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    我國房地產(chǎn)價格的特征及影響因素研究

    2013-05-14 05:45:12廖冰賀銀娟
    卷宗 2013年2期
    關(guān)鍵詞:供給設(shè)施價格

    廖冰 賀銀娟

    摘 要:在現(xiàn)實房地產(chǎn)市場上,影響房地產(chǎn)價格因素很多。各種因素對房地產(chǎn)價格的影響方向不盡相同,有的是主要因素,有的則是次要因素,各種因素對房地產(chǎn)價格的作用方式也有差別,有的影響是直接的或明顯的,有的影響則是間接的或隱蔽的。分析了我國地產(chǎn)價格的特征并對影響因素進(jìn)行了研究。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)價格;影響因素

    在現(xiàn)實房地產(chǎn)市場上,全面而深刻地認(rèn)識影響房地產(chǎn)價格因素及其作用特點,不僅有利于正確制定房地產(chǎn)價格,而且有利于搞好房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。影響房地產(chǎn)價格的因素大體有以下幾個方面。

    一、商品房開發(fā)成本

    商品房開發(fā)成本是指房地產(chǎn)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。就其用途來源,大致可分為三大部分。

    (1)土地取得和開發(fā)成本。土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經(jīng)濟(jì)下,土地取得成本一般是購置土地的價款和在購置時應(yīng)由開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(如契稅、交易手續(xù)費)構(gòu)成。土地開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后,進(jìn)行土地開發(fā)所需的直接費用、稅金等。

    (2)建筑物建造成本。包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用和安裝工程費用。

    (3)其他費用。主要包括:①管理費用;②投資利息;③銷售費用;④銷售稅費;⑤開發(fā)利潤。房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比,具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高的特點,因此,開發(fā)企業(yè)在開發(fā)與銷售過程中,就會產(chǎn)生較大的各種費用支出。從房地產(chǎn)成本構(gòu)成而言:國外一般國家,地價及稅金約占20%,建筑成本約占72%。其他費用約占8%;國內(nèi),地價及稅費約占40%,建安成本約占42%,其他費用約占18%。

    二、房地產(chǎn)供求因素

    供給與需求的平衡影響房地產(chǎn)價格的變動趨勢,供給與需求是形成價格的兩個最終因素。其他一切因素,要么通過影響供給,要么通過影響需求,作用于房地產(chǎn)價格。由于土地資源的有限性決定了土地供應(yīng)的稀缺性。城市迅速發(fā)展所帶來的需求往往超過土地的有效供給。在這種情況下,地價必然上漲。但市場是由供需兩方面因素決定的,有時會出現(xiàn)相反情況。如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到挫折、停頓甚至倒退,而土地供應(yīng)由于其慣性或滯性,也會導(dǎo)致土地需求不足,土地供給相對過剩,迫使土地價格在一定時期內(nèi)降低。房屋的價格也是由供求因素決定的。供給一定,需求增加,則價格上升;需求減少,則價格下跌。需求一定,供給增加,則價格下跌;供給減少,則價格上升.房地產(chǎn)市場同樣如此。

    三、消費者對房價的預(yù)期

    在討論供求決定價格的時候是基于這樣一個假設(shè):消費者是理性的。然而在現(xiàn)實生活中理性人的假設(shè)往往是不成立的,雖然房價已經(jīng)很高了,但仍然有人排隊購買,原因在于消費者預(yù)期房價還會進(jìn)一步上漲。同時,房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度也會影響消費者的預(yù)期。在房地產(chǎn)行業(yè)景氣時期,消費者會預(yù)期房價會進(jìn)一步上漲,為了不愿在將來支付史多的貨幣來購買同樣的商品房,那么會有史多的消費者選擇現(xiàn)期購買,這樣就使得對房地產(chǎn)的需求進(jìn)一步擴(kuò)大。在房地產(chǎn)行業(yè)不景氣時期,消費者則會產(chǎn)生相反的預(yù)期,這樣會使得對房地產(chǎn)的需求減少。

