商業(yè)綜合體項目設(shè)計管理思路與技術(shù)關(guān)鍵的研究

林潔

摘要：商業(yè)綜合體是近年來發(fā)展的年輕的建筑類型，一般我們認為它是由城市中不同性質(zhì)、不同用途的社會生活空間組成，諸如居住、辦公、旅館、購物、文娛、游憩、商業(yè)、交通等等，通過城市公共空間的引入，各個分散的空間綜合地組織在一起，充分發(fā)揮建筑空間的協(xié)調(diào)和建筑功能的互補作用，從而形成多樣化、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的一個或一組建筑，或巨型綜合大樓，或緊湊的建筑群體，以功能協(xié)同搞笑、空間緊湊多樣、抗風險能力強為特點、表現(xiàn)出極大的生命力和充沛的發(fā)展?jié)撃堋Ｒ虼司C合體是一復(fù)雜建筑類型，而綜合體的設(shè)計也是一復(fù)雜漫長的過程。本文通過對公司一在建綜合體的設(shè)計過程的總結(jié)、分析，論述了房地產(chǎn)公司對商業(yè)綜合體項目設(shè)計管理的合理可行思路以及管理把控的關(guān)鍵。以期能找到適合的管理方法和技術(shù)，為縮短設(shè)計周期、提高設(shè)計品質(zhì)、降低成本、提高利潤率做出貢獻。

關(guān)鍵詞：建筑設(shè)計及理論；商業(yè)綜合體；設(shè)計管理

引言

作為以地產(chǎn)商為主開發(fā)的項目，商業(yè)綜合體為當今地產(chǎn)模式的最高形式，它是伴隨著城市功能的綜合化、規(guī)模大型化和空間與流線組織復(fù)合化而順應(yīng)成長的一種全新的復(fù)合地產(chǎn)。HOPSCA由酒店（Hotel）、寫字樓（Office Building）、公園（Park）、購物中心（Shopping mall）、會議中（Convention）、公寓（Apartment）等的英文單詞或詞組的首個單詞的首個字母構(gòu)成。每個商業(yè)綜合體至少組合了上述功能中的三種，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系。由于綜合體項目的復(fù)雜性，必然會帶來策劃論證、規(guī)劃設(shè)計、市場營銷、運營管理和維護的復(fù)雜和更高的要求。本文將通過作者參與的綜合體的開發(fā)設(shè)計經(jīng)驗，從設(shè)計管理的角度，探求商業(yè)綜合體項目設(shè)計管理的合理思路與技術(shù)關(guān)鍵點，以期為復(fù)雜綜合體的設(shè)計管理摸索一條可行之路。

1.設(shè)計過程概述

一個好的設(shè)計是商業(yè)綜合體的成功的開始。商業(yè)綜合體涉及到大量復(fù)雜的設(shè)計工作。每個項目的設(shè)計都包括以下四個主要的階段：規(guī)劃概念設(shè)計階段、建筑方案設(shè)計階段、擴初設(shè)計階段、施工圖設(shè)計階段。

（1）在規(guī)劃概念設(shè)計階段，項目的基本形狀和體量將被決定，從而確定了項目的整體定位和設(shè)計目標；

（2）建筑方案和擴初設(shè)計階段是在概念設(shè)計提供的合理概念基礎(chǔ)上，深入設(shè)計包含了對各個組成部分更詳細的設(shè)計和發(fā)展；

（3）施工圖設(shè)計階段是更深入更精細化的設(shè)計，是結(jié)構(gòu)造價計算、簽訂合同以及實際施工的基礎(chǔ)。

因此，綜合體的設(shè)計會牽涉到大量的設(shè)計師。一般開發(fā)商會選用經(jīng)驗豐富的設(shè)計機構(gòu)和團隊。一般的項目，開發(fā)商會在規(guī)劃概念設(shè)計到擴初設(shè)計階段選用一個設(shè)計機構(gòu)，在施工圖設(shè)計機構(gòu)另選一個設(shè)計機構(gòu)。如果能和多次成功合作的設(shè)計機構(gòu)合作，就更能保證項目高效地進行和開發(fā)商意愿的達成。

