華潤(rùn)模式：優(yōu)勢(shì)突出 瓶頸待破

2004年后，華潤(rùn)置地改變了以前專(zhuān)注住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)路線(xiàn)，開(kāi)始以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)住宅地產(chǎn)銷(xiāo)售，并逐漸形成了一套模式，成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的佼佼者。然而，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈、萬(wàn)象城系列產(chǎn)品上出現(xiàn)過(guò)數(shù)次開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)的弊端顯現(xiàn)、五彩城的經(jīng)營(yíng)慘淡……在華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)輝煌背后，隱憂(yōu)重重。

長(zhǎng)袖善舞

2004年12月深圳萬(wàn)象城的開(kāi)業(yè)，被認(rèn)為是華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)之路的開(kāi)啟。此后，華潤(rùn)置地的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了快速擴(kuò)張階段。2010年3月，華潤(rùn)實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、加碼商業(yè)地產(chǎn)。通過(guò)全面整合商業(yè)資源、加大商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投入，華潤(rùn)置地先后在合肥、大連、鄭州、青島、重慶、無(wú)錫、西安、淄博等多個(gè)城市頻頻出手，其商業(yè)地產(chǎn)得到迅猛發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士指出，通過(guò)母公司的孵化戰(zhàn)略不斷做大做強(qiáng)是華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)成長(zhǎng)的最大特色：一些土地先期由華潤(rùn)集團(tuán)出面購(gòu)買(mǎi)、持有，并進(jìn)行先期開(kāi)發(fā)，在初步完成會(huì)大量占用現(xiàn)金流的孵化過(guò)程后，等到項(xiàng)目比較成熟時(shí)再按照市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)入華潤(rùn)置地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2012年底，華潤(rùn)集團(tuán)對(duì)華潤(rùn)置地進(jìn)行了9次資產(chǎn)注入，總金額高達(dá)404億港元，而華潤(rùn)置地為此支付對(duì)價(jià)的現(xiàn)金部分不到100億港元，其余主要通過(guò)向集團(tuán)配股完成。9次資產(chǎn)注入使華潤(rùn)置地增加了超過(guò)2000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

這種“先放后取”的商業(yè)模式，其在土地、金融杠桿上的使用，以及與資本運(yùn)作的有效結(jié)合，突破了子公司（華潤(rùn)置地等）的實(shí)力限制，為旗下的華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)家的商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張?zhí)峁┝藰O大的資金支持，同時(shí)也使得華潤(rùn)集團(tuán)在資本投入上獲得較高回報(bào)，沉淀資金得到有效利用。雖然華潤(rùn)置地僅向華潤(rùn)集團(tuán)返回少量現(xiàn)金，但從資金使用成本與資產(chǎn)溢價(jià)的角度，華潤(rùn)集團(tuán)與華潤(rùn)置地同時(shí)實(shí)現(xiàn)雙贏。目前華潤(rùn)置地已經(jīng)開(kāi)始減少對(duì)此的依賴(lài)，轉(zhuǎn)而更多地尋求與其他開(kāi)發(fā)商、基金公司合作，依靠自身的運(yùn)營(yíng)與發(fā)展創(chuàng)造現(xiàn)金流，進(jìn)行規(guī)模化擴(kuò)張。

在商業(yè)模式上，華潤(rùn)采用的是“租售并舉”策略，這與業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商萬(wàn)達(dá)的模式原理一樣，但運(yùn)營(yíng)內(nèi)核有區(qū)別：盡管核心都是依靠物業(yè)的銷(xiāo)售來(lái)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，萬(wàn)達(dá)是項(xiàng)目層面的租售并舉，即以銷(xiāo)售物業(yè)的現(xiàn)金流支持商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)；而華潤(rùn)則是公司層面上的“租售并舉”，即地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)是分離的，很少用住宅銷(xiāo)售回款支持商業(yè)開(kāi)發(fā)，其著眼點(diǎn)在于后期的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)而非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

