如何加強(qiáng)土地的開發(fā)管理

宋蕾

摘 要：本文通過分析土地管理的一般手段，為加強(qiáng)土地管理提出了有針對(duì)性的解決措施。

關(guān)鍵詞：土地；開發(fā)；管理；手段分析；措施

土地資源作為人類生存和發(fā)展的基本物質(zhì)基礎(chǔ)，對(duì)人類的發(fā)展起到重要的作用。然而，在現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展中，土地資源逐步緊缺，必須要加強(qiáng)土地資源的合理管理，才能應(yīng)對(duì)城市化的發(fā)展要求。因而，我國對(duì)土地資源的開發(fā)管理，實(shí)行土地增值收益分配和管理。土地資源的開發(fā)和使用與政府職能直接相關(guān)，所以長期以來都是經(jīng)濟(jì)和政治領(lǐng)域的敏感話題。一般情況下，我國的土地管理都是使用土地產(chǎn)權(quán)安全性的管理，將土地管理納入法律法規(guī)管轄的范圍，進(jìn)行合理的產(chǎn)權(quán)界定。政府只有平衡了自己與土地使用者的關(guān)系，才能在土地增值管理中促進(jìn)土地市場(chǎng)的公平。

1 土地管理的手段分析

在我國，土地管理制度對(duì)于調(diào)整土地關(guān)系，合理利用土地具有重要的作用。在實(shí)際的土地管理操控中，國家擁有土地的所有權(quán)，再將土地管理的權(quán)利授予政府或是專業(yè)的土地行政管理部門。在1987年，我國建立了土地有償使用制度，為政府管理土地和收取增值效益提供重要的制度保障。對(duì)于土地增值收益的管理，一般采用三種管理手段，包括征收土地使用權(quán)的出讓費(fèi)和土地稅收，完善土地儲(chǔ)備制度，完善配套的公共設(shè)施等。

對(duì)于土地有償使用制度，主要是收取土地出讓金，當(dāng)一定的租約期限截止，可以變更土地的使用條件，對(duì)土地進(jìn)行重新估價(jià)，再確定地價(jià)。在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，所獲得的土地增值稅可以將其中的一部分以合理的形式交歸政府。但是，在實(shí)際的土地開發(fā)管理中，由于我國沒有建立相應(yīng)的房地產(chǎn)年稅制度，土地的轉(zhuǎn)讓增稅基本屬于土地使用者的。一般而言，修建地鐵道路時(shí)，可以引起該地區(qū)的相關(guān)物業(yè)的增值，在一些基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和改建空間環(huán)境等相關(guān)物業(yè)獲取的增值稅，都不會(huì)歸政府所有。同樣的，如果政府行為引起的土地和物業(yè)貶值，也不會(huì)對(duì)土地的使用者進(jìn)行補(bǔ)償，導(dǎo)致土地市場(chǎng)的極度不公平。

對(duì)于公共設(shè)施的建設(shè)，政府需要承擔(dān)巨大的投資成本，可以給一些集團(tuán)和個(gè)人帶來便利。但是，出于集團(tuán)和個(gè)人行為時(shí)，集團(tuán)和個(gè)人也需要承擔(dān)相應(yīng)的成本負(fù)擔(dān)。這種極度不穩(wěn)定的土地市場(chǎng)情況，不利于土地開發(fā)吸收社會(huì)投資。土地儲(chǔ)備制度可以增強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控，一定程度上可以加強(qiáng)土地物價(jià)的管理。同時(shí)，土地開發(fā)商自行提供完整的配套公用設(shè)施，也可以促進(jìn)公共投資的成本回收，有利于節(jié)約政府的投資。

2 加強(qiáng)土地開發(fā)管理的措施

我國雖為土地資源大國，但由于地形和氣候的影響，城市的布局和發(fā)展不平衡?，F(xiàn)今的城鎮(zhèn)土地利用情況不太樂觀，為了長遠(yuǎn)的土地資源利用，我國要加強(qiáng)土地的開發(fā)和管理，從而促進(jìn)土地資源的可持續(xù)利用。對(duì)于土地利用中的不合理之處，需要進(jìn)行相關(guān)改進(jìn)。

