特大城市邊緣區(qū)小城鎮(zhèn)商品房開發(fā)特點

【摘 要】 中國快速城鎮(zhèn)化進程中，小城鎮(zhèn)的發(fā)展建設(shè)對加強城鄉(xiāng)經(jīng)濟聯(lián)系、促進人口流動、擴大設(shè)施服務(wù)效應(yīng)等均有重要作用，其商品房開發(fā)也處于飛速發(fā)展階段。本文通過對西安建成區(qū)周邊小城鎮(zhèn)發(fā)展特點的分析，以高陵縣為例，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裆钐攸c、周邊地區(qū)人群需求及對現(xiàn)狀商品房建設(shè)中存在問題的分析，探討此類小城鎮(zhèn)中商品房開發(fā)特點及未來開發(fā)趨勢。

【關(guān)鍵詞】 邊緣區(qū) 小城鎮(zhèn) 商品房 開發(fā)特點 開發(fā)趨勢

商品房是我國現(xiàn)階段出現(xiàn)的一個特有概念，它是隨著商品經(jīng)濟的出現(xiàn)而產(chǎn)生的。作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要組成部分，商品房開發(fā)源于市場化的經(jīng)濟體制改革，其興起和迅速發(fā)展是在20世紀(jì)90年代以來社會、經(jīng)濟發(fā)展變化的大背景下完成的，并對城市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展起到了積極的推動作用。

一、 當(dāng)前小城鎮(zhèn)商品房開發(fā)中面臨的問題

特大城市邊緣區(qū)小城鎮(zhèn)主要指位于特大城市行政區(qū)劃邊緣區(qū)的縣城所在城關(guān)鎮(zhèn)，其也是城鄉(xiāng)交互、流通活動最為活躍的地區(qū)之一。由于處在一定的經(jīng)濟區(qū)域中，受到中心城區(qū)的輻射、擴散和周圍農(nóng)村腹地的雙重影響，加之其自身的農(nóng)村城市化發(fā)展過程，特大城市邊緣區(qū)小城鎮(zhèn)的建設(shè)和發(fā)展對區(qū)域城鎮(zhèn)化進程、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和促進城鄉(xiāng)一體化起到了積極作用。此類城鎮(zhèn)具有以下特點：①與現(xiàn)有中心城區(qū)交通、信息網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系緊密。隨著城市對外交通延伸、產(chǎn)業(yè)擴展、住宅擴散，出現(xiàn)了外延式的城市化空間過程，加速推進了邊緣區(qū)小城鎮(zhèn)的城市化速度；②因為由于區(qū)位成本的差異，這些周邊城鎮(zhèn)的土地價格相對較低，整體開發(fā)成本與特大城市內(nèi)部商品房售價相比也有明顯的優(yōu)勢；③居民構(gòu)成相比一般小城鎮(zhèn)較為復(fù)雜，城市居民和農(nóng)村人口混雜。隨著特大城市人口擴散、農(nóng)村人口城市化趨勢的加快，特大城市邊緣區(qū)小城鎮(zhèn)作為承接這兩類人群的主要空間地域。通過對特大城市邊緣區(qū)小城鎮(zhèn)商品房開發(fā)特征的探討，有利于提升城鎮(zhèn)生活質(zhì)量，有效承接特大城市輻射，發(fā)揮城鎮(zhèn)化的綜合作用。