地產(chǎn)評(píng)論人馬躍成接受本刊記者采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，華潤(rùn)的最大優(yōu)勢(shì)是央企背景，并且是中央級(jí)特大型綜合性企業(yè)，這對(duì)于需要雄厚資金實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，意味著比一般企業(yè)有更優(yōu)越的天然條件。從操作層面看，對(duì)持有物業(yè)的選擇時(shí)機(jī)以及持有型物業(yè)的組合策略是華潤(rùn)置地的優(yōu)勢(shì)。在增持持有物業(yè)的同時(shí)，華潤(rùn)置地也注重公司的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，以及新增持有物業(yè)的優(yōu)良程度。對(duì)全部持有的物業(yè)，華潤(rùn)置地一般選擇一線(xiàn)城市的核心地段；在二、三線(xiàn)城市非核心地段、定位非高端的物業(yè)，華潤(rùn)置地選擇部分持有或者短期持有后整體銷(xiāo)售。值得注意的是，在商業(yè)物業(yè)運(yùn)作成熟后再行整體銷(xiāo)售更符合商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值規(guī)律，同時(shí)也能獲得較高的溢價(jià)收益，但前提是具備較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)管理能力。

馬躍成表示，華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的模式特點(diǎn)主要是持有物業(yè)為主，因持有物業(yè)需要大量的資金以及長(zhǎng)期的投入，其他的開(kāi)發(fā)企業(yè)很難復(fù)制這種模式。華潤(rùn)置地高管曾在公開(kāi)場(chǎng)合表示，目前華潤(rùn)置地融資成本平均為3.6%，這是業(yè)內(nèi)其他公司無(wú)法比擬的，而行業(yè)水平多在15%左右，甚至高達(dá)20%以上，這樣低的融資成本，與其母公司是密切相關(guān)的。低融資成本也從資金角度支持了華潤(rùn)置地在公司層面的“租售并舉”策略。

同昌盛業(yè)商業(yè)資產(chǎn)管理公司總經(jīng)理唐耀表示，華潤(rùn)集團(tuán)具有強(qiáng)大實(shí)力的央企背景，然而房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)又不同于部分壟斷行業(yè)，在市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)也是相當(dāng)激烈的。唐耀認(rèn)為，華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在于：一、資本平臺(tái)的鍛造及清晰的戰(zhàn)略目標(biāo)。與中、工、農(nóng)、建、交五大銀行建立起的戰(zhàn)略合作加大其融資規(guī)模，低融資成本又使得華潤(rùn)具有大量土地儲(chǔ)備能力。隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的成熟，部分開(kāi)發(fā)商把目光轉(zhuǎn)向合作模式。依托雙方在行業(yè)內(nèi)的實(shí)力以及優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，華潤(rùn)近些年也開(kāi)始轉(zhuǎn)型與開(kāi)發(fā)商、基金合作開(kāi)發(fā)，逐步弱化集團(tuán)母公司孵化的模式。在資本層面，華潤(rùn)與花旗前后合作推出兩只基金，共計(jì)募得約5億美元。二、產(chǎn)品線(xiàn)豐富。集團(tuán)除華潤(rùn)置地在消費(fèi)品業(yè)務(wù)領(lǐng)域掌有華潤(rùn)萬(wàn)家、Ole與Blt精品超市、VanGO便利店、太平洋咖啡等產(chǎn)品，還為置地公司的項(xiàng)目提供了主力店與一般零售的支持。三、租售并舉的組合策略。其有效增強(qiáng)了華潤(rùn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并且根據(jù)不同地塊環(huán)境的特點(diǎn)進(jìn)行先住宅后商業(yè)、先商業(yè)后住宅的兩種手法，以及按不同輻射范圍相繼打造不同的產(chǎn)品線(xiàn)，以達(dá)到跑馬占地的先驅(qū)優(yōu)勢(shì)。

業(yè)內(nèi)亦普遍認(rèn)為華潤(rùn)的模式更接近于商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)。中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利分析認(rèn)為：“華潤(rùn)在運(yùn)作時(shí)，零售物業(yè)的規(guī)劃是按照零售業(yè)的需求來(lái)做的，用整個(gè)租金的成長(zhǎng)系數(shù)來(lái)測(cè)算零售商場(chǎng)這部分。盡管資金回籠不會(huì)特別快，但是在運(yùn)營(yíng)上確實(shí)非常穩(wěn)定和主動(dòng)。雖然同樣是做綜合體，但跟萬(wàn)達(dá)的手法是不同的。也就是說(shuō)，華潤(rùn)是用商業(yè)的做法，即用零售經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)?！?/p>

產(chǎn)品線(xiàn)全覆蓋

2010年10月深圳華潤(rùn)萬(wàn)家歡樂(lè)頌的開(kāi)業(yè)，標(biāo)志著作為零售商的華潤(rùn)萬(wàn)家正式步入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。至此，整個(gè)華潤(rùn)系的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線(xiàn)，既有定位于高端的萬(wàn)象城（輻射全城、選址一、二線(xiàn)城市核心地段）、定位于中高端（輻射區(qū)域）的五彩城及歡樂(lè)頌，也有定位于社區(qū)配套的鄰里中心PLUS365。

