，房地產(chǎn)包括開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、占用環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)。各個(gè)環(huán)節(jié)包括多種稅收，例如，交易環(huán)節(jié)包括契稅、營(yíng)業(yè)稅(與房地產(chǎn)有關(guān))、印花稅(與房地產(chǎn)有關(guān))和城市維護(hù)建設(shè)稅。多種稅種間存在著重復(fù)征稅的現(xiàn)象。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的契稅和印花稅稅基交叉性就引起一定程度上的重復(fù)征稅現(xiàn)象。

2.2 稅費(fèi)不合理，避稅現(xiàn)象嚴(yán)重

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在租、稅、費(fèi)體系設(shè)置的不合理現(xiàn)象，造成稅費(fèi)征收混亂，稅收負(fù)擔(dān)偏重，以稅代租、以費(fèi)代稅、以稅代費(fèi)、以費(fèi)擠稅的現(xiàn)象都比較普遍，這在一定程度上限制和削弱了稅收的調(diào)控功能，加重了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，同時(shí)容易引起一些地方政府的不規(guī)范操作甚至腐敗滋生。

房地產(chǎn)在我國(guó)地方政府收入中占有相當(dāng)大的比重，同時(shí)，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中也居于重要位置，與房地產(chǎn)相關(guān)的各種稅收多而雜，資金流量大，經(jīng)營(yíng)流通周期長(zhǎng)，種種特點(diǎn)都會(huì)使企業(yè)或個(gè)人開(kāi)始探討如何避稅。這也說(shuō)明我國(guó)稅法存在缺陷和漏洞，同時(shí)說(shuō)明國(guó)家有必要建立完善合理的房產(chǎn)稅收制度來(lái)保障房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定有序的發(fā)展。

3 征收物業(yè)稅對(duì)中國(guó)住房?jī)r(jià)格影響分析

在中國(guó)，征收物業(yè)稅對(duì)住房?jī)r(jià)格影響頗多，這一影響的表現(xiàn)方式也會(huì)各不相同，但是，一般而言，要想對(duì)影響結(jié)果進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，可以先分析其影響因素，具體如下。

3.1 房產(chǎn)需求與供給本身對(duì)征收物業(yè)稅后房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響

房產(chǎn)需求與供給本身，也就是指需求與供給的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，它主要是指總需求中消費(fèi)需求和投資投機(jī)性需求各自所占的比重以及總供給中新房和二手房各自所占的比重。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，征收物業(yè)稅對(duì)新房供給和消費(fèi)需求的影響力都要小于對(duì)二手房的影響力(這里的對(duì)二手房的需求影響是指投資投機(jī)性需求)。因此，我們可以得出，關(guān)于物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響最為顯著的一個(gè)可能性就是：把重點(diǎn)放在二手房市場(chǎng)。只要房產(chǎn)交易中，二手房成交量增加，那么物業(yè)稅肯定會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生較為顯著的影響。同理可得,如果我們把重點(diǎn)放在新建住房，增加對(duì)新房的供給量或者刺激人們對(duì)新房的購(gòu)買需求，那么，從這方面來(lái)講，物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度應(yīng)該會(huì)比較微弱。

綜合以往的數(shù)據(jù)研究，我們可以得出，要想研究物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響較為顯著的因素，就要先研究分析二手房。而二手房在房產(chǎn)市場(chǎng)中的供給與需求往往能同時(shí)反映出房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，而投機(jī)性需求對(duì)其影響又尤為顯著。下面主要分析研究二手房市場(chǎng)中投機(jī)需求產(chǎn)生的原因：房產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)、是生活必需品，由于剛性需求，房主一般不會(huì)無(wú)緣無(wú)故將其出售從而變成二手房。所以，盡管會(huì)有少部分人會(huì)因工作地點(diǎn)轉(zhuǎn)移等類似原因而出售房產(chǎn)，使其成為二手房，但是二手房產(chǎn)生的最主要的原因是一些手頭有大量流動(dòng)資金的投機(jī)者為滿足投機(jī)需求而購(gòu)買的。而投機(jī)性需求在中國(guó)大部分地區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)中都普遍存在。下圖為近年中國(guó)某些一線城市商品房平均空置情況。

圖1

由上圖可得，中國(guó)一些一線城市在樓盤第一年交房的情況下，即使到了第二年，房屋空置率仍然高達(dá)50%以上；這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)際慣例中規(guī)定的危險(xiǎn)區(qū)空置率(10%～20%)的規(guī)定，這一圖表也準(zhǔn)確反映出了中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)需求現(xiàn)象存在的普遍性和嚴(yán)重性。