房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，購買人群多樣性的變化，使得特大城市邊緣區(qū)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)也開始得到各級政府和實業(yè)界的重視。但是由于小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚、時間不長，對當(dāng)?shù)丨h(huán)境特征、人口結(jié)構(gòu)、居住方式、發(fā)展條件等影響因素缺乏深入分析，管理方式以及開發(fā)行為存在較大差異，導(dǎo)致目前此類小城鎮(zhèn)商品房開發(fā)中出現(xiàn)了重建設(shè)輕管理、重開發(fā)輕配套，重數(shù)量輕質(zhì)量，在住宅戶型選擇上也盲目偏大，造成土地和資源的浪費等問題，直接影響了小城鎮(zhèn)的人居環(huán)境和投資環(huán)境建設(shè)。依據(jù)城市邊緣區(qū)小城鎮(zhèn)發(fā)展特點，其商品房開發(fā)必然不能完全復(fù)制特大城市的開發(fā)模式，商品房建設(shè)發(fā)展過程中如何既符合小城鎮(zhèn)生活特點與環(huán)境條件同時滿足大城市居民需求特征，是進一步探討的方向。下文以西安市邊緣區(qū)高陵縣的商品房開發(fā)作為研究對象，通過對其城鎮(zhèn)特征、居住人群、現(xiàn)有樓盤建設(shè)特點等多方面分析，探討此類小城鎮(zhèn)商品房開發(fā)的趨勢。

二、 以高陵縣為例探討小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)特點

高陵縣位于陜西省關(guān)中平原腹地，西安市轄域北部，距西安市鐘樓和咸陽國際機場20公里，西銅、西禹高速公路橫穿南北。高陵縣總面積294平方公里，轄5鎮(zhèn)3街辦2管委會，88個村民委員會，總?cè)丝?3.35萬人。2011年3月，西安市政府北遷，與西安新行政中心一河之隔僅7公里的高陵，區(qū)位優(yōu)勢更加凸顯。高陵縣內(nèi)涇河工業(yè)園，是西安市渭北工業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)中的重要示范區(qū)，目前已開發(fā)面積65平方公里?；诔鞘行聟^(qū)、工業(yè)開發(fā)區(qū)的飛速發(fā)展，依托渭河治理的自然條件，同時展示西安底蘊豐厚、創(chuàng)新發(fā)展的城市風(fēng)格，高陵縣已成為名副其實的展示西安特色文化和風(fēng)格的“北大門”門戶區(qū)域。

1. 房地產(chǎn)開發(fā)活躍

西安市邊緣區(qū)范圍迅速擴展，截至目前，高陵的縣城面積已擴展至8平方公里，城鎮(zhèn)化率達61.4%，究其主要驅(qū)動因素是西安市社會綜合實力的快速增強。從2000年至2010年，西安市年均增長GDP達10.9%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長7%，2010年約為15695元，加上流動人口大量涌入，大大刺激了西安市邊緣區(qū)的商品房開發(fā)，僅10年房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長近20%（見圖1）。

2010年，高陵縣生產(chǎn)總值約為150.11億元，比上年增長25.1%，在讓全省各縣增長速度中排序第二。涇河工業(yè)園的飛速發(fā)展，加快了城鎮(zhèn)化建設(shè)速度，目前縣從業(yè)人員約為9.7萬人，高于臨潼區(qū)、閻良區(qū)、周至縣、藍田縣。由于得益于邊緣區(qū)相對價格低廉的土地投資以及邊緣區(qū)空間環(huán)境的可塑性條件等，高陵縣設(shè)施、產(chǎn)業(yè)都有了較大發(fā)展，相應(yīng)就業(yè)人員增加，加之西安市空間擴展帶來的擇居人群，引致該縣商品房成交較為活躍。

一些大型的市政建設(shè)，如道路交通和大型公共設(shè)施的建設(shè)，也對高陵縣商品房開發(fā)產(chǎn)生重大影響。依據(jù)西安市地鐵規(guī)劃，未來地鐵二號線向北延伸至涇渭工業(yè)園；315、316、318路等公交車與西安市聯(lián)通；涇河火車站落戶高陵縣，這些公共設(shè)施的開發(fā)和建設(shè)帶動了相應(yīng)地區(qū)的土地升值和房地產(chǎn)業(yè)的升溫。

