房產(chǎn)稅或“溫柔”擴(kuò)容

龔小鋒

業(yè)界盛傳杭州、南京、深圳、青島或成為房產(chǎn)稅新增試點(diǎn)城市，在征收范圍上以增量住房為主。

“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，盡管各地樓市成交量下降，但房?jī)r(jià)上漲壓力仍大，土地市場(chǎng)“地王”頻出，加劇了人們對(duì)房?jī)r(jià)的憂慮。被外界寄望能抑制高房?jī)r(jià)的房產(chǎn)稅，自2011年滬渝兩地試點(diǎn)以來(lái)，關(guān)于第二批試點(diǎn)城市的猜想一直沒有停息。

此前，傳言杭州、南京、深圳、青島、湘潭、鄂州等地將開征房產(chǎn)稅，但照舊是媒體傳遞擴(kuò)容消息后，地方政府部門緊急辟謠，依然沒有確切的消息傳出。

不過，與以往不同的是，今年房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容得到官方確認(rèn)?！艾F(xiàn)在正在考慮擇機(jī)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，今年會(huì)有具體動(dòng)作”，近日，國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)體制綜合改革司有關(guān)負(fù)責(zé)人如此表示。而國(guó)務(wù)院公布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》中，對(duì)擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍做出回應(yīng)，正式將房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍一事提上日程。根據(jù)各路傳聞，房產(chǎn)稅新試點(diǎn)城市的征收范圍上或以增量住房為主，“溫柔”擴(kuò)容。

試點(diǎn)城市“猶抱琵琶半遮面”

繼滬渝兩地后，哪座城市將成為房產(chǎn)稅試點(diǎn)“第三地”暫無(wú)明確指向，業(yè)界盛傳的主要有杭州、南京、深圳以及青島。其中，傳言杭州、南京房產(chǎn)稅方案已經(jīng)上報(bào)國(guó)務(wù)院，而杭州房產(chǎn)稅民間版本最為詳細(xì)。

對(duì)于房?jī)r(jià)居高不下的華東地區(qū)來(lái)說(shuō)，杭州是一個(gè)代表性的試點(diǎn)。此前有消息稱，“杭州版”房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案今年已上報(bào)至國(guó)務(wù)院待批復(fù)，杭州征收房產(chǎn)稅的通知擬于4月26日發(fā)布，并從5月1日起執(zhí)行，但一個(gè)月過去傳言并未成真。

“還沒未接到試點(diǎn)通知。是否會(huì)在杭州試點(diǎn)、什么時(shí)候試點(diǎn)，都要等國(guó)稅總局的通知。”杭州地稅局相關(guān)人士告訴記者。南京也是第二批試點(diǎn)城市名單中的“熱門”城市，南京地稅局工作人員也回復(fù)稱：“最近很多電話過來(lái)詢問，但是否試點(diǎn)我們還沒有接到明確的通知?！庇邢⑷耸糠Q，杭州、南京方案在經(jīng)國(guó)務(wù)院討論后，基于推廣的慎重態(tài)度，還是被壓后下發(fā)執(zhí)行。

深圳因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)成熟且“房?jī)r(jià)較高”，又“完成對(duì)存量房全面評(píng)估價(jià)格系統(tǒng)工作”，被坊間視為最有可能開征房產(chǎn)稅的城市之一，此外，還有消息稱湖南湘潭、湖北鄂州可能在下半年一并試點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在東部房?jī)r(jià)上漲壓力較大的二三線城市試點(diǎn)推行可能性較大。實(shí)際上，在上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅之前，全國(guó)共有10個(gè)省（區(qū)、市）啟動(dòng)物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，包括北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津，有觀點(diǎn)即認(rèn)為新一輪房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市可能在以上地區(qū)中誕生。

值得注意的是，理論上必須從目前房?jī)r(jià)調(diào)控最難、上漲過快的一二線城市，特別是一線城市中的北廣深中選擇擴(kuò)圍對(duì)象。但北京、廣州、天津等熱門城市，卻并未被納入業(yè)界盛傳的擴(kuò)容試點(diǎn)范圍之內(nèi)。業(yè)內(nèi)人士表示，如北京房屋權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜導(dǎo)致阻力較大，二三線城市參與試點(diǎn)的阻力可能小一些。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，地方政府之所以推行試點(diǎn)動(dòng)力不足，在于短期內(nèi)征收房產(chǎn)稅增收難以填補(bǔ)因它帶來(lái)的土地收入減產(chǎn)。

北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)周畢文表示，由于房產(chǎn)稅的征收比較復(fù)雜，涉及面比較廣，全面開征時(shí)機(jī)尚未成熟。但目前試點(diǎn)城市推行有望，官方的正式表態(tài)，說(shuō)明房產(chǎn)稅征收已經(jīng)是共識(shí)。

征收增量更“靠譜”

只算新賬，還是新賬老賬一起算，這是一個(gè)大問題。綜合目前市場(chǎng)各方消息來(lái)看，第二批試點(diǎn)城市上報(bào)的方案中將借鑒重慶、上海經(jīng)驗(yàn)。

“相對(duì)來(lái)說(shuō)上海模式比較容易推廣”，在原中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌看來(lái)，上海模式相對(duì)溫和，推行阻力會(huì)小些。上海只對(duì)增量房開征，重慶則對(duì)高檔商品房征收增量，對(duì)獨(dú)棟別墅則存量增量都需征收，稅率為0.5%-1.2%。實(shí)際上，目前傳聞中采取增量模式征收的最多。

