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    淺談權(quán)籍調(diào)查在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中的重要性——以寧波市北侖區(qū)為例

    2016-11-09 08:35:57寧波市國(guó)土資源局北侖分局解旭光
    浙江國(guó)土資源 2016年10期
    關(guān)鍵詞:權(quán)籍北侖區(qū)宗地

    □寧波市國(guó)土資源局北侖分局 解旭光

    淺談權(quán)籍調(diào)查在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中的重要性——以寧波市北侖區(qū)為例

    □寧波市國(guó)土資源局北侖分局解旭光

    不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)工作,權(quán)籍調(diào)查成果經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記后,具有法律效力。國(guó)土資源部下發(fā)的《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》強(qiáng)調(diào):“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查作為不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ),是條例實(shí)施、簿冊(cè)統(tǒng)一和信息平臺(tái)建設(shè)的重要支撐,慎重穩(wěn)妥做好《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施后的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作意義重大?!?/p>

    一、權(quán)籍調(diào)查工作流程

    《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理登記時(shí),要查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果,包括“不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等權(quán)籍調(diào)查成果是否完備,權(quán)屬是否清楚,界址是否清晰,面積是否準(zhǔn)確”。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)組織完成,并填寫《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表》,在相關(guān)登記類型中作為必要材料予以提交。也就是說(shuō)在正式受理不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前,要求先開(kāi)展權(quán)籍調(diào)查,編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)。

    權(quán)利人已領(lǐng)取了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書,且宗地界址點(diǎn)未發(fā)生變化的,可直接申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。

    對(duì)于未領(lǐng)取過(guò)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書,但已做過(guò)土地登記、房產(chǎn)登記的,根據(jù)原有登記信息,編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào),向申請(qǐng)人出具具有二維碼的《權(quán)籍調(diào)查配號(hào)憑證》,再申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。

    對(duì)于申請(qǐng)首次登記的或已進(jìn)行過(guò)土地登記、房產(chǎn)登記的,但界址點(diǎn)發(fā)生變化的,由申請(qǐng)人提交土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源材料,委托已備案過(guò)的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量,形成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果,經(jīng)寧波市北侖區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心權(quán)籍調(diào)查科審查合格后錄入權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng),出具具有二維碼的《權(quán)籍調(diào)查配號(hào)憑證》,再申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。

    二、房地掛接、落宗定位(權(quán)籍調(diào)查前置)

    1.整合基礎(chǔ)測(cè)繪數(shù)據(jù)

    在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記準(zhǔn)備階段,梳理整合歷年分辨率高、清晰度好的變更調(diào)查影像圖和1∶500現(xiàn)勢(shì)性強(qiáng)的地籍圖,疊加到權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)中,為不動(dòng)產(chǎn)單元的設(shè)定與編碼以及樓幢的落宗定位提供了根本性的保障。

    2.完善宗地統(tǒng)一編碼

    準(zhǔn)確的宗地統(tǒng)一編碼機(jī)制是“房地掛接,落宗定位”的基礎(chǔ)。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記正式上線前三個(gè)月,寧波市北侖區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心組織有關(guān)人員,對(duì)北侖區(qū)近200個(gè)商品房小區(qū)的宗地編碼進(jìn)行清理,解決土地證書宗地號(hào)錯(cuò)誤、證書重復(fù)等歷史遺留問(wèn)題,為編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)打下了很好的基礎(chǔ)。至于無(wú)精確坐標(biāo)的宗地(包括企業(yè)、農(nóng)村宅基地等),待以后申請(qǐng)一宗,調(diào)查一宗,逐步解決。

    ▲寧波市北侖區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心權(quán)籍調(diào)查窗口

    3.權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)數(shù)據(jù)更新

    首先是新竣工的或是無(wú)精確坐標(biāo)又重新測(cè)量過(guò)的宗地(商品房小區(qū)、企業(yè)、農(nóng)村宅基地等),按照《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》和《地籍調(diào)查規(guī)程》,完成權(quán)籍調(diào)查后,在權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)中更新宗地的圖形信息和屬性信息,確保宗地的圖屬一致。其次是更新自然幢圖形,把房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪成果導(dǎo)入到自然幢圖形中,確保樓盤的圖屬一致。

