城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展

【摘 要】 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的聯(lián)系越來(lái)越緊密，規(guī)劃管控和引導(dǎo)著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市規(guī)劃戰(zhàn)略的具體實(shí)踐環(huán)節(jié)。而如何探討或處理協(xié)調(diào)好二者的關(guān)系，一直是各地政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商探索及關(guān)注的問(wèn)題。從而提出在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制導(dǎo)向下和新時(shí)代城市規(guī)劃思潮理論發(fā)展趨勢(shì)的影響下，構(gòu)建城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的新思路，協(xié)調(diào)兩者關(guān)系的可持續(xù)發(fā)展措施。

【關(guān)鍵詞】 城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；協(xié)調(diào)發(fā)展

1 引言

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放后短短20多年的發(fā)展已取得巨大的成就，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系也逐步建立起來(lái)。但是，由于國(guó)家的整體經(jīng)濟(jì)水平比較落后，加之市場(chǎng)發(fā)育較晚且不健全，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直存在“供給過(guò)量”和“有效需求不足”的矛盾。21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了多次“跌宕起伏”的波動(dòng)，特別是目前針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)的爭(zhēng)論，恰恰說(shuō)明我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育過(guò)程中，仍存在很多問(wèn)題需要我們深入的研究和解決。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)片面追求利潤(rùn)和容積率，忽視了城市空間綜合利用的價(jià)值；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中對(duì)城市景觀的遺棄導(dǎo)致城市文化日益衰落；城市規(guī)劃思想落后與管理不力導(dǎo)致規(guī)劃難以付諸實(shí)施；房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)承受力薄弱導(dǎo)致公共設(shè)施開(kāi)發(fā)不足。要建立一座可持續(xù)發(fā)展的新城，最根本的就是要解決“城”和“業(yè)”的關(guān)系，只有處理好這兩者的關(guān)系，才能建立資源集約、功能定位清晰、分工明確且充分挖掘土地價(jià)值的可持續(xù)發(fā)展。綜合城市規(guī)劃調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)理論，研究總結(jié)出一套具有特色的、符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市發(fā)展方向的城市規(guī)劃調(diào)控機(jī)制，為實(shí)現(xiàn)“現(xiàn)代化”的戰(zhàn)略思想創(chuàng)造良好的建設(shè)環(huán)境。

2 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系特征

1）城市規(guī)劃的特征。城市規(guī)劃的主要任務(wù)是根據(jù)一定時(shí)期城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向、合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間功能布局及進(jìn)行各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署。城市規(guī)劃是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù)，是保證城市進(jìn)行合理的建設(shè)和城市土地合理的開(kāi)發(fā)利用及正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的前提和基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的綜合性手段。

2）城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響。城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)范和限制作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于受到市場(chǎng)機(jī)制的作用和局部利益的驅(qū)動(dòng)，開(kāi)發(fā)者往往僅從自身利益出發(fā)，單純考慮企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和地塊本身的經(jīng)濟(jì)效益，而忽視全局利益和地區(qū)綜合利益。這種行為主要表現(xiàn)在任意提高建筑密度和容積率，擅自占用規(guī)劃中的公共綠地，任意確定建筑風(fēng)格，破壞城市景觀。這種行為給人居環(huán)境帶來(lái)影響，也為城市發(fā)展埋下隱患。因此，必須對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)進(jìn)行規(guī)范與限制。我國(guó)《城市規(guī)劃法》規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從城市管理。

3）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的關(guān)系，規(guī)劃的制定與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間的協(xié)調(diào)，構(gòu)建城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的新格局。現(xiàn)代城市規(guī)劃除注重其系統(tǒng)功能、形象功能、商業(yè)功能、居住功能、交通及基礎(chǔ)設(shè)施等常規(guī)功能外，應(yīng)重視其經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)需求功能，在布局合理的前提下，提高城市的運(yùn)作效率和經(jīng)營(yíng)效益。城市規(guī)劃及建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)密切，故對(duì)一些重要的城市中心區(qū)形象工程項(xiàng)目，應(yīng)注重規(guī)劃部門(mén)與房地產(chǎn)商的協(xié)同與配合?，F(xiàn)代城市規(guī)劃應(yīng)具有一定的可調(diào)幅度?，F(xiàn)代城市規(guī)劃也應(yīng)注重創(chuàng)新，特別應(yīng)考慮其與地方的資源優(yōu)勢(shì)和支柱產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、民族民風(fēng)特色的結(jié)合，增強(qiáng)城市的吸引及輻射功能。在規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司，也必須構(gòu)建不斷創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念，以獨(dú)特的環(huán)境文化、經(jīng)營(yíng)文化、經(jīng)營(yíng)技巧和運(yùn)作手段，提升自身的核心優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

