房地產(chǎn)測繪中的要點與技術應用分析

馬學忠

【摘 要】隨著我國住宅建設和房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場也日漸成熟，房地產(chǎn)面積測繪的質(zhì)量要求也越來越高，以此滿足行業(yè)發(fā)展的需要和市場的需求。本文筆者先介紹了房地產(chǎn)測繪，再對房地產(chǎn)測繪的要點以及房地產(chǎn)測繪技術應用進行了簡要闡述與分析。

【關鍵詞】房地產(chǎn)測繪；房地產(chǎn)測繪要點；房地產(chǎn)測繪技術

前言

房產(chǎn)地測繪是使用測繪儀器、利用一定的測繪技術和手段，測定一定范圍內(nèi)的土地及其地上和地下房屋的權屬狀況、自然狀況、數(shù)量、質(zhì)量、位置及利用狀況的專業(yè)測繪。房地產(chǎn)測繪是一項法定測繪工作，具有很強的政策性。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，社會需求的不斷提高，要求房地產(chǎn)測繪相關人員要不斷學習新的測繪知識，掌握新的測繪技術，了解有關房地產(chǎn)測量現(xiàn)代化技術并應用于實踐中。

一、對房地產(chǎn)測繪的簡單理解

所謂房地產(chǎn)測繪，通常是指利用測繪儀器和測繪技術為房地產(chǎn)管理部門和房地產(chǎn)權利人提供房地產(chǎn)的面積數(shù)量、占地范圍和所處位置等數(shù)據(jù)的專業(yè)技術活動。它的主要工作內(nèi)容包括房地產(chǎn)的調(diào)查、各項房產(chǎn)要素的測量、房產(chǎn)面積測算、房地產(chǎn)變更測量、房產(chǎn)平面控制、房地產(chǎn)成果的檢查等等。

房地產(chǎn)測繪與普通地形測量和工程測量在測繪基本原理、工作程序、使用儀器和操作方法等方面有許多共同之處。房地產(chǎn)測繪是測繪工作中一個很有特點的分支，所以他和其他測繪之間，又有著很大的區(qū)別。房地產(chǎn)測繪采用不同的測繪方法和測繪手段，根據(jù)具體的土地、房屋相關用地資料和信息，并按照國家有關部門制定的房地產(chǎn)測繪技術標準，為國家國防和經(jīng)濟建設、城鎮(zhèn)建設、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城鎮(zhèn)之間的公共交通建設以及房地產(chǎn)交易、房屋拆遷和住房制度改革提供可靠詳實的資料和數(shù)據(jù)。

二、房地產(chǎn)測繪工作的幾個要點

進行房地產(chǎn)測繪工作時，一定要嚴格執(zhí)行國家的相關技術標準，不管是控制測量、還是房屋要素測量和房屋面積測算等等，每一步都是工作要點、每一步的疏忽都將導致結果的錯誤。下面我結合工作的實踐闡述對其中幾個要點的理解。

1.房地產(chǎn)測量的標準及重要性

《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）是房地產(chǎn)測繪的主要技術依據(jù)，它對城鄉(xiāng)房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容與技術要求進行了詳細的規(guī)定，是各地房地產(chǎn)測繪的通用標準。目前，不少地方制定的地方標準或?qū)嵤┘殑t，均是在其規(guī)定的基礎上進行明確和細化。

房地產(chǎn)測繪是為房地產(chǎn)業(yè)提供服務的專業(yè)性技術，可以為房地產(chǎn)管理提供信息服務；房地產(chǎn)測繪的成果可以為城市規(guī)劃、拆遷改造、綜合開發(fā)提供可靠的數(shù)據(jù)信息依據(jù)；同時還可以為保險、稅收等部門提供基礎信息資料。房地產(chǎn)是城市建設發(fā)展的重要元素，房地產(chǎn)測繪有利于城市的規(guī)劃建設，城市房屋規(guī)劃建設的水平可以直接反映城市人民物質(zhì)文化生活水平和精神文明程度。

2.房地產(chǎn)測量的精度

所謂精度，就是指誤差分布的密集或離散程度。觀測質(zhì)量較睜，則精度較高；觀測質(zhì)量較差，則精度較低。實際工作中，常用中誤差、相對誤差等精度指標作為衡量測繪成果質(zhì)量和可靠程度的定量性的指標。相對誤差即兩點間的相對位置誤差與距離的比值，這一精度指標更能全面衡量點與點之間相對位置的精度。在進行房地產(chǎn)平面控制測量時，城市遠景規(guī)劃是影響測量結果的一個重要因素。一般在測量時，都要在測量精度上留有一定的余地，為擴展控制網(wǎng)留出一定的空間。為此房地產(chǎn)測繪工作就必須要依據(jù)相應的工作規(guī)范來進行。

3.房屋要素測量與房地產(chǎn)面積量算

目前房地產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)采集全部外業(yè)實測，并量取必要的多余觀測數(shù)據(jù)。量距必須使用能夠達到要求精度的儀器或者是檢驗合格的卷尺，精確到小數(shù)點后兩位。在測量誤差允許的范圍內(nèi)，根據(jù)多余觀測進行數(shù)據(jù)的平差。