萬(wàn)象城的第一個(gè)作品深圳萬(wàn)象城規(guī)劃于1999年，2004年12月開(kāi)業(yè)，其間花費(fèi)了五年時(shí)間進(jìn)行詳細(xì)的研究與建設(shè)。借鑒國(guó)外購(gòu)物中心成功經(jīng)驗(yàn)的萬(wàn)象城，采用了“主力店+半主力店+次主力店+專(zhuān)門(mén)店”的租戶(hù)組合方式，定位中高端群體，吸引了眾多國(guó)際頂級(jí)優(yōu)秀商業(yè)品牌。

曾赴萬(wàn)象城多次調(diào)研的商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家鄂麗華指出，萬(wàn)象城的零售物業(yè)規(guī)劃是按照零售業(yè)的需求來(lái)做的。在選擇租戶(hù)時(shí)，總體把握品牌數(shù)量、檔次，選擇更有影響力和成長(zhǎng)性的品牌。盡管資金回籠不會(huì)特別快，但是在運(yùn)營(yíng)上非常穩(wěn)定和主動(dòng)。不過(guò)，這樣的模式對(duì)資金要求的門(mén)檻太高，一次性投入大、回收慢，因此不具有太大的借鑒性。畢竟，并不是任何一家地產(chǎn)公司都有華潤(rùn)這樣實(shí)力雄厚的母公司做靠山。

萬(wàn)象城另一個(gè)不可復(fù)制的優(yōu)勢(shì)，是“華潤(rùn)系”超強(qiáng)的全行業(yè)支撐能力。例如與萬(wàn)象城如影隨形的Ole超市，就是華潤(rùn)萬(wàn)家旗下的高端超市品牌。在重慶萬(wàn)象城誕生前，Ole超市就已經(jīng)進(jìn)駐美美時(shí)代廣場(chǎng)，為摸清重慶高端消費(fèi)市場(chǎng)探路。而萬(wàn)象城另一“標(biāo)配”——繽紛萬(wàn)象真冰場(chǎng)，則是華潤(rùn)置地自有品牌。

據(jù)了解，萬(wàn)象城規(guī)劃之初就十分注重商場(chǎng)的業(yè)態(tài)組合，每一個(gè)業(yè)態(tài)的引進(jìn)都經(jīng)過(guò)了反復(fù)的論證、合理的搭配。在主力店的引進(jìn)上，大型超市、電影院、國(guó)宴飯店、滑冰場(chǎng)……爭(zhēng)取業(yè)態(tài)豐富，讓消費(fèi)者有得吃、有得玩，真正體驗(yàn)到shoppingmall的一站式服務(wù)。

截至目前，“萬(wàn)象城”系列已進(jìn)入了深圳、杭州、沈陽(yáng)、成都、南寧、鄭州、青島、重慶、合肥、無(wú)錫、西安、常州、泰州等13個(gè)城市。今后，萬(wàn)象城主要發(fā)展的方向在省會(huì)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線(xiàn)城市。

在各地加速萬(wàn)象城開(kāi)發(fā)后，華潤(rùn)置地旗下另一條產(chǎn)品線(xiàn)——華潤(rùn)五彩城的復(fù)制也正在提速。近期，華潤(rùn)第二家北京五彩城落子密云。目前，五彩城雖然只在北京開(kāi)出一家門(mén)店，但布局已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地11個(gè)城市。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，五彩城的加速?gòu)?fù)制，標(biāo)志著華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)品牌的全面提速。在接受本刊記者采訪(fǎng)時(shí)，華潤(rùn)五彩城管理中心總經(jīng)理祝林介紹，五彩城定位于滿(mǎn)足以“家庭、品質(zhì)生活、歡樂(lè)、年輕時(shí)尚”的新型消費(fèi)方式，其核心競(jìng)爭(zhēng)力是以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向的設(shè)計(jì)理念，通過(guò)對(duì)人們生活方式、消費(fèi)需求的深入研究，為顧客營(yíng)造更為愉悅的消費(fèi)體驗(yàn)。

作為五彩城產(chǎn)品線(xiàn)唯一的復(fù)制樣本，清河華潤(rùn)五彩城也只是個(gè)開(kāi)業(yè)一年多的“新兵”。記者近期在五彩城走訪(fǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，清河五彩城雖然品牌檔次僅屬中等，但與社區(qū)的結(jié)合十分密切，除了精品店，沃爾瑪，還有滑冰場(chǎng)、游樂(lè)場(chǎng)、電影院、餐飲等業(yè)態(tài)。

