我國(guó)房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展的制度設(shè)計(jì)

亢冬偉 羅偉玲

摘 要：當(dāng)前房地產(chǎn)咨詢業(yè)市場(chǎng)需求不足，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)規(guī)模小、專業(yè)化不足以及房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T素質(zhì)不高，其根源在于房地產(chǎn)咨詢業(yè)制度的缺失，提出通過(guò)建設(shè)房地產(chǎn)咨詢行業(yè)協(xié)會(huì)來(lái)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)咨詢行業(yè)的統(tǒng)一管理，提高行業(yè)社會(huì)地位，并加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T素質(zhì)、繼續(xù)教育和資信的管理、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)資質(zhì)與信譽(yù)的管理，建立房地產(chǎn)咨詢行業(yè)自律準(zhǔn)則，以此來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)咨詢業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)咨詢 制度缺失 制度建設(shè)

房地產(chǎn)咨詢，是為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)并收取傭金的一種有償?shù)闹薪榛顒?dòng)，具體可分為信息咨詢、投資決策咨詢和房地產(chǎn)管理咨詢業(yè)務(wù)三大類。房地產(chǎn)咨詢業(yè)在西方被稱之為“智力服務(wù)業(yè)”，其專業(yè)性、個(gè)案性強(qiáng)，且實(shí)施效果是衡量咨詢服務(wù)質(zhì)量的有效手段，因此對(duì)從業(yè)人員的素質(zhì)要求非常高。本文擬從我國(guó)房地產(chǎn)咨詢業(yè)的現(xiàn)狀、房地產(chǎn)咨詢業(yè)制度建設(shè)的必要性出發(fā)，提出房地產(chǎn)咨詢業(yè)制度建設(shè)的框架，為推動(dòng)房地產(chǎn)咨詢業(yè)健康快速發(fā)展提供借鑒。

一、我國(guó)房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)制度缺失

（一）我國(guó)房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)咨詢行業(yè)是隨著商品房市場(chǎng)的啟動(dòng)和發(fā)展而逐步發(fā)展起來(lái)的，經(jīng)歷十多年的發(fā)展歷程。目前，盡管我國(guó)存在大量房地產(chǎn)咨詢活動(dòng)和房地產(chǎn)咨詢的市場(chǎng)需求，但通常是依附于其他業(yè)務(wù)的，還不是一個(gè)獨(dú)立的服務(wù)業(yè)門類。如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)過(guò)程中，應(yīng)顧客的要求為其提供有關(guān)的市場(chǎng)信息或?yàn)槠浣忉層嘘P(guān)的法規(guī)政策。房地產(chǎn)策劃代理業(yè)務(wù)也是較為常見(jiàn)的房地產(chǎn)咨詢服務(wù)活動(dòng)。

提供房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)主要有以下幾種。一種是“半官方機(jī)構(gòu)”。比如高校的房地產(chǎn)研究中心，主要承接房地產(chǎn)研究的縱向課題，為政府管理部門或企業(yè)提供決策咨詢。他們?yōu)槠髽I(yè)做咨詢，具有信息獲取以及與官方關(guān)系的優(yōu)勢(shì)，但面向市場(chǎng)的咨詢業(yè)只是其附屬業(yè)務(wù)。

第二種是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)。部分企業(yè)專業(yè)從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)，如山東蘭德咨詢有限公司，部分是國(guó)內(nèi)“綜合型”企業(yè)，如北大縱橫、新華信等。這類企業(yè)所涉獵的行業(yè)較多，包括電子、化工、汽車、冶金等，房地產(chǎn)咨詢只是其中之一。

第三種是國(guó)外的咨詢企業(yè)，如麥肯錫、SAP、IBM等。這些企業(yè)主要為國(guó)內(nèi)大型企業(yè)、包括房地產(chǎn)企業(yè)從事戰(zhàn)略咨詢、ERP咨詢、財(cái)務(wù)咨詢等，一般收費(fèi)較高。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題及其根源

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展的問(wèn)題主要如下：

1.咨詢意識(shí)落后，大規(guī)模的客戶市場(chǎng)尚未形成

對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，專業(yè)咨詢服務(wù)的相對(duì)滯后很大程度上受客戶群錯(cuò)誤觀念的影響。相當(dāng)多的開(kāi)發(fā)商和投資置業(yè)者需要專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，但并不看中和信任當(dāng)前的房地產(chǎn)咨詢，或是抱著“求人不如求己”的思想。根據(jù)新華信管理咨詢行業(yè)年度報(bào)告統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在接受過(guò)咨詢的上市公司中，只有16%的客戶認(rèn)為對(duì)業(yè)績(jī)的提升"作用明顯"，7%的客戶認(rèn)為"有一定的作用"，其余客戶則認(rèn)為"沒(méi)有明顯的作用"。[1]社會(huì)咨詢意識(shí)較落后，大規(guī)模的客戶市場(chǎng)尚未形成。

