關(guān)于青島市保障性住房的研究

【摘 要】 隨著城市住房向著市場(chǎng)化和商業(yè)化迅猛推進(jìn)，部分城市房?jī)r(jià)也隨之一路飆升，中低收入群體無(wú)力購(gòu)房的狀況日益突出，并逐漸成了嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題之一，保障性住房的建設(shè)，成了當(dāng)下政府和民眾關(guān)注的熱點(diǎn)。通過(guò)分析青島市保障性住房建設(shè)情況及存在的問(wèn)題，提出一些針對(duì)性的建議。

【關(guān)鍵詞】 保障性住房；經(jīng)濟(jì)適用房；廉租房，問(wèn)題及對(duì)策。

前言

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、限定銷售價(jià)格或租金的，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房，它包括城市的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房，一些林區(qū)、墾區(qū)、煤礦職工的棚戶區(qū)（危舊房）改造、游牧民定居工程以及自2009年開始由國(guó)務(wù)院確定的試點(diǎn)地區(qū)的農(nóng)村危房改造工程。

近幾年，國(guó)家不斷加大住房保障力度，采取多種方式對(duì)不同困難類型家庭實(shí)施住房保障，解決了部分低收入家庭的住房問(wèn)題，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。青島作為美麗的海濱城市，適宜的氣候和美麗的大海成為了許多人向往居住的地方，特別是2011年青島膠州灣隧道的開通，更加加快了黃島區(qū)和膠州膠南的發(fā)展。隨之帶來(lái)的就是房?jī)r(jià)的不斷上升，然而當(dāng)?shù)厝藗兊墓べY水平卻沒(méi)有明顯的上升，高房?jī)r(jià)成為了許多人的大難題。因此，青島市保障性住房的建設(shè)更加成為了解決民生問(wèn)題的關(guān)鍵。

一、青島市保障性住房發(fā)展歷程

我國(guó)從1995年開始實(shí)施《國(guó)家安居工程實(shí)施方案》，推行保障性住房建設(shè)。“安居工程”計(jì)劃用5年左右時(shí)間，完成安居工程建筑面積1.5億平方米。安居房直接以成本價(jià)向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無(wú)房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。

2006年，溫家寶總理在第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議上作的《政府工作報(bào)告》中強(qiáng)調(diào)“要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。建立健全廉租房制度和住房租賃制度。

青島市自2007年先后出臺(tái)了《關(guān)于加快解決城市低收入家庭住房困難的意見》和《青島市住房保障發(fā)展規(guī)劃（2008-2010年）》。2008年、2009年又相繼出臺(tái)《青島市廉租住房保障辦法》、《青島市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《青島市限價(jià)商品住房管理辦法》和《關(guān)于公共租賃住房配租管理的意見》，基本確立了以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房和商品住房為主體，以兩類租賃住房（分別為政府投資建設(shè)和市場(chǎng)化建設(shè)的兩類租賃住房）為補(bǔ)充的“4+2”的住房保障和供給體系，基本實(shí)現(xiàn)了“低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)”。其中，廉租房、公共租賃住房以及經(jīng)濟(jì)適用房主要用于實(shí)現(xiàn)“低端有保障”，限價(jià)商品住房主用用于實(shí)現(xiàn)“中端有支持”。

二、青島市保障性住房的現(xiàn)狀

經(jīng)過(guò)幾年實(shí)踐，青島市基本建立了包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房和限價(jià)商品住房的保障性住房體系，出臺(tái)有《青島市廉租住房保障辦法》、《青島市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《青島市限價(jià)商品住房管理辦法》和《關(guān)于公共租賃住房配租管理的意見》等一系列政策。2008年和2009年兩年，青島市區(qū)已經(jīng)建設(shè)了經(jīng)濟(jì)適用住房10300多套、建設(shè)廉租住房6900多套；2010年，青島市區(qū)計(jì)劃建設(shè)保障性住房8000套（其中經(jīng)濟(jì)適用住房5000套，廉租房3000套）。2007年，青島市區(qū)還開工建設(shè)了3000套公共租賃房，今年將陸續(xù)竣工交付，目前正在實(shí)施配租。同時(shí)，歷年來(lái)青島市還供應(yīng)了10000多套限價(jià)商品房。目前，青島市保障性住房主要以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房和公共租賃房為主，限價(jià)商品房供應(yīng)量逐漸減少。

青島市保障性住房建設(shè)的目前狀況可以用：“供應(yīng)力度不足，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，保障效率偏低，”來(lái)概括：

（1）供應(yīng)力度不足：由于市南、市北、四方區(qū)土地資源日益緊缺，可用于限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的土地越來(lái)越少，同時(shí)財(cái)政也無(wú)力承擔(dān)需要大量資金住房建設(shè)。為完成國(guó)家安排的保障性住房建設(shè)任務(wù)，目前的保障性住房用地幾乎全部通過(guò)與開發(fā)用地捆綁的形式實(shí)現(xiàn)，將保障性住房建設(shè)任務(wù)轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商。根據(jù)目前的保障房配建政策，開發(fā)商將不可避免的面對(duì)保障性住房建設(shè)問(wèn)題。