    四、行政因素

    主要是指制度、政策、法規(guī)、行政措施等。其中土地制度和住房制度對房地產(chǎn)價格有著決定性影響。如在我國傳統(tǒng)的土地制度下,嚴(yán)禁買賣、出租或者以其他形式轉(zhuǎn)讓土地,這樣就使地租、地價根本不存在。而在傳統(tǒng)住房制度下,實行低租金、福利制,又必然造成房地產(chǎn)價格低落。稅收制度也是影響房地產(chǎn)價格的一個重要因素。不論是直接還是間接對房地產(chǎn)課稅,都會減少利用房地產(chǎn)的收益,由此可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價格低落。但是,如果對房地產(chǎn)的課稅可以合理合法地轉(zhuǎn)嫁出去,就會減少稅收因素對房地產(chǎn)價格的影響。此外,城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃,特別是城市規(guī)劃中的規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等指標(biāo),也會在不同程度上影響房地產(chǎn)價格。

    五、社會因素

    影響房地產(chǎn)價格的社會因素主要包括以下三方面:一是政治安定狀況。如果政局穩(wěn)定,社會安寧,有利于增強(qiáng)投資者購買房地產(chǎn)的信心,這是保持房地產(chǎn)價格穩(wěn)定的積極因素,還有可能促使房地產(chǎn)價格上升。相反,政治不穩(wěn)定,社會動蕩頻繁,必然造成房地產(chǎn)價格低落。二是社會治安狀況。如果房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)常發(fā)生各類犯罪案件,則意味著人民生命財產(chǎn)缺乏保障,由此會導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格低落。三是城市化發(fā)展水平。一般說來,城市化意味著人口向城區(qū)集中,造成城市房地產(chǎn)需求不斷增加,帶動城市房地產(chǎn)價格上漲。

    六、人口因素

    房地產(chǎn)的需求主體是人,人口數(shù)量、質(zhì)量和家庭規(guī)模對房地產(chǎn)價格有很大影響。一般而言,人口密度高的地區(qū),對房地產(chǎn)的需求相應(yīng)增加,房地產(chǎn)供給相對缺乏,因此導(dǎo)致房地產(chǎn)價格水平趨高;而且由于人口密度高,促進(jìn)了商業(yè)、服務(wù)業(yè)、娛樂和旅游觀光等事業(yè)的發(fā)展,從而也會推動房地產(chǎn)價格上升。在人口素質(zhì)方面,社會文明發(fā)達(dá),勞動者文化水平高,必然講究生活質(zhì)量,對居住和工作條件及其周圍環(huán)境有更高的要求,這也會增加房地產(chǎn)的需求,從而影響房地產(chǎn)價格趨高。此外,在人口數(shù)量一定的前提下,家庭規(guī)模趨向小型化,由于增加了居住單位,就要求增加住宅面積,由此也會導(dǎo)致房地產(chǎn)需求增加,從而使房地產(chǎn)價格趨高。

    七、環(huán)境因素

    主要包括三類因素:一是自然環(huán)境條件。在同一城市中,不同區(qū)域或地段的空氣污染、水源潔凈、交通便利、綠化程度等是各不相同的,會對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格產(chǎn)生影響。二是市政基礎(chǔ)設(shè)施條件。主要包括交通運輸設(shè)施、郵電通訊設(shè)施和給排水設(shè)施等,這些設(shè)施完善與否直接影響到當(dāng)?shù)仄髽I(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和居民的生活條件,因而會在很大程度上影響房地產(chǎn)價格。三是公共建筑配套設(shè)施條件。主要包括商業(yè)服務(wù)設(shè)施,文化教育設(shè)施、體育娛樂設(shè)施和醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等。

    參考文獻(xiàn)

    [1]楊繼瑞.中國城市地價論[M].四川大學(xué)出版社.1998年版

    [2]高富平.房地產(chǎn)法新論[M].北京:中國法制出版社.2000年第1版

    [3]簡德山 王洪衛(wèi).房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].上海:上海財經(jīng)大學(xué)出版社.2003年1月

    作者簡介

    廖冰(1963—),女,湖南湘潭人,大專,工程師,研究方程:經(jīng)濟(jì)管理。

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