2.1 規(guī)范土地開發(fā)管理的地籍管理，制定合理的土地權(quán)益登記系統(tǒng)

針對(duì)于我國的土地利用實(shí)際情況，需要盡快完善地籍管理和土地權(quán)益登記系統(tǒng)，從而不斷促進(jìn)土地管理和市場(chǎng)評(píng)估。由于相關(guān)體系的建立是個(gè)長遠(yuǎn)復(fù)雜的過程，需要在實(shí)際的土地管理中不斷進(jìn)行相關(guān)制度的更新，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的全面了解，為土地市場(chǎng)評(píng)估提供重要的依據(jù)。縱觀國外的土地管理，在土地登記法中引入電子土地權(quán)屬系統(tǒng)，降低了土地交易的成本，促進(jìn)了土地市場(chǎng)的管理。以此類推，對(duì)于我國的土地市場(chǎng)，準(zhǔn)確的土地信息也至關(guān)重要。在完善土地信息管理中，需要完善土地市場(chǎng)評(píng)估體系，對(duì)土地的地價(jià)和使用規(guī)劃信息進(jìn)行記錄，從而不斷指導(dǎo)政府的規(guī)劃和決策，合理量化土地價(jià)值，促進(jìn)稅收體系的完整建設(shè)。

2.2 政府需要加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控

一般而言，土地的開發(fā)管理受到政府部門的宏觀調(diào)控管轄，對(duì)于規(guī)范土地增值收益具有巨大的作用。政府對(duì)土地市場(chǎng)的管理，逐步取消多個(gè)部門對(duì)土地使用的批示，極大地抑制了土地管理中的投機(jī)行為。同時(shí)，對(duì)于土地的管理，需要加強(qiáng)土地法規(guī)和稅收的管理將政府土地管理中產(chǎn)生的土地增值收益均分給公眾。在實(shí)際的土地管理操作中，政府需要進(jìn)行宏觀調(diào)控的合理干預(yù)，掌握干預(yù)的“度”，避免出現(xiàn)過度管理的失靈現(xiàn)象。

2.3 實(shí)行耕地保護(hù)制度，促進(jìn)土地資源的集約化利用

在土地資源的開發(fā)利用中，首先要確保農(nóng)業(yè)用地，對(duì)占用農(nóng)業(yè)用地的方案要進(jìn)行嚴(yán)格的審批，加大對(duì)耕地的保護(hù)。而且，劃歸基本的農(nóng)田保護(hù)范圍，確保農(nóng)民的基本利益，引導(dǎo)農(nóng)民自覺保護(hù)土地。同時(shí)，對(duì)于每年的年度土地使用計(jì)劃，需要合理規(guī)劃建筑用地的規(guī)模，健全土地市場(chǎng)的管理機(jī)制，倡導(dǎo)集約用地。

2.4 合理開發(fā)土地，進(jìn)行高效的土地復(fù)墾

土地資源的合理使用，可以推進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的建設(shè)。對(duì)廢棄土地的復(fù)墾，需要遵循國家的土地資源可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，加大對(duì)荒廢土地的綜合整治，可以擴(kuò)大耕地和建筑用地的范圍。特別是建筑事業(yè)的發(fā)展中，對(duì)土地資源的建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)，可以實(shí)行土地資源租賃制，提高政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，規(guī)范土地市場(chǎng)的發(fā)展，引導(dǎo)土地資源的使用。

綜述全文，我國的土地資源在城市化發(fā)展的推動(dòng)下，出現(xiàn)建筑用地緊缺的現(xiàn)象。為了加強(qiáng)土地資源的合理開發(fā)使用，需要加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控，加強(qiáng)土地市場(chǎng)的規(guī)范管理，促進(jìn)土地資源的高效利用。而且，在土地資源使用的相關(guān)制度上要加強(qiáng)管理，建立健全相關(guān)的土地保護(hù)制度和地籍管理，提高土地資源的使用效率。

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