華潤(rùn)置地另一條產(chǎn)品線(xiàn)PLUS365商業(yè)中心定位于鄰里中心，面積相對(duì)較小，主要包括餐飲、家居、小便利店和基本的醫(yī)療配套，解決基本的生活需要。

華潤(rùn)萬(wàn)家旗下以家庭消費(fèi)為對(duì)象的社區(qū)型購(gòu)物中心“歡樂(lè)頌”目前開(kāi)業(yè)的也只有一個(gè)，在發(fā)展勢(shì)頭上，歡樂(lè)頌要猛于五彩城，據(jù)媒體報(bào)道2015年之前將有15家歡樂(lè)頌開(kāi)業(yè)。通過(guò)歡樂(lè)頌這個(gè)平臺(tái)，華潤(rùn)萬(wàn)家可以將旗下超市、百貨、酒窖、咖啡店等零售業(yè)態(tài)整合其中，實(shí)現(xiàn)同時(shí)擴(kuò)張。目前歡樂(lè)頌60%的招商面積由自己旗下品牌及緊密合作品牌實(shí)行一級(jí)控制，其余40%才對(duì)外部品牌開(kāi)放。

從產(chǎn)品線(xiàn)的規(guī)劃看，華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品線(xiàn)在選址、規(guī)模、檔次上基本實(shí)現(xiàn)了全覆蓋，有利于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。華潤(rùn)旗下的商業(yè)品牌，以“三足鼎立、三線(xiàn)并舉”的方式發(fā)展。如已納入華潤(rùn)置地業(yè)務(wù)范圍的，是大體量、定位高端的“萬(wàn)象城”系列；以家庭消費(fèi)為對(duì)象的社區(qū)型購(gòu)物中心“歡樂(lè)頌”隸屬于華潤(rùn)創(chuàng)業(yè)的華潤(rùn)萬(wàn)家旗下；而由深國(guó)投商置打造的家庭式區(qū)域型購(gòu)物中心“印象城、新一城”系列，暫歸于華潤(rùn)投資公司旗下。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔接受本刊記者采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)形成比較清晰的商業(yè)地產(chǎn)架構(gòu)，雖“兵分三路”，但這三大品牌均按“高、中、低”的產(chǎn)品定位發(fā)展，無(wú)論是拿地選址、規(guī)模體量、業(yè)態(tài)架構(gòu)、消費(fèi)定位都不相同，因此可以做到錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，相互獨(dú)立又形成互補(bǔ)。華潤(rùn)產(chǎn)品相對(duì)進(jìn)入了一個(gè)差異化、細(xì)分化的領(lǐng)域。從產(chǎn)品線(xiàn)的規(guī)劃看，華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品線(xiàn)從選址、規(guī)模、檔次上基本實(shí)現(xiàn)了全覆蓋，有利于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

地產(chǎn)評(píng)論人馬躍成則表示，華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品線(xiàn)戰(zhàn)略基本做到了全覆蓋。從目前看，發(fā)展勢(shì)頭最好的是萬(wàn)象城及歡樂(lè)頌。一個(gè)定位高端，輻射整個(gè)城市；一個(gè)定位中高端，服務(wù)區(qū)域，且能充分整合華潤(rùn)旗下零售商業(yè)資源。但五彩城與歡樂(lè)頌的定位在很大程度上重合，至少差異不明顯，不排除未來(lái)集團(tuán)層面對(duì)這兩個(gè)產(chǎn)品進(jìn)行整合的可能。PLUS365定位社區(qū)配套，更多的是為華潤(rùn)高端住宅的品牌溢價(jià)服務(wù)，其自身盈利能力有限。

華潤(rùn)模式的瓶頸

“市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，除萬(wàn)達(dá)、中糧這樣的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，近年又有像凱德這樣的國(guó)際知名企業(yè)進(jìn)入到中國(guó)市場(chǎng)。但以往華潤(rùn)在萬(wàn)象城系列產(chǎn)品上出現(xiàn)過(guò)數(shù)次開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)的弊端顯現(xiàn)，前期開(kāi)發(fā)與建造作為華潤(rùn)來(lái)講具有主觀背景優(yōu)勢(shì)，但對(duì)于招商以及營(yíng)運(yùn)來(lái)說(shuō)，尤其招商層面不同于萬(wàn)達(dá)的‘訂單模式，就需要打造或使用專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)以縮短招商周期來(lái)控制整體項(xiàng)目的前期節(jié)奏?！鄙虡I(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家唐耀認(rèn)為，盡管華潤(rùn)模式有諸多優(yōu)勢(shì)，但其模式的瓶頸亦不容忽視。