房產(chǎn)面積量算指的是水平面積的量算，可分為用地面積與房屋面積量算兩種，其中，房屋面積量算包括使用面積、共有建筑面積、房屋建筑面積等。在對各類面積進行測算時，必須對其進行兩次獨立測算，并且兩次所得結果的差不得超過限差，最后的結果的則是其中數(shù)，面積單位為平方米。

4.房地產(chǎn)圖繪制與精度要求

在房地產(chǎn)圖測繪中一般以幢為單位繪制查丈總圖、層圖和分戶圖。目前繪制房地產(chǎn)圖均在計算機上、使用商業(yè)軟件或各單位自主開發(fā)的繪圖軟件系統(tǒng)完成；其成果不僅美觀，更重要的是提高了工作效率、避免了計算過程中的錯誤，還可以根據(jù)需要選擇性輸出成果數(shù)據(jù)。計算的面積誤差，應該符合規(guī)定，其精度的等級，依據(jù)各城市的房地產(chǎn)主管部門的規(guī)定不同而不同。

三、房地產(chǎn)測繪技術應用

1.利用計算機進行房地產(chǎn)測繪工作。近年來，隨著計算機技術的不斷發(fā)展，其中利用計算機來輔助繪制房地產(chǎn)圖也得到了飛速發(fā)展。目前在房地產(chǎn)測繪行業(yè)，不管是商業(yè)測繪軟件、還是部分單位開發(fā)測繪軟件，大多以AutoCAD平臺作為基礎。使用測繪軟件可以將測繪數(shù)據(jù)精度無損失的輸入到計算機中、降低了出錯率，并且可以根據(jù)選擇自動提取面積、坐標和距離等信息，所得到的測繪圖也更加精確、美觀。同時，由于數(shù)字化成果的分層存放，使得后續(xù)的加工利用更加方便。房產(chǎn)測繪軟件的誕生，不僅大幅提高了房地產(chǎn)測繪數(shù)字化成圖的質(zhì)量，同時也使數(shù)字化成圖的優(yōu)越性得以體現(xiàn)。

2.房地產(chǎn)測繪中，界址點測量使用全站儀，但房屋的邊長測量一般使用手持激光測距儀。現(xiàn)代房地產(chǎn)測量中常用全站儀作為數(shù)據(jù)采集設備，這是一種集機、光、電于一體的測量儀器，它是一種集水平角、距離、垂直角以及高差測量功能為一體的高技術測繪系統(tǒng)；它能夠自動進行測量計算，并可以實現(xiàn)自動記錄自動存儲和自動輸出?，F(xiàn)在的全站儀其距離測量精度和角度測量精度之高已經(jīng)大大超出了人們的想象，它不但可以人工操作運行也可以自動運行既可以通過應用程序的控制來使用也可以遠距離遙控運行在當代的房地產(chǎn)測量中，全站儀發(fā)揮著不可替代的作用。

3.房地產(chǎn)測繪中RTK的技術。目前在一般地區(qū)還使用RTK技術，但在發(fā)達地區(qū)常用的是“連續(xù)運行衛(wèi)星定位服務綜合系統(tǒng)（ContinuousOperationalReferenceSystem，縮寫為CORS）”，具有操作簡便、成本低、精度高、實時性強、覆蓋率廣等優(yōu)點，特別是C0RS系統(tǒng)內(nèi)網(wǎng)絡RTK測量功能的實現(xiàn)改變了傳統(tǒng)測量作業(yè)模式，可以極大地提高測量的工作效率。在RTK使用技術定位時，基準站的接收機能夠?qū)崟r的將已知數(shù)據(jù)和觀測數(shù)據(jù)傳送給流動站的GPS接收機，流動站可以根據(jù)這些數(shù)據(jù)隨時隨地的求解出流動站的動態(tài)位置且精度達到厘米一級。在房地產(chǎn)測量中，使用RTK技術可以實時地測定地物點以及權屬界址點的位置。

4.在房地產(chǎn)測繪中對于GIS系統(tǒng)的使用。無論是從決策科學化還是管理現(xiàn)代化都要求處理房地產(chǎn)測量信息的方法從手工操作轉(zhuǎn)變成計算機處理，而且其作用也從原來單純的統(tǒng)計轉(zhuǎn)變成輔佐決策的一種依據(jù)，從而形成了房地產(chǎn)測量信息系統(tǒng)。目前美國的Acrinfo是世界上最完善的GIS系統(tǒng)，它將計算測量數(shù)據(jù)繪制圖紙帶入了一片新的天地。隨著科技的不斷進步，人們越來越重視房地產(chǎn)測繪的信息管理的現(xiàn)代化。要振興我國房地產(chǎn)業(yè)，就必須依靠計算機技術的支持。

四、結語

房地產(chǎn)測繪涉及千家萬戶，是一項技術性和政策性都很強的工作。如何控制房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量是各個房產(chǎn)測繪單位及管理部門永恒的主題。為了保證測繪精確性和準確性，我們應嚴格按照《測繪法》中對測繪的要求，制定了房產(chǎn)局房產(chǎn)測繪工作程序及相關制度，并要求工作人員嚴格按制度認真貫徹執(zhí)行，加強測繪專業(yè)技能培訓，為測繪工作人員提供經(jīng)常性的學習專業(yè)知識的機會，使工作人員的操作技術更加符合現(xiàn)代化發(fā)展的要求，從而使工作的效率和質(zhì)量都得到明顯提升。

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