奧園從“商”任重道遠

劉楊

如何實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)化，從而成為一家持有型的商業(yè)地產(chǎn)公司，奧園仍舊有很長的路要走。

談及奧園，業(yè)內(nèi)多會想到其與北京著名爛尾項目長安8號之間的瓜葛，而在其去年正式斬斷了這層關系之后，奧園也極少有消息發(fā)出。

近日，經(jīng)歷多年曲折的中國奧園地產(chǎn)集團股份有限公司發(fā)布了其商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，計劃未來將商業(yè)地產(chǎn)比重提高至40%。實際上，從2010年至2012年這3年間，奧園的復合增長率均保持在30%左右，商業(yè)比重也一再攀升。但對于其商業(yè)的遠期規(guī)劃，業(yè)內(nèi)人士則表示，“恐怕要付出更多的努力?！?/p>

初步實踐“商住雙線”

盡管在6月5日舉辦的奧園集團商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)布會上，奧園才正式宣布將大規(guī)模進軍商業(yè)地產(chǎn)，但事實上，早在2009年奧園就意識到了商業(yè)地產(chǎn)較強的抗風險能力，并隨之施行了商住雙線的發(fā)展戰(zhàn)略。

根據(jù)和訊網(wǎng)的報道，奧園集團執(zhí)行總裁楊忠在發(fā)布會現(xiàn)場介紹，近年來，奧園確定了大中型商業(yè)Mall，主題及社區(qū)配套商業(yè)街，高端商業(yè)公寓寫字樓，養(yǎng)生酒店四個商業(yè)產(chǎn)品系列，同時亦明確執(zhí)行了自持為輔、銷售為主的商業(yè)地產(chǎn)運營模式。經(jīng)過三四年實踐，奧園集團陸續(xù)推出的商業(yè)項目，如廣州奧園廣場、沈陽奧園會展廣場、奧園養(yǎng)生廣場等，都取得不俗銷售成績。

商業(yè)地產(chǎn)與住宅雙線產(chǎn)品的齊頭并進，也使奧園的財務業(yè)績?nèi)〉昧碎L足發(fā)展。

公開資料顯示，2011年奧園商業(yè)物業(yè)收入達10.86億元，相比2010年增長237%；2012年，奧園的合同銷售金額達人民幣52.5億元，同比2011年上升約5%；2013年奧園則計劃推出包括株洲奧園養(yǎng)生城、株洲奧園廣場、重慶新項目、廣州蘿崗、廣州長隆、廣州南站等多個項目。據(jù)悉，奧園今年前5月合同銷售金額已達20億元，奧園投資者關系主管何嘉恩日前表示，集團有信心達到全年75億元的合約銷售額目標。

廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同在發(fā)布會上表示，“相比于十年前的奧園，無論是決策、模式還是智慧，都顯得更加務實和成熟。”而良好的財務狀況也讓奧園逐步發(fā)力拿地，進一步夯實“商住雙線”的發(fā)展策略。

據(jù)輝立證券方面分析顯示，除去項目銷售回款，2012年奧園通過出售北京項目和發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，回收現(xiàn)金人民幣46億元?？梢灶A見，在積極的發(fā)展策略指引下，2013年奧園的新開工面積和在建面積將有顯著增長。

事實上，2012年奧園已經(jīng)陸續(xù)在廣東、重慶、湖南等地獲取土地儲備。去年底，奧園就在株洲天元區(qū)拿下四幅商住地塊，此外，又以34.1億元拍得9幅共12萬平方米的廣州番禺新城地鐵上蓋商業(yè)地塊。

在奧園的版圖里，廣東、沈陽和重慶將是其未來幾年的重點發(fā)展區(qū)域，其土地儲備的長期目標則是，廣東省內(nèi)的土地儲備占比為40%，廣東省外達到60%。而在2012年底與保利地產(chǎn)聯(lián)合獲取的番禺綜合地塊，將是其未來的發(fā)展重點。

奧園集團副總裁王曙煜在發(fā)布會上則表示，奧園下一步的商業(yè)布局首先要依托集團產(chǎn)業(yè)，在珠三角、長三角、環(huán)渤海等五大經(jīng)濟圈共同跟住宅線實現(xiàn)商住雙線同步發(fā)展。

商業(yè)轉(zhuǎn)型任重道遠

面對調(diào)控政策頻出的樓市，許多以商品住宅為經(jīng)營主線的房企紛紛選擇了轉(zhuǎn)型。楊忠表示，商業(yè)地產(chǎn)可以抓緊由內(nèi)需帶動的消費增長，雖然短期的收款比例較住宅項目低，但日后可持續(xù)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

面對是否擔心商業(yè)地產(chǎn)過剩的問題時，奧園方面表示，城鎮(zhèn)化是中國商業(yè)地產(chǎn)的最大利好，奧園看到商業(yè)地產(chǎn)的機遇。

與傳統(tǒng)的商業(yè)項目不同，奧園將自身所運營的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品更多地劃分為體驗式商業(yè)。

“注重量身定做與消費者的最終體驗感，這就是奧園地產(chǎn)定位?！睂τ谕跏镬隙?，2012年底以96%的招商率開業(yè)的番禺區(qū)奧園廣場，正是體驗式商業(yè)的成功例證?！拔覀儗⒏噘Y源分配到了餐飲、娛樂，使體驗式商業(yè)的比例占到整個商場購物60%，與傳統(tǒng)的購物中心相比，我們提供了完全不一樣的生活方式，一個更體驗式購物的環(huán)境?！?/p>

據(jù)了解，奧園的體驗式商業(yè)更加注重于消費者之間的互動，其最大特點是集客能力強、消費時間長，并對其他的業(yè)態(tài)消費有帶動作用。在奧園看來，這些都可以有效達到縮短新商業(yè)市場培育期的目的。

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營始終繞不開人、錢、模式這幾個核心問題。對此，已有業(yè)內(nèi)人士指出，奧園這兩年才算是真正從不穩(wěn)定的發(fā)展走向了穩(wěn)健的經(jīng)營路線，在資金、人員團隊方面恐怕只是出于“初級階段”，而商業(yè)地產(chǎn)更加看重“打持久戰(zhàn)”的能力。

實際上，商業(yè)地產(chǎn)的年均投入與產(chǎn)出比例相對住宅而言低很多，特比是對于自持型的商業(yè)而言，如要創(chuàng)造出利潤，則更加考驗持續(xù)運營的能力。

有數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國去年物業(yè)類投資達380多億元，而由此產(chǎn)生的租金收入僅為1.48億元，租售比不足0.3%；而進入商業(yè)地產(chǎn)較早的萬達去年總收入為1097億元，租金收入也只有80億元，占總收入比為7.3%。

據(jù)了解，當前奧園商業(yè)自持比例仍徘徊在20%左右，而對于未來自持比例將如何提高，奧園方面則表示，近幾年來講有望上升到40%。

在許多業(yè)內(nèi)人士看來，面對資金周轉(zhuǎn)的問題，奧園當前商業(yè)地產(chǎn)的自持率仍不會很高，如何實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)化，從而成為一家持有型的商業(yè)地產(chǎn)公司，奧園仍舊有很長的路要走。