    另外,開(kāi)發(fā)商或企業(yè)為了抵押融資,需進(jìn)行在建工程抵押登記,以及購(gòu)房戶的預(yù)告登記和抵押預(yù)告登記。這時(shí),應(yīng)該把房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪成果導(dǎo)入到預(yù)測(cè)自然幢圖形中,以便對(duì)每套戶室進(jìn)行管理。

    4.編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)

    北侖區(qū)土地登記數(shù)據(jù)中圖形信息和屬性信息都有,而房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)只有屬性信息,沒(méi)有圖形信息,所以根據(jù)坐落直接做房地掛接。2016年5月26日不動(dòng)產(chǎn)登記上線后,新做的土地和房產(chǎn)的圖形信息和屬性信息都必須導(dǎo)入權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)中,不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)可自動(dòng)產(chǎn)生。

    三、暫不能解決的客觀問(wèn)題

    1.數(shù)據(jù)問(wèn)題

    在不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)中,2006年以前辦理登記的商品房小區(qū),很多都沒(méi)有土地和房產(chǎn)的證書信息,需要先補(bǔ)入證書信息后才可編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào),影響了工作效率。

    有證無(wú)圖的宗地較多,需先進(jìn)行實(shí)地測(cè)量、踏勘等權(quán)籍調(diào)查工作后,把數(shù)據(jù)導(dǎo)入權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng),編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào),花費(fèi)較大精力。

    另外,一幢房子跨兩相鄰宗地的情況也比較多見(jiàn),也給編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)帶來(lái)困難,目前只能按照“落在哪塊宗地多就配在哪塊宗地上來(lái)解決”的思路進(jìn)行操作。

    2.軟件問(wèn)題

    在辦理法院查封登記時(shí),經(jīng)常碰到很多無(wú)坐標(biāo)的土地證書,這樣給不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)編制帶來(lái)很大困難,只能到實(shí)地踏勘確認(rèn),在權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)中完善圖屬信息,編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)后,才可辦理查封登記。

    對(duì)于2016年5月26日不動(dòng)產(chǎn)登記上線前辦理的土地、房產(chǎn)抵押登記,目前軟件還無(wú)法做到“一次配號(hào)、終身受用”的效果,只能給土地、房產(chǎn)分別編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào),分別辦理抵押注銷登記,然后再編制房地一體的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào),才可一直使用。

    本身不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)還存在一些小問(wèn)題,給不動(dòng)產(chǎn)登記工作帶來(lái)很多不便,只能在今后的工作中慢慢完善。

    四、完善權(quán)籍調(diào)查機(jī)制、規(guī)范成果管理

    1.提高自身隊(duì)伍業(yè)務(wù)素質(zhì)

    權(quán)籍調(diào)查審核人員不僅要懂得測(cè)繪專業(yè)技術(shù),還要懂得不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的法律法規(guī)知識(shí),掌握各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查處理方法。因此要大力培養(yǎng)業(yè)務(wù)骨干,不斷提高權(quán)籍調(diào)查審核水平,保證權(quán)籍調(diào)查成果質(zhì)量,為后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)登記做好扎實(shí)基礎(chǔ)。

    2.加強(qiáng)權(quán)籍調(diào)查成果質(zhì)量管理

    權(quán)籍調(diào)查是整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的核心,其成果質(zhì)量直接關(guān)系到不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證的準(zhǔn)確性。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可定期組織專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn),不斷更新不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪單位要從技術(shù)和業(yè)務(wù)管理上嚴(yán)格把關(guān),加強(qiáng)測(cè)繪工作透明度,接受社會(huì)監(jiān)督,對(duì)出現(xiàn)重大測(cè)繪質(zhì)量問(wèn)題或多次出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的測(cè)繪隊(duì)伍和測(cè)繪人員進(jìn)行相應(yīng)處罰。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪單位及專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)嚴(yán)格自律,自覺(jué)提高不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量。

    3.做好權(quán)籍調(diào)查成果檔案管理

    根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的具體事項(xiàng),查清不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬、位置、界址、面積和用途等基本情況后,要形成規(guī)范統(tǒng)一的調(diào)查成果,包括統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍圖等,為不動(dòng)產(chǎn)登記、核發(fā)證書等提供依據(jù),也為因不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生的問(wèn)題提供資料備查保障。

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