（2）供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理：由于土地供應(yīng)的緣故，大量的保障性住房位于北部城區(qū)，配套、交通環(huán)境較差。而申購(gòu)對(duì)象多數(shù)又是低收入居民，對(duì)生活成本敏感性較高，無(wú)法或不愿前往偏遠(yuǎn)地區(qū)購(gòu)置或租賃保障性住房。導(dǎo)致一方面大量居民需要保障房改善居住環(huán)境，另一方面，李滄等北部城區(qū)個(gè)別偏遠(yuǎn)保障性住房項(xiàng)目建成后有房源多年空置。

（3）保障效率低：保障范圍劃定不合理，申購(gòu)審查制度不完善，導(dǎo)致大量保障性住房被保障范圍外的居民占用，實(shí)際效率底下。

三、促進(jìn)青島市保障性住房建設(shè)健康發(fā)展應(yīng)采取的對(duì)策

（1）建立健全法律體系，對(duì)住房保障政策的制定實(shí)施提供法律保障。任何企圖通過(guò)弄虛作假、虛報(bào)信息、權(quán)錢交易等非法手段，騙購(gòu)保障性住房、牟取利益的行為都須受到法律、法規(guī)的處罰和追究。引入銀行誠(chéng)信體系，對(duì)于在申請(qǐng)保障性住房中弄虛作假者，在今后申請(qǐng)貸款、就業(yè)等方面進(jìn)行限制，斬?cái)嗌煜虮Ｕ闲宰》康摹昂谑帧薄?/p>

（2）年度保障性住房供地計(jì)劃實(shí)行彈性化政策。供地計(jì)劃受建設(shè)資金、規(guī)劃等不確定因素影響較大，實(shí)際供地與計(jì)劃安排存在較大差異，建議允許各地在不突破年度土地利用計(jì)劃總規(guī)模的前提下，可以根據(jù)保障性住房建設(shè)實(shí)際用地需求，合理調(diào)整年度保障性住房用地計(jì)劃規(guī)模和結(jié)構(gòu)。

（3）進(jìn)一步完善保障性住房用地政策。允許對(duì)廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)內(nèi)配建的商業(yè)等服務(wù)設(shè)施用地，在嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定前提下，實(shí)行土地面積分?jǐn)?、協(xié)議出讓供地。同時(shí)，明確保障性住房進(jìn)入市場(chǎng)的條件、程序、費(fèi)稅政策等，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

（4）進(jìn)一步加強(qiáng)批后監(jiān)管，規(guī)范保障性住房用地秩序。建立嚴(yán)格的保障性住房供地公示制度，向社會(huì)公開各類保障性住房建設(shè)規(guī)劃、年度供地?cái)?shù)量、布局、用地審批等情況。建立保障性住房建設(shè)情況定期報(bào)告制度，提高公開性和透明度；加強(qiáng)對(duì)保障性住房規(guī)劃實(shí)施、計(jì)劃執(zhí)行、土地供應(yīng)以及建設(shè)目標(biāo)完成等情況的監(jiān)督檢查。加強(qiáng)實(shí)地巡查和執(zhí)法監(jiān)察，地方政府及國(guó)土資源部門要依法查處違規(guī)操作、未批先用、擅自改變用途等違規(guī)行為，規(guī)范用地管理秩序。

（5）改善財(cái)稅體制，加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。減少地方政府的財(cái)政赤字，同時(shí)將土地出讓金納入財(cái)政體系，杜絕對(duì)于\"土地財(cái)政\"的依賴。調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從過(guò)度依賴投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y、消費(fèi)和出口等多方面共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（6）加強(qiáng)群眾監(jiān)督機(jī)制建設(shè)。在保障性住房土地供應(yīng)、建設(shè)及保障性住房申請(qǐng)公示等方面，發(fā)揮社會(huì)的力量，建立群眾監(jiān)督舉報(bào)機(jī)制，對(duì)舉報(bào)違法違規(guī)用地、提交虛假保障性住房申請(qǐng)資料等情況的舉報(bào)人一經(jīng)查實(shí)給予重獎(jiǎng)。

結(jié)語(yǔ)

住房問(wèn)題是一個(gè)民生問(wèn)題，需要依靠政府和市場(chǎng)雙重力量支撐，任何一個(gè)國(guó)家都不會(huì)只是依靠市場(chǎng)去解決。建立健全保障性住房體系，解決低收入家庭住房問(wèn)題，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，成為“十二五”乃至更長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)政策調(diào)控的主要任務(wù)。

參考文獻(xiàn)

[1] 丁純剛.我國(guó)的保障性住房存在的問(wèn)題及發(fā)展對(duì)策[J].科學(xué)時(shí)代，2010（08）

[2] 甘永晶.對(duì)加快保障性住房建設(shè)的思考[J].基建管理優(yōu)化，2010（03）

[3] 朱丹丹.淺析我國(guó)住房公積金支持保障性住房的新規(guī)[J].經(jīng)濟(jì)論壇，2010（08）

[4] 陳慧穎.淺談“保障性住房”建設(shè)[J].建筑與預(yù)算，2010（03）