逐鹿孫河

劉楊

入主孫河的龍湖、泰禾、首開當(dāng)前正在以不同節(jié)奏運(yùn)作著手中的項(xiàng)目，今年還將入市的兩宗土地必將成為各開發(fā)商追逐的熱點(diǎn)。

盡管孫河板塊當(dāng)前仍處在區(qū)域發(fā)展的初級(jí)實(shí)踐階段，但延續(xù)周邊已成型的三大別墅區(qū)的開發(fā)思路，進(jìn)駐開發(fā)商的樓盤定位已全部指向了高端住宅。比如龍湖的雙瓏原著、泰禾的“北京院子”等。

早在2010年，朝陽區(qū)就組織了孫河組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案征集活動(dòng)，在朝陽區(qū)政府的遠(yuǎn)景中，孫河組團(tuán)被設(shè)定為“集高端商業(yè)休閑服務(wù)設(shè)施、高品質(zhì)居住社區(qū)為一體的綜合功能區(qū)”。

別墅開盤蓄勢(shì)待發(fā)

京密路與順黃路交叉口往西400米處，便是北京龍湖雙瓏原著項(xiàng)目新建成不久的樣板間。作為孫河板塊去年放量以來首個(gè)即將面世的樓盤，龍湖相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，雙瓏原著項(xiàng)目不僅是繼頤和原著后的第二個(gè)“原著系”低密度產(chǎn)品，更將成為繼龍湖滟瀾山后的第二個(gè)中央別墅區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目。

與推盤計(jì)劃不謀而合的是，6月初雙瓏原著終于取得預(yù)售證，而其相關(guān)人員也表示將盡快進(jìn)入首期的銷售節(jié)奏。據(jù)龍湖方面介紹，取名“雙瓏”，既有同頤和原著兩相輝映之意，還會(huì)將玉、龍等中式元素體現(xiàn)在項(xiàng)目營造上，如龍形水系、中式三進(jìn)照壁等。雙瓏原著緊鄰水系的樓王產(chǎn)品最高均價(jià)擬在10萬元/平方米左右，而項(xiàng)目整體均價(jià)也將在7萬元/平方米以上。

緊鄰雙瓏原著東側(cè)施工中的土地，便是泰禾年初在孫河收入囊中的地塊。作為有望在下半年入市的又一孫河項(xiàng)目，曾成功打造運(yùn)河上的院子、泰禾紅御等名品的泰禾集團(tuán)將攜“院子系”產(chǎn)品亮相孫河，而該樓盤暫定名為“北京院子”。

早在泰禾拿下該地塊不久，泰禾品牌總監(jiān)沈力男就曾表示，該地塊將延續(xù)“院子”品牌做高端住宅，而泰禾也將和其他開發(fā)商共同將孫河打造成純粹的高端住宅區(qū)。

除去龍湖和泰禾已有可以借鑒的高端住宅思路，并將逐步推向市場(chǎng)之外，4個(gè)月前在孫河板塊西側(cè)取得兩塊用地的首開，雖還未公布成型的項(xiàng)目規(guī)劃，但也表達(dá)了其打造高端住宅的決心。首開地產(chǎn)營銷總監(jiān)楊國杰就表示，“這是首開地產(chǎn)首度進(jìn)入朝陽孫河板塊，同時(shí)也是首次入手低密度宅地，首度嘗試低密度產(chǎn)品也是首開豐富公司產(chǎn)品線之舉?！?/p>

三大開發(fā)商同時(shí)打出“高端牌”，一方面原因來自區(qū)域的整體定位，另一方面則是緣于孫河土地拍賣時(shí)的前期規(guī)劃。

據(jù)了解，龍湖和泰禾所拍下地塊容積率為1.1，而首開所獲得地塊的容積率稍高，但也為1.4。在一些開發(fā)商看來，孫河地塊的容積率之所以偏低，最重要的原因還是孫河是中央別墅區(qū)附近最后一塊集中成型的新組團(tuán)，加之其本身擁有區(qū)位、交通等眾多優(yōu)勢(shì)條件，政府也希望將其往高端方向打造。

多地塊待入市

入主孫河的龍湖、泰禾、首開當(dāng)前正在以不同的節(jié)奏運(yùn)作著手中的項(xiàng)目，然而回首幾個(gè)月前的拍地場(chǎng)面，或許連這幾家開發(fā)商都心有余悸。

從2012年9月至今年2月底，在這不到6個(gè)月的時(shí)間里，孫河板塊共有3次土地出讓，拍出4塊土地。在此期間，包括萬科、龍湖、華遠(yuǎn)、保利、融創(chuàng)、招商、綠地、九龍倉、泰禾、懋源、首開、路勁等累計(jì)超過40家開發(fā)商相繼競(jìng)拍過孫河地塊，這個(gè)位于朝陽區(qū)北端臨近順義的區(qū)域，也成為了近期土地市場(chǎng)名副其實(shí)的?？?。

2012年9月底，在海淀萬柳地塊拍出后2個(gè)月，業(yè)界的焦點(diǎn)集中在了朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村二類居住用地A地塊上，競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)就有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，該地塊的市場(chǎng)價(jià)值將毫不遜色于萬柳地塊。