周畢文指出，對(duì)于超面積持有部分要分梯次征稅，根據(jù)超出面積的多少?zèng)Q定征收稅額的大小。從稅率上看，上海規(guī)定，凡新購(gòu)房超過人均60平米的部分，稅率為0.4%、0.6%兩檔，并對(duì)稅房總房?jī)r(jià)打七折后計(jì)稅。

此前流傳的“杭州方案”即借鑒上海試點(diǎn)對(duì)增量房屋征收房產(chǎn)稅的模式，劃定人均60平米的免征面積，按照家庭為單位綜合計(jì)征，稅率分別分為普通住宅和非普通住宅兩檔。

此外，即使征收增量房也并非只核查增量，以上海為例，如果不新購(gòu)房屋，之前存量面積不計(jì)算房產(chǎn)稅，但如果新購(gòu)房將疊加之前存量一起計(jì)算房產(chǎn)稅。

業(yè)內(nèi)人士表示，新增試點(diǎn)城市方案也很有可能在滬渝經(jīng)驗(yàn)上，另起爐灶。起步階段可對(duì)大戶型、別墅、豪宅以及兩套以上的進(jìn)行征收，持有房產(chǎn)套數(shù)越多征收的越多。但總體來(lái)說(shuō)，在征收范圍上應(yīng)以增量住房為主，可能涉及部分存量住宅，且短期內(nèi)稅率不宜太高。

顧云昌指出，房產(chǎn)稅的鋪開是一個(gè)從點(diǎn)到面、逐漸加強(qiáng)的過程，隨著試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)的積累，試點(diǎn)城市數(shù)量會(huì)隨之增加，征稅范圍會(huì)從增量房逐步擴(kuò)展到存量房，稅率也會(huì)從低到高。

房產(chǎn)稅并非“救命稻草”

從上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果看，雖然在一定程度上抑制了炒房現(xiàn)象，但并未如外界預(yù)期起到抑制高房?jī)r(jià)的作用。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，不但不能因此否定房產(chǎn)稅作用，恰恰是由于兩地稅基太窄稅率太低，導(dǎo)致“殺傷力”不夠，新試點(diǎn)推行時(shí)應(yīng)在此基礎(chǔ)上有所改進(jìn)。

此外，房產(chǎn)稅雖能一定程度上抑制投資者和多套房產(chǎn)的業(yè)主，但基于對(duì)房產(chǎn)保值的認(rèn)可，房?jī)r(jià)大幅下跌可能性不大。此外，房產(chǎn)稅也無(wú)法影響到剛需住宅的價(jià)格。

宋會(huì)雍認(rèn)為，很難把房?jī)r(jià)下降和房產(chǎn)稅開征捆綁到一起，二者無(wú)絕對(duì)關(guān)系，房?jī)r(jià)漲跌主要取決于供求關(guān)系。應(yīng)正視房產(chǎn)稅的作用，首先是為了改變土地財(cái)政，構(gòu)建合理穩(wěn)定的地方財(cái)政收入，其次才是調(diào)控作用。

在國(guó)際上，房產(chǎn)稅占據(jù)財(cái)政收入的大頭。目前英國(guó)住宅稅是其最大的地方稅種，而美國(guó)房產(chǎn)稅約占地方收入的70%。

此前在底特律有“一雙鞋的錢可以買兩套房子”的新聞，即可以看出美國(guó)房產(chǎn)“買得起，養(yǎng)不起”的真實(shí)情況。在美國(guó)，計(jì)算房產(chǎn)稅的房屋價(jià)值是由政府估定。如果在底特律花500美元購(gòu)買房產(chǎn)，其估價(jià)可能高達(dá)30萬(wàn)美元，買房人每年需要支付2%即6000美元左右的稅費(fèi)。

因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，加強(qiáng)持有稅，最終替代土地出讓金是根本方向，應(yīng)該是作為長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)探索。從全國(guó)范圍來(lái)看，要推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)就必須做好基礎(chǔ)工作的推行，此外，房產(chǎn)稅并非萬(wàn)能，還必須進(jìn)行一系列政策配合。

周畢文就指出，全面征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)在于房屋業(yè)主產(chǎn)權(quán)明晰、全國(guó)房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)等。

此外，有效的信息基礎(chǔ)也必須具備。2013年4月，國(guó)務(wù)院辦公廳提出2014年6月底前出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》，目前全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)完成，2013年將繼續(xù)推進(jìn)266個(gè)地級(jí)市聯(lián)網(wǎng)。目前，住建部和國(guó)土部?jī)刹块T的系統(tǒng)正在設(shè)法對(duì)接。一旦對(duì)接成功，即可形成“房地合一”的個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)登記查詢系統(tǒng)，為房產(chǎn)稅的征收奠定技術(shù)上操作的基礎(chǔ)。

如無(wú)相關(guān)政策配合資金疏導(dǎo)，房產(chǎn)稅可能會(huì)起反作用。一名業(yè)內(nèi)人士就如此吐槽對(duì)大面積開征房產(chǎn)稅的憂慮：“在持有環(huán)節(jié)征重稅會(huì)造成大量拋售，當(dāng)太多手持百萬(wàn)、千萬(wàn)的人不知道拿著錢干嗎時(shí)，通脹可能比想象的嚴(yán)重?！?/p>