2.項目概況（見圖1-2）

圖1-2為本公司目前正在開發(fā)設(shè)計的一個商業(yè)綜合體項目。該項目位于蘇州工業(yè)園區(qū)的CBD內(nèi)，由三座塔樓和商業(yè)裙房組成。建筑功能主要包括：酒店式公寓、五星級酒店、高檔辦公、大型購物中心。總用地面積約為21000m²、總建筑面積約為250000m²（其中地上建筑面積：約為180000m²，地下建筑面積：約為70000m²）。三座塔樓高度均為140m?；亟煌ū憷厣辖煌?，位于三條主干道中間；地下交通，未來將與地鐵的兩個站點相連。本項目遵循高品質(zhì)購物中心的功能布局原則，通過“一站式”娛樂購物場所和休閑空間，圍繞以超五星級酒店，精品酒店式公寓，甲級辦公樓，營造一個豪華舒適，令人愉悅的綜合性都市綜合體。

3.設(shè)計管理過程

在這個項目的設(shè)計管理過程中，是按縱向分階段管理。各階段的設(shè)計管理重點和內(nèi)容總結(jié)如下：

3.1項目的可行性研究階段

這個階段主要的工作包括項目市場定位（包括酒店和酒店式公寓定位、檔次、規(guī)模、類型等，商業(yè)模式和主題的定位）；業(yè)態(tài)規(guī)劃和之間比例及技術(shù)參數(shù)和要求；公共區(qū)和營業(yè)區(qū)的面積配比要求；主力商業(yè)面積規(guī)模和配置要求等。并在這個階段編制方案設(shè)計任務(wù)書、編制設(shè)計總進度計劃；選擇和確定設(shè)計機構(gòu)、顧問公司、管理公司，包括建筑方案設(shè)計公司、酒店顧問、營銷顧問、商業(yè)顧問公司、消防、室內(nèi)、景觀、物業(yè)、交通、結(jié)構(gòu)、機電、幕墻、擦窗機、預(yù)算、標識、綠色建筑、等技術(shù)顧問公司、地方甲級設(shè)計院、標識設(shè)計公司。

3.2概念設(shè)計階段

在這個階段，由確定的設(shè)計機構(gòu)根據(jù)建筑方案設(shè)計任務(wù)書的內(nèi)容做規(guī)劃概念方案。在這階段的設(shè)計過程中，酒店顧問、商業(yè)顧問、營銷顧問應(yīng)積極參與，并提供意見。

3.3建筑方案設(shè)計階段

在規(guī)劃概念方案明確后，進入建筑方案設(shè)計階段。這個階段應(yīng)該有更多的顧問公司參與進來。包括：商業(yè)、酒店、營銷、室內(nèi)設(shè)計、物業(yè)管理、交通、結(jié)構(gòu)、機電、消防、人防、預(yù)算等顧問配合。施工圖設(shè)計院要確定，并介入設(shè)計，對方案提出意見。

3.4擴初設(shè)計階段

擴初設(shè)計是在建筑方案設(shè)計通過當?shù)卣畬徟ㄟ^后，開始深入。這個階段的結(jié)構(gòu)和機電設(shè)計的方向要確定和深化。商業(yè)、酒店、營銷、物業(yè)、結(jié)構(gòu)、機電、預(yù)算等顧問公司配合。

主力商家意向、預(yù)測繪成果、日照分析結(jié)果、結(jié)構(gòu)抗震審查成果景觀、室內(nèi)、燈光、幕墻、聲學(xué)、標識、擦窗機、游泳池、酒店廚房、電梯、機電、綠色建筑、基坑圍護設(shè)計方案要出臺，施工圖設(shè)計院各專業(yè)深度配合。

3.5施工圖設(shè)計階段

這個階段是精細化設(shè)計階段。設(shè)計內(nèi)容包括：綠色建筑、擦窗機、幕墻、游泳池、機電等提供深化條件圖?；訃o設(shè)計、景觀設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計（含樣板房設(shè)計）燈光設(shè)計、幕墻設(shè)計、機電設(shè)計、基坑圍護設(shè)計、智能化設(shè)計、新風系統(tǒng)、燃氣鍋爐熱水系統(tǒng)設(shè)計、酒店廚房專項設(shè)計、燃氣鍋爐熱水系統(tǒng)設(shè)計、中央吸塵專項方案設(shè)計、酒店室內(nèi)方案設(shè)計、綠色建筑設(shè)計、標識設(shè)計、排雨、排污管道設(shè)計、電氣管線設(shè)計、電信、通訊管道設(shè)計、煤氣管道設(shè)計、自來水管道設(shè)計等等。