根據(jù)西安市住房保障和房屋管理局網(wǎng)站統(tǒng)計，目前高陵縣已開發(fā)約8個較為成熟的商品房項目，主要分布在高陵縣城內(nèi)和涇河工業(yè)園內(nèi)，分別為三泰茗居、車城溫泉花園、涇渭上城、天下榮郡、維也納森林、大唐壹號、鹿苑5號公館、安馳國際，除車城溫泉花園項目2004年即已開始銷售，其他項目均為2009年后銷售項目，并以2011年開發(fā)量最大。從高陵縣房地產(chǎn)銷售情況來看，目前銷售仍處于整體穩(wěn)重緩慢上升的狀態(tài)。對比2011年末西安商品房平均價格7281元/平方米，高陵縣商品房價格多在3000-4000元/平方米價格區(qū)間內(nèi)。（見表1）

2. 高陵縣商品房總體開發(fā)特點

高陵縣商品房的購買者在購買決策時主要考慮的是價格、交通和環(huán)境因素。其商品房價格主要集中在3000-4000元/平方米，相對于西安市中心城區(qū)的均價要低3000-4000元/平方米，如以100平米住房計算，則總價要低30-40萬元左右，綜合考慮西安市地處西部欠發(fā)達地區(qū)，價格成為中低收入家庭購房考慮的首要條件。而對于中高收入階層，高陵縣的住宅樓距、開發(fā)密度、安靜等因素相對好于市區(qū)樓盤，也是吸引他們選擇的重要因素。

從購房人群分析主要分為以下三類：第一類是有西安市北部居民。他們主要考慮的是工作、生活基本依靠城市內(nèi)部設(shè)施，但可以適當(dāng)增加通勤時間以減少居住成本；第二類是準(zhǔn)備進入西安市的流動人口。由于高陵生活、居住成本較低，且城市產(chǎn)業(yè)擴散至周邊地區(qū)，相對具有更多的工作機會。第三類是本城鎮(zhèn)內(nèi)居民。隨著家庭核心化小型化趨勢及可支配性收入的增加，城鎮(zhèn)居民多選擇改善居住生活條件，增加住房面積，考慮生活條件、社交人群較為熟悉，該城鎮(zhèn)仍然是他們再次置業(yè)的第一選擇。從房地產(chǎn)具體項目分析，為提升競爭優(yōu)勢，吸引由于注重內(nèi)部環(huán)境品質(zhì)，高陵縣城商品房普遍開發(fā)強度不高，受價格、購買力及競爭優(yōu)勢的影響，以多層磚混結(jié)構(gòu)為主；考慮不同客戶群體需求，高陵縣城商品房戶型類型較多，從40平方米的小戶型，到200平方米的戶型都囊括其中。高陵縣城房地產(chǎn)市場商品房項目正處于快速增長中，整體市場相對需求量較大，規(guī)模優(yōu)勢是高陵縣商品房項目的主要特征，也是其優(yōu)勢。

3. 目前開發(fā)中存在的問題

由于西安市邊緣區(qū)土地資源是縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村各級政府作為事實上的擁有者，在財政、經(jīng)濟、環(huán)境等各種因素綜合制約下，加之農(nóng)村一級土地市場尚不健全，高陵縣商品房開發(fā)不可避免會出現(xiàn)一些短視行為。首先，高陵縣商品房的開發(fā)主要依托于西安市人口城鎮(zhèn)化、工業(yè)產(chǎn)業(yè)空間擴展所帶來的人口疏散，縣城自身生活配套設(shè)施與交通設(shè)施的建設(shè)還沒有完全發(fā)展成熟，加之各開發(fā)項目普遍占地較大，且主要停留在居住區(qū)層面并配置部分商業(yè)設(shè)施，而各類配套設(shè)施如學(xué)校、醫(yī)院、體育、文化、公園等公益性設(shè)施還基本處于欠發(fā)展?fàn)顟B(tài)，與發(fā)達國家出現(xiàn)的衛(wèi)星鎮(zhèn)相去甚遠。這種居住功能為主導(dǎo)，職住分離的現(xiàn)象是急速發(fā)展新區(qū)、廉價土地資源導(dǎo)向的短期行為，通常又會迫使這些居民往返中心城區(qū)，結(jié)果造成生活成本過高， 增加交通壓力，缺乏可持續(xù)生活能力。其次，由于注重考慮經(jīng)濟利益及財政收益，政府給予開發(fā)項目較多在空間上的選擇余地，造成諸多開發(fā)商多各自為政，根據(jù)自身需求對不同地段零散土地進行整合開發(fā)，只有各個小區(qū)內(nèi)部的“布局合理”，而如何設(shè)施醫(yī)院，如何考慮不同類型學(xué)校的配置能夠在空間上得以落實成為未來發(fā)展規(guī)劃的關(guān)鍵。

