降低社區(qū)管理企業(yè)法律風險

張奕

【摘要】 社區(qū)管理行業(yè)法律風險不斷增加，如何降低或轉(zhuǎn)移風險成為擺在社區(qū)管理企業(yè)面前的一個難題，通過對社區(qū)管理企業(yè)涉及的責任風險和公眾責任險的承保范圍進行分析，得出結(jié)論：就目前而言，投保公眾責任險等商業(yè)保險應(yīng)該是規(guī)避社區(qū)管理企業(yè)法律風險的最佳方法。

【關(guān)鍵詞】 公眾責任險； 社區(qū)管理企業(yè)； 風險

經(jīng)過十多年的改革和發(fā)展，油田社區(qū)管理企業(yè)日漸成熟并不斷發(fā)展，廣大居民的法律意識也進一步提高，社區(qū)管理企業(yè)和居民之間的糾紛案件越來越多。社區(qū)管理企業(yè)在經(jīng)營過程中經(jīng)常遇到各類意外事故，例如下水井蓋缺損造成人員傷亡，陳舊樓房墻皮脫落造成人員傷亡及財產(chǎn)損失，市場或公共場所發(fā)生火災(zāi)、爆炸、擁擠踩踏事故造成人員傷亡及財產(chǎn)損失等，有的還為此付出了慘重的代價。面臨社區(qū)行業(yè)不斷增加的各種風險，再優(yōu)秀的社區(qū)管理企業(yè)也很難避免因工作中的疏忽和過失導(dǎo)致社區(qū)公共部分引起的人身傷害或財產(chǎn)損失，如何降低或轉(zhuǎn)移風險成為擺在社區(qū)管理企業(yè)面前的一個難題。就目前而言，投保公眾責任險等商業(yè)保險應(yīng)該是規(guī)避社區(qū)管理企業(yè)法律風險的最佳方法。

一、社區(qū)管理企業(yè)涉及的責任風險分析

社區(qū)管理企業(yè)在經(jīng)營過程中承擔的主要風險是因違反物業(yè)管理法律規(guī)范的行為，對使用者或其他公民的合法權(quán)益造成侵權(quán)后果而承擔的法律責任。物業(yè)管理法律關(guān)系較廣，而且物業(yè)管理法律責任也具有廣泛性，但是社區(qū)管理企業(yè)與物業(yè)使用者的法律糾紛主要集中在社區(qū)管理企業(yè)因疏忽或過失導(dǎo)致的責任風險，主要有以下幾個方面：

1.社區(qū)管理企業(yè)負責管理、維護的公共設(shè)施由于疏忽或過失造成第三者人身傷害或財產(chǎn)損失。如樓房外墻（公共部位設(shè)立的霓虹燈、廣告牌、裝飾物及其他不明來源的高空墜物）墜落；市場或公共場所發(fā)生火災(zāi)、爆炸、擁擠踩踏事故造成人員傷亡及財產(chǎn)損失；游泳池或水庫人員溺水、電梯故障等原因造成的人員傷亡及財產(chǎn)損失。

2.位于共用部位的自來水管道、下水管道、中水管道、暖氣管道、天然氣管道等管道或閥門發(fā)生漏水、漏氣等事故，造成第三者人身傷害和財產(chǎn)損失。

3.因各類公用設(shè)施設(shè)備（如綠化、園藝、圍欄、樓梯扶手、供變電設(shè)施、公共照明設(shè)備、井蓋、健身器材）等破損、缺失或存在缺陷，造成第三者人身傷害和財產(chǎn)損失。

4.社區(qū)管理企業(yè)委托或聘用的保安、保潔等雇員，因工作中存在過失行為，造成第三者人身傷害和財產(chǎn)損失。

5.社區(qū)管理企業(yè)對物業(yè)設(shè)施進行維修、維護或其他施工時對第三者造成的人身傷害或財產(chǎn)損失。

6.小區(qū)內(nèi)公共停車場停放的車輛發(fā)生盜竊或搶劫造成的人身傷害或財產(chǎn)損失。

二、公眾責任險的承保內(nèi)容

責任保險是指被保險人對第三者依法應(yīng)承擔的損害賠償責任，也就是說，當被保險人依照法律需要對第三者負損害賠償責任時，由保險人代其賠償責任損失的一類保險。這類險種最終目的是使第三方受害人獲得及時有效的經(jīng)濟補償，具有很強的社會公益性。責任保險的投保人多為企業(yè)，一旦發(fā)生保險責任事故，將由保險公司向受害者提供賠償。責任保險作為事故發(fā)生后的一種救助方式，雖然不能完全挽回損失，卻能有效地彌補過失和意外造成的損失。按照承保范圍，責任保險可以分為公眾責任險、產(chǎn)品責任險和雇主責任險等幾個險種。