3 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)的措施

我國(guó)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，其原因是由于現(xiàn)有城市規(guī)劃自身的弱點(diǎn)，即以物質(zhì)形體規(guī)劃為主的指導(dǎo)思想和規(guī)劃任務(wù)來(lái)源于行政指令以及規(guī)劃實(shí)施過(guò)程中的多方信息交流阻滯造成的。所以，協(xié)調(diào)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系，結(jié)合我國(guó)規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展階段特征和趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，可以從以下方面入手[2]。

1）借鑒國(guó)外規(guī)劃思想，編制漸進(jìn)式規(guī)劃，增強(qiáng)規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力。我國(guó)城市規(guī)劃在制定的過(guò)程中也應(yīng)該借鑒國(guó)外城市規(guī)劃思想理念，制定動(dòng)態(tài)漸進(jìn)式的規(guī)劃，鼓勵(lì)公眾從被動(dòng)接受服務(wù)向主動(dòng)表達(dá)意見(jiàn)的群體轉(zhuǎn)變，增進(jìn)公眾在規(guī)劃上的知情權(quán)、參與權(quán)，調(diào)動(dòng)廣大城市居民參與城市規(guī)劃和管理的熱情，增強(qiáng)城市規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力，尤其是要改變控制性規(guī)劃靜態(tài)均衡的土地功能配置模式，增強(qiáng)規(guī)劃市場(chǎng)調(diào)節(jié)功能，針對(duì)城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)的新情況和問(wèn)題，要對(duì)規(guī)劃不斷做出調(diào)整和補(bǔ)充，才能確保城市規(guī)劃對(duì)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)活動(dòng)實(shí)施具體管理中的效力。

2）完善法制建設(shè)，強(qiáng)化城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理。我國(guó)需要以《城市規(guī)劃法》為基本依據(jù)，建立健全的規(guī)劃實(shí)施辦法和監(jiān)督辦法以及區(qū)域性技術(shù)規(guī)范和地方法規(guī)，增強(qiáng)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性的適應(yīng)性，提高城市規(guī)劃的服務(wù)意識(shí)，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃的互動(dòng)關(guān)系，以完整的責(zé)權(quán)約束機(jī)制和廣泛的監(jiān)督機(jī)制保障規(guī)劃實(shí)施中的強(qiáng)制性，以超前意識(shí)指導(dǎo)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，保障規(guī)劃實(shí)施中的持續(xù)效應(yīng)。

3）規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，加強(qiáng)管理協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)中的矛盾。城市規(guī)劃要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)的研究，注重土地經(jīng)濟(jì)性帶來(lái)的開(kāi)發(fā)動(dòng)向，帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展，以使規(guī)劃設(shè)想付諸實(shí)施。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也應(yīng)該建立嚴(yán)格的審批制度，通過(guò)項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)審批和土地供應(yīng)規(guī)劃對(duì)土地供應(yīng)量的調(diào)控，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)利益目標(biāo)與公共配套設(shè)施建設(shè)間的供需。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)追求的經(jīng)濟(jì)利益目標(biāo)也必定在市場(chǎng)優(yōu)化選擇的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)與城市規(guī)劃目標(biāo)的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

4 結(jié)束語(yǔ)

城市規(guī)劃是調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要手段，市場(chǎng)失靈需要政府干預(yù)。維護(hù)市場(chǎng)的功能；矯正市場(chǎng)機(jī)制的缺陷；彌補(bǔ)市場(chǎng)的不完全性；糾正市場(chǎng)作用的偏差。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在市場(chǎng)失靈，需要政府對(duì)市場(chǎng)實(shí)施必要的和適度的干預(yù)。政府以其計(jì)劃和規(guī)劃手段干預(yù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，介入房地產(chǎn)領(lǐng)域的依據(jù)存在于市場(chǎng)制度之中。城市規(guī)劃是城市政府職能。城市政府的主要職責(zé)是把城市規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好；城市人民政府必須集中精力抓好城市的規(guī)劃、建設(shè)和管理，城市規(guī)劃應(yīng)由城市人民政府集中統(tǒng)一管理，不得下放規(guī)劃管理權(quán)。”從國(guó)務(wù)院頒發(fā)的政策文件、法規(guī)來(lái)看，城市規(guī)劃是一項(xiàng)政府職能[3]。保持市場(chǎng)規(guī)模與經(jīng)濟(jì)總量的協(xié)調(diào)，促進(jìn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，引導(dǎo)合理的房地產(chǎn)空間布局。

參考文獻(xiàn)

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