華潤(rùn)集團(tuán)是最早在香港上市的公司，公司高管受港資企業(yè)影響比較大。因此華潤(rùn)萬(wàn)象城在運(yùn)作方式上比較像以前的香港企業(yè)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和和記黃埔。它們一般是選擇在一線(xiàn)城市的核心地段。進(jìn)行高端項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，后期主要以資源整合為主，自己不介入過(guò)多的經(jīng)營(yíng)?！斑@種模式的優(yōu)勢(shì)是，由于開(kāi)發(fā)定位偏于高端項(xiàng)目，所以進(jìn)入正常運(yùn)營(yíng)后財(cái)務(wù)報(bào)表就會(huì)比較好看，尤其是在經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)期間，它的資產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力是比較強(qiáng)的?！比A高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)（北京）有限公司地產(chǎn)策劃部經(jīng)理苗鈞補(bǔ)充說(shuō)，“但缺點(diǎn)是，高端項(xiàng)目對(duì)城市和地段的選擇會(huì)比較挑剔，所以在異地復(fù)制上相對(duì)要慢一些?！?/p>

華潤(rùn)采取的“租售并舉”商業(yè)模式與萬(wàn)達(dá)的不同之處在于，華潤(rùn)是“統(tǒng)收統(tǒng)支”式的管理模式，在公司層面上地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)是分離的，不用住宅銷(xiāo)售回款支持商業(yè)開(kāi)發(fā)，其著眼點(diǎn)在于后期的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)而非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。為保持持續(xù)開(kāi)發(fā)能力，華潤(rùn)置地一般選擇部分持有或者短期持有后整體銷(xiāo)售，但這也是對(duì)運(yùn)營(yíng)管理能力的考驗(yàn)。另一方面，華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)模式由于縱向經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方式，項(xiàng)目部的作用受到很大限制，這讓其在復(fù)雜多變的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，顯得靈活性和針對(duì)性就有些不夠，品牌的復(fù)制功能被弱化后，就增加了品牌優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)換為規(guī)模優(yōu)勢(shì)的難度。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)王永平坦言，產(chǎn)品線(xiàn)方面，華潤(rùn)萬(wàn)象城的成功是定位清晰，高端商業(yè)中能與其競(jìng)爭(zhēng)的購(gòu)物中心很少。萬(wàn)象城的定位是都市綜合體，業(yè)態(tài)比較高端，因此選址的要求比較高，在一線(xiàn)城市即便是二線(xiàn)城市也已經(jīng)很難拿到符合條件的地塊。華潤(rùn)置地推出五彩城乃不得已而為之。他認(rèn)為，區(qū)域型購(gòu)物中心近兩年如雨后春筍般增長(zhǎng)，招商和運(yùn)營(yíng)難度很大。

而根據(jù)本刊記者近日走訪(fǎng)北京清河區(qū)域的五彩城發(fā)現(xiàn)，王永平的推測(cè)并非沒(méi)有道理。雖然一期都已經(jīng)營(yíng)業(yè)一年多，但去年底開(kāi)業(yè)的二期至今仍有20多家店鋪仍未出租，一些已經(jīng)出租的商家開(kāi)業(yè)情況也不佳。整個(gè)購(gòu)物中心除了CGV影院以及餐飲部分狀況還不錯(cuò)外，零售品牌類(lèi)普遍人氣不高。

對(duì)于華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)內(nèi)人士還指出有以下兩點(diǎn)：一是能否實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)以較快的速度發(fā)展擴(kuò)張，如果某幾個(gè)項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì)無(wú)法轉(zhuǎn)換為規(guī)模優(yōu)勢(shì)，則情況類(lèi)似住宅地產(chǎn)領(lǐng)域的星河灣；二是在復(fù)制過(guò)程中能否保持品質(zhì)，尤其是定位高端的萬(wàn)象城。未來(lái)華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)從住宅中剝離出來(lái)進(jìn)行單獨(dú)的資本市場(chǎng)運(yùn)作一定是趨勢(shì)，這主要取決于兩點(diǎn)：一是在有多項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的前提下，已開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目具備一定規(guī)模且運(yùn)營(yíng)情況良好；二是商業(yè)地產(chǎn)自我融資渠道比較暢通，徹底擺脫了主要依賴(lài)于母公司“孵化”來(lái)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的局面。