公眾責任險主要承保被保險人在其經(jīng)營的地域范圍內(nèi)從事生產(chǎn)、經(jīng)營或其他活動時，因發(fā)生意外事故而造成第三者人身傷亡和財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險人承擔的經(jīng)濟賠償責任。對社區(qū)管理企業(yè)來說公眾責任險是降低或規(guī)避風險比較有效的途徑之一。

三、公眾責任險降低或規(guī)避社區(qū)管理企業(yè)法律風險分析

公眾責任險實際上是民事案件賠償責任險。保險公司承擔根據(jù)保險單所列的賠償范圍對在保險期內(nèi)發(fā)生意外引起的被保險人在法律上應(yīng)承擔的賠償責任。就目前來說公眾責任險投保的條款和適用的費率由雙方約定。根據(jù)保險標的情況、保險公司應(yīng)承擔的責任和要求賠償?shù)淖罡呦揞~來確定費率，承擔的風險越大費率越高。公眾責任險投保的最低限額為50萬元，最高限額未具體規(guī)定，投保的空間自由度較大，利于不同物業(yè)管理項目的投保。

2010年7月6日，東莞市第三人民法院宣判了一起物業(yè)管理公司狀告保險公司的案件：在2009年，該物業(yè)管理公司管理的游泳池內(nèi)有一兒童溺亡，物業(yè)管理公司賠償了兒童的父母14萬元，隨后物管公司以自己投保過公眾責任險為由，要求保險公司賠付這筆錢。最終，法院判決保險公司全賠，共14萬元。在該案例中的物業(yè)管理公司，投保公眾責任險，保險費支出1 500元，投保累計賠償限額為50萬元，實際賠付14萬元。

通過以上事例可以發(fā)現(xiàn)，投保公眾責任險既可以減輕社區(qū)企業(yè)的經(jīng)濟賠償負擔和法律責任，也可以為全體業(yè)主在社區(qū)區(qū)域內(nèi)發(fā)生意外事故帶來的損失給予一定經(jīng)濟賠償，又能在一定程度上化解業(yè)主與社區(qū)管理企業(yè)之間的糾紛。

事實上，早在2003年，國家發(fā)展改革委、建設(shè)部制定的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十一條中提到，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用。

北京市海淀區(qū)2009年為轄區(qū)內(nèi)740余處全民健身工程投保3年公眾責任險，為健身者利益添了一重保障，并填補公共健身出意外的責任空白。投保公眾責任險后，居民在全民健身工程健身時一旦發(fā)生意外傷害，依法應(yīng)由居委會等產(chǎn)權(quán)單位承擔的經(jīng)濟賠償，將由保險公司按規(guī)定賠付；居民即使未投個人意外險，也可以通過這份保險獲得醫(yī)藥費等補償。

四、投保公眾責任險的注意事項

隨著物業(yè)市場的成熟，居民法律意識的逐步提高，責任險投保問題將成為物業(yè)管理的一項重要內(nèi)容，也是社區(qū)管理企業(yè)規(guī)避風險的有效途徑。筆者認為社區(qū)企業(yè)在投保公眾責任險時應(yīng)該注意以下幾點：

1.投保公眾責任險的保費和保額應(yīng)與社區(qū)區(qū)域的物業(yè)服務(wù)費收費標準和年度物業(yè)服務(wù)費的收繳總額相適應(yīng)。物業(yè)服務(wù)費收費標準高，則物業(yè)管理要求的服務(wù)內(nèi)容多，企業(yè)承擔的責任大；年度物業(yè)服務(wù)費收繳總額大，則企業(yè)管理的范圍大，責任事故的風險大。因此，需要投保較高的保險最高限額，支出較多的保費。

2.公眾責任保險條款的內(nèi)容主要包括公眾責任險的保險責任范圍、除外責任以及有關(guān)索賠和賠付等其他事項，社區(qū)企業(yè)在簽訂公眾責任保險合同時應(yīng)當認真閱讀和深入研究這些標準條款，以弄清雙方的權(quán)利、義務(wù)，發(fā)生責任事故后要依據(jù)有關(guān)規(guī)定及時索賠。

3.公眾責任險存在的最大弊端就是事故發(fā)生后不易界定責任，因此在簽訂保險單時對責任條款應(yīng)盡可能詳細地界定保險范圍及賠償范圍、標準。

綜上所述，公眾責任險是規(guī)避社區(qū)管理企業(yè)經(jīng)營過程中過失責任風險的一種有效經(jīng)濟手段，可以使社區(qū)管理企業(yè)與業(yè)主同時受益，在因社區(qū)管理企業(yè)責任導(dǎo)致業(yè)主或使用者的合法權(quán)益受到侵害時，能夠及時、有效地給予經(jīng)濟賠償，盡可能地保障社區(qū)管理企業(yè)和業(yè)主或物業(yè)使用者的經(jīng)濟利益，解決社區(qū)管理企業(yè)與業(yè)主的矛盾糾紛，最大限度地降低社區(qū)管理企業(yè)的責任風險。