3.2 稅收因素對(duì)征收物業(yè)稅后房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響

中國(guó)出臺(tái)的物業(yè)稅方面的政策都將會(huì)在一定程度上影響房?jī)r(jià)，如果物業(yè)稅稅率較高，持有空余房屋的房主會(huì)有很大負(fù)擔(dān)和壓力，這往往會(huì)使他們趕緊出售閑置房產(chǎn)而放棄投機(jī)動(dòng)機(jī)，即這將直接導(dǎo)致二手房交易量降低和投機(jī)需求減少。同理可得，如果物業(yè)稅稅率較低，其市場(chǎng)效果將會(huì)大不一樣。從房產(chǎn)的需求和供給角度來(lái)講，物業(yè)稅的低稅率對(duì)其產(chǎn)生的影響都是微乎其微的。對(duì)持有閑置房屋的房主而言，低稅率不會(huì)使他們產(chǎn)生太大的持有負(fù)擔(dān)或者高成本，所以持有者不會(huì)急于出售房屋。對(duì)于一些免稅區(qū)域而言，稅率的高低對(duì)其無(wú)任何影響。

3.3 中國(guó)國(guó)情對(duì)征收物業(yè)稅后房?jī)r(jià)的影響

我國(guó)是個(gè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，目前正處于社會(huì)主義初級(jí)階段。隨著改革開(kāi)放的發(fā)展，中國(guó)(特別是沿海地區(qū))經(jīng)濟(jì)發(fā)生飛速發(fā)展，“先富帶動(dòng)后富”的指導(dǎo)思想應(yīng)運(yùn)而生。允許部分人和地區(qū)先富起來(lái)帶動(dòng)其他人和地區(qū)共同富裕，沿海發(fā)展帶動(dòng)內(nèi)陸發(fā)展，東部發(fā)展帶動(dòng)西部發(fā)展，然而，這同時(shí)會(huì)產(chǎn)生貧富差距拉大、收入分配不均的問(wèn)題，而我國(guó)農(nóng)村、城市經(jīng)濟(jì)差距尤為顯著。為了致富，很多人加入了“北上廣之潮”，很多農(nóng)村人以各種形式或形象涌入北京、上海、廣州等一線城市，企圖在那里占據(jù)一席之地。這也變相的使這些一線城市的土地人均占有量在逐漸減少。因?yàn)橥恋厥窍∪辟Y源，是不可再生的，而涌入這些一線城市的人口數(shù)卻仍逐年增加，這也刺激了一線城市對(duì)房產(chǎn)的高需求，甚至可以說(shuō)是持續(xù)的高需求。對(duì)于這些一線城市而言，在這樣一個(gè)情勢(shì)下征收物業(yè)稅對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響?yīng)q如杯水車薪，基本起不了任何實(shí)質(zhì)性的作用。

3.4 政府干預(yù)對(duì)征收物業(yè)稅后房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資投機(jī)行為、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁行為等仍然如火如荼的進(jìn)行。為了遏制這一系列行為，政府在2013年出臺(tái)的新“國(guó)五條”中提出：“完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房”。充分說(shuō)明政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的極大關(guān)注以及對(duì)人民經(jīng)濟(jì)生活的關(guān)懷。政府干預(yù)職能在一定情況下可以抑制或者減弱投資投機(jī)性行為的發(fā)生，同時(shí)在前些年出臺(tái)的限購(gòu)令也在一定程度上削弱了投資投機(jī)行為?？傮w來(lái)說(shuō)，政府干預(yù)行為或許改變不了房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，但卻能在一定程度上起到減緩或者加強(qiáng)的作用。

總之，鑒于當(dāng)前我國(guó)與房地產(chǎn)有關(guān)的稅制結(jié)構(gòu)存在問(wèn)題很多，稅制改革刻不容緩。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，保有環(huán)節(jié)恢復(fù)開(kāi)征物業(yè)稅(或房地產(chǎn)稅)很有必要。但是，不能把物業(yè)稅的開(kāi)征與房?jī)r(jià)的漲跌同等看待。房地產(chǎn)市場(chǎng)本身決定著物業(yè)稅調(diào)控的有效性。一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、稅制結(jié)構(gòu)等決定著物業(yè)稅的開(kāi)征，結(jié)合中國(guó)當(dāng)前的國(guó)情，我國(guó)征收物業(yè)稅應(yīng)從以下兩個(gè)方面分析：首先是當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格水平，其次是居民本身的消費(fèi)水平和住房滿足程度。本文建議應(yīng)該有選擇性的開(kāi)征物業(yè)稅。首先在北京、上海、廣州等發(fā)展條件比較成熟的大型城市實(shí)施，同時(shí)要根據(jù)限購(gòu)令條款，對(duì)第一套房和第二套房區(qū)別征稅。其次等條件成熟再慢慢滲透到周邊條件較成熟的城市，從而使物業(yè)稅能夠真正起到平抑房?jī)r(jià)的作用。

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