三、 特大城市邊緣區(qū)商品房開發(fā)趨勢

尤其近年國家針對日益高漲的房價，出臺了相關(guān)調(diào)控政策，但是此類特大城市邊緣區(qū)小城鎮(zhèn)作為四線城市，受政策影響較小。如近幾年高陵房價的不斷上漲，說明高陵房地產(chǎn)發(fā)展處于初級階段，隨著經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，土地供應(yīng)量將會增加，需求也不斷地增加。為實現(xiàn)邊緣區(qū)商品房開發(fā)的可持續(xù)性發(fā)展，提高城鎮(zhèn)化品質(zhì)和生活質(zhì)量，高陵縣目前開發(fā)特點及出現(xiàn)的問題，值得總結(jié)思考。

①可持續(xù)發(fā)展的城市區(qū)域，需要其主導(dǎo)的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)、城市服務(wù)功能協(xié)調(diào)互動。商品房開發(fā)應(yīng)首先注重與城市規(guī)劃相關(guān)控制引導(dǎo)有效銜接。從整體利益出發(fā)，尊重相關(guān)規(guī)劃，在城鎮(zhèn)近期重點發(fā)展區(qū)域中選擇開發(fā)地塊，使城鎮(zhèn)發(fā)展在空間上、生活需求上相對完整。②統(tǒng)籌考慮居住與就業(yè)平衡，實現(xiàn)產(chǎn)城融合。應(yīng)充分了解工業(yè)區(qū)、城市居民選擇此類邊緣區(qū)商品房住宅的家庭構(gòu)成及需求特點，綜合考慮通勤、購物、社會交往和教育等因素，使城鎮(zhèn)生活服務(wù)體系與產(chǎn)業(yè)職能共同發(fā)展減少職住分離帶來的負面影響。③確定合理的開發(fā)強度。適當(dāng)增加開發(fā)強度，但應(yīng)符合小城鎮(zhèn)空間尺度，建議此類商品房容積率控制在2.5以內(nèi)，并選擇南北自然、通風(fēng)良好的一梯兩戶的戶型組合。④開發(fā)側(cè)重于生活田園化與現(xiàn)代化相融合，規(guī)劃和建筑形態(tài)上考慮地方特色和個性。提升樓盤開發(fā)環(huán)境品質(zhì)，居住建配以合理的交通規(guī)劃、完善的設(shè)施系統(tǒng)、宜人的綠化景觀等共同營造宜居環(huán)境。⑤建設(shè)更具地方特點和尺度的住宅。住宅建筑風(fēng)格應(yīng)反映當(dāng)?shù)氐牡赜蛱卣?、人文傳統(tǒng)和歷史積淀，并可在用材等方面配合城鎮(zhèn)色彩，增加品質(zhì)感；需求空間功能完善的產(chǎn)品。充分發(fā)揮市場經(jīng)濟特征，考慮增加適當(dāng)?shù)纳钆涮自O(shè)施，即不影響城鎮(zhèn)空間品質(zhì)，同時提供適當(dāng)?shù)纳钆涮自O(shè)施。注重人文精神的體現(xiàn)。