3.6施工圖審查階段

建筑施工圖完成后，需送當?shù)厥┕D審查機構(gòu)審查。審查通過后，方能進入下一步施工階段。

4.設(shè)計管理思路

如此龐大而復(fù)雜的設(shè)計過程，該如何把控呢？目前的做法為：集團公司設(shè)立設(shè)計管理中心、營銷投資中心、商業(yè)管理公司、酒店管理公司；項目公司成立總師辦、前期部。所有的設(shè)計均由項目公司的總師辦牽頭管理，做資源整合。設(shè)計管理中心提供技術(shù)支持和品質(zhì)把控、營銷投資中心負責住宅部分的定位、設(shè)計咨詢和營銷，商業(yè)管理公司負責商業(yè)部分的定位、招商、設(shè)計咨詢，酒店管理公司負責酒店部分的顧問公司的引入、定位、設(shè)計咨詢及后期管理。此外，與政府各相關(guān)管理部門的溝通，均由項目公司的前期部負責。由于各個部門分工明確，合作順利，使得該項目由前期策劃、概念方案到建筑方案審批通過，僅僅用了一年的時間。

但是其中也有設(shè)計反復(fù)的過程。商業(yè)定位和招商過程是一個受外界因素影響和制約較大的過程，所以商業(yè)定位會常常反復(fù)和修改，從而帶來設(shè)計的反復(fù)和時間的延誤。國內(nèi)比較成熟的商業(yè)開發(fā)商的做法是將商業(yè)產(chǎn)品做成模塊，訂單式操作，標準化的設(shè)計流程，從而能更準確的定位、縮短開發(fā)周期、快速回收資金、提高利潤率。和政府管理部門的溝通中，規(guī)劃條件的理解和應(yīng)用、日照間距的嚴格控制、消防條例的嚴格執(zhí)行，都是能使設(shè)計順利通過審批的關(guān)鍵點，在方案設(shè)計過程中一定要非常關(guān)注這幾點。

5.設(shè)計管理把控關(guān)鍵點

在參與這個項目的設(shè)計管理過程中，總結(jié)整個設(shè)計過程，有以下幾個關(guān)鍵的因素應(yīng)要提高重視，把控好這幾個環(huán)節(jié)，對整個綜合體的設(shè)計管理將起到事半功倍的效果，也是綜合體的成功開發(fā)的關(guān)鍵。

（1）產(chǎn)品定位的重要性；（包括：項目選址、客群定位、面積合理配置等）

項目產(chǎn)品定位的準確性是關(guān)系到綜合體開發(fā)成敗的關(guān)鍵，做好定位，是所有工作的基礎(chǔ)。

（2）研究政策的重要性；（包括：規(guī)劃、消防、環(huán)評、交評、安評等政策）

對當?shù)馗髦鞴懿块T的政策研究和理解，是設(shè)計人員、設(shè)計管理人員和前期工作人員必須認真做好的工作。建筑方案設(shè)計順利通過政府審批的保證。

（3）設(shè)計管理人員合理配置的重要性

設(shè)計管理人員的專業(yè)性和管理能力對綜合體設(shè)計的品質(zhì)把控和進度把控起到非常大的作用。

（4）設(shè)計公司選擇的重要性

好的設(shè)計公司會提供高品質(zhì)的設(shè)計成果，更好的理解和表達開發(fā)商的意愿，也能提高更好的配合服務(wù)。

（5）保證設(shè)計合理周期的重要性

給設(shè)計公司合理的設(shè)計周期，是設(shè)計品質(zhì)保證的前提，開發(fā)商不能因為某些政治因素，盲目縮短設(shè)計周期，導(dǎo)致設(shè)計品質(zhì)降低，最終帶來經(jīng)濟上損失。

（6）專項市場提前考察的重要性

綜合體的設(shè)計內(nèi)容復(fù)雜，設(shè)計管理人員應(yīng)花一定的時間和精力考察專項市場，可以更好地把控設(shè)計的品質(zhì)和進度。

（7）規(guī)范設(shè)計管理流程，做集團標準化的重要性

公司有一套合理的，操作性強的設(shè)計管理流程是順利推動綜合體設(shè)計的制度保證，而產(chǎn)品的標準化是縮短設(shè)計周期、保證設(shè)計成果、節(jié)約成本的有力措施。

6.結(jié)語

根據(jù)市場的需求，不斷總結(jié)，調(diào)整管理思路，完善公司的管理流程、提高管理水平，通過與設(shè)計機構(gòu)、顧問公司、政府職能部門、社會技術(shù)權(quán)威等等資源的合作，開發(fā)商會成功地建造出更多高品質(zhì)的綜合體，為城市建設(shè)、民眾生活品質(zhì)的提高，做出貢獻。

參考文獻

[1]王楨棟.當代城市建筑綜合體研究[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2010.

[2]龍固新.大型都市綜合體開發(fā)研究與實踐[M].南京：東南大學(xué)出版社出版社，2005.

收稿日期：2013-4-13