在萬科、龍湖、華遠(yuǎn)等五家實(shí)力房企同時(shí)入場(chǎng)關(guān)注的情況下，經(jīng)過10輪競(jìng)拍，龍湖地產(chǎn)最終競(jìng)得A地塊，亦成為首家進(jìn)駐孫河組團(tuán)的房企。值得一提的是，據(jù)傳聞在得知龍湖以折合樓面價(jià)20158元/平方米獲得該地塊后，北京龍湖總經(jīng)理宋海林顯得尤為激動(dòng)，或許在他看來，龍湖算是撿了個(gè)便宜，而一些房企此時(shí)還未真正認(rèn)識(shí)到孫河的價(jià)值。

今年1月底，孫河板塊的W地塊，包括保利、融創(chuàng)、懋源、招商、九龍倉、綠地等12家企業(yè)參與了該地塊的拍賣，而在多輪競(jìng)價(jià)后，最終泰禾力壓群雄，成為孫河組團(tuán)的第二個(gè)“地主”，W地塊的折合樓面價(jià)也定格在了29422元/平方米。與緊鄰的龍湖所拍的地塊相比，相隔4個(gè)月時(shí)間，同一區(qū)域樓面價(jià)上漲9000元/平米，漲幅超過40%。

2月底，孫河組團(tuán)西側(cè)的F和G地塊出讓。見識(shí)過了前兩次的白熱化競(jìng)拍場(chǎng)面，這一次多家房企也做好了打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。

在分別經(jīng)過了現(xiàn)場(chǎng)25輪和21輪競(jìng)價(jià)后，兩宗宅地均被北京首開獲得。據(jù)掛牌資料顯示，兩宗地規(guī)劃的總建筑面積為103859平方米，兩地塊溢價(jià)率均不超過35%，折合樓面均價(jià)為26358元/平方米。

事實(shí)上，事后關(guān)于這次拍地業(yè)內(nèi)也出現(xiàn)過一些爭(zhēng)論。在一些人士看來，從成交價(jià)可以看出，孫河土地價(jià)格正趨于合理，房企拿地也相對(duì)謹(jǐn)慎。而也有人士指出，這并不能算做一次拿地價(jià)格的回落，因?yàn)殡m然首開拿地價(jià)格低于泰禾，但首開所拿地塊容積率為1.4，高于泰禾的1.1，此外泰禾所拿地塊緊鄰京密路，在高端產(chǎn)品的打造上，泰禾擁有更大發(fā)揮的空間。

從孫河組團(tuán)規(guī)劃圖看來，孫河地區(qū)仍有多個(gè)地塊等待入市，但查詢2013年城六區(qū)商品住宅供應(yīng)可以發(fā)現(xiàn)，今年朝陽區(qū)孫河板塊只有5宗土地有入市計(jì)劃，而在泰禾和首開年初先期拿走3地塊之后，剩下的兩宗入市土地必將成為各開發(fā)商追逐的熱點(diǎn)。

區(qū)域成熟待有時(shí)

2012年，朝陽區(qū)公布的“十大發(fā)展基地”建設(shè)規(guī)劃中，就有溫榆河生態(tài)綠色休閑區(qū)，而孫河組團(tuán)正隸屬于這一休閑區(qū)。

公開資料顯示，孫河板塊緊鄰地鐵15號(hào)線孫河站及京承、京平、機(jī)場(chǎng)高速三條核心高速公路，距離首都機(jī)場(chǎng)最短距離僅為6公里，距望京7公里，距孫河地鐵站和機(jī)場(chǎng)南線均為1.6公里。依托于漸進(jìn)成型的便利交通，在許多業(yè)內(nèi)人士看來，孫河不論是從行政劃分，還是實(shí)際距離上，都優(yōu)于周邊幾個(gè)傳統(tǒng)別墅區(qū)板塊。

周邊眾多優(yōu)越的配套，也為孫河板塊最終發(fā)展成為高端居住區(qū)奠定了良好的基礎(chǔ)。據(jù)了解，除聚集諸如奧特萊斯、歐陸廣場(chǎng)、日祥廣場(chǎng)等國際化購物中心外，孫河地塊還被國際高端學(xué)校、三甲醫(yī)院、商業(yè)會(huì)所、馬術(shù)俱樂部與高爾夫球場(chǎng)等高端配套所環(huán)繞。此外，孫河地塊出讓土地整體低于1.4的容積率也為住宅本身的舒適性提供了保障。

在區(qū)域的整體規(guī)劃及發(fā)展看來，孫河板塊也是朝陽區(qū)較大的功能儲(chǔ)備區(qū)，整體規(guī)劃用地面積將達(dá)到127平方公里。據(jù)了解，在今后的發(fā)展中，該區(qū)域還將依托于自然生態(tài)濕地的特有環(huán)境加快建設(shè)濕地生態(tài)公園。

盡管當(dāng)前孫河板塊仍舊有大片的荒地亟待開發(fā)，但已有相關(guān)專業(yè)人士明確表示，在未來的5到8年中，孫河板塊將會(huì)最終成型，屆時(shí)，孫河將成為中央別墅區(qū)中的“中央別墅區(qū)”。

其實(shí)，除眾多的硬性優(yōu)勢(shì)條件之外，當(dāng)前別墅市場(chǎng)的緊缺或許也會(huì)讓孫河板塊受到更多關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，今年前3月，北京別墅市場(chǎng)新增供應(yīng)僅172套，環(huán)比上一季度1383套出現(xiàn)明顯下滑。而與別墅供應(yīng)趨緩向?qū)Ρ鹊氖牵?月份別墅市場(chǎng)的總成交金額就超過了30億元。