2.咨詢機(jī)構(gòu)規(guī)模小、專業(yè)化不足

在我國(guó)，除一些從事?tīng)I(yíng)銷策劃和銷售代理業(yè)務(wù)的咨詢機(jī)構(gòu)已形成一定規(guī)模以外，提供咨詢服務(wù)的機(jī)構(gòu)多數(shù)規(guī)模較小；且這些房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)多以中介為主，提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、評(píng)估，兼營(yíng)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。在這種混合型的經(jīng)營(yíng)模式下，無(wú)論是信息咨詢還是投資決策咨詢服務(wù)都很難達(dá)到專業(yè)服務(wù)高水準(zhǔn)的要求。受自身素質(zhì)的限制，這些小機(jī)構(gòu)將很難滿足客戶不斷提高的咨詢服務(wù)需求，面臨優(yōu)勝劣汰的命運(yùn)。

3.咨詢?nèi)藛T整體素質(zhì)不高

從房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的需求變化上看，需求差異化逐漸形成并呈擴(kuò)大之勢(shì)?，F(xiàn)實(shí)需求差異化的存在使得供需雙方都對(duì)高水平的市場(chǎng)調(diào)研、信息服務(wù)、項(xiàng)目咨詢、營(yíng)銷策劃、銷售代理、置業(yè)顧問(wèn)等業(yè)務(wù)產(chǎn)生了更多的需求，迫切要求房地產(chǎn)中介行業(yè)要以專業(yè)化的服務(wù)、正規(guī)化的經(jīng)營(yíng)來(lái)填補(bǔ)市場(chǎng)空白。而事實(shí)上，在房地產(chǎn)咨詢領(lǐng)域，專業(yè)、系統(tǒng)、一對(duì)一的咨詢服務(wù)，真正能為客戶帶來(lái)增值或達(dá)到預(yù)期目的的咨詢服務(wù)仍然較少。整體的咨詢服務(wù)質(zhì)量不高。[2] [3]

二、我國(guó)房地產(chǎn)咨詢業(yè)制度建設(shè)的必要性

（一）制度建設(shè)是規(guī)范房地產(chǎn)咨詢行為的必要手段

房地產(chǎn)咨詢業(yè)所提供的是一種智力產(chǎn)品，與其它產(chǎn)業(yè)的區(qū)別在于它的成果是在從業(yè)人員的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和智力中產(chǎn)生的咨詢報(bào)告。對(duì)房地產(chǎn)咨詢產(chǎn)品質(zhì)量，無(wú)法像實(shí)體產(chǎn)品那樣有定量的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)咨詢產(chǎn)品質(zhì)量只能通過(guò)其實(shí)施效果來(lái)衡量。而房地產(chǎn)咨詢產(chǎn)品的質(zhì)量受房地產(chǎn)咨詢行為及從業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)素質(zhì)等因素的影響。因此，必須通過(guò)制度建設(shè)來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)咨詢行為，明確房地產(chǎn)咨詢的從業(yè)人員素質(zhì)要求及各項(xiàng)操作程序。

（二）制度建設(shè)是提高房地產(chǎn)咨詢行業(yè)影響力的必然要求

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，因此，在依靠自身資源成長(zhǎng)的同時(shí)，越來(lái)越多的企業(yè)希望能借助“外腦”尋求幫助，以解決企業(yè)管理或技術(shù)上的有關(guān)難題，房地產(chǎn)咨詢的市場(chǎng)需求不斷增加。然而，當(dāng)前房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展不規(guī)范、從業(yè)人員素質(zhì)不高、以及房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的專業(yè)化、規(guī)?；蛔?，使得相當(dāng)多的開(kāi)發(fā)商和投資置業(yè)者并不看中房地產(chǎn)咨詢，或是抱著“求人不如求己”的思想，對(duì)房地產(chǎn)咨詢?nèi)狈ψ銐虻男湃巍?/p>

三、我國(guó)房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展的制度建設(shè)框架

鑒于房地產(chǎn)咨詢業(yè)的特點(diǎn)、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)咨詢業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題，我國(guó)房地產(chǎn)咨詢業(yè)的制度建設(shè)核心在于通過(guò)建立行業(yè)協(xié)會(huì)來(lái)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)咨詢行業(yè)的統(tǒng)一管理，提高房地產(chǎn)咨詢行業(yè)的社會(huì)地位，建立房地產(chǎn)咨詢行業(yè)的行業(yè)自律準(zhǔn)則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T的管理及咨詢機(jī)構(gòu)運(yùn)作的管理。

（一）房地產(chǎn)咨詢行業(yè)協(xié)會(huì)

幫助咨詢企業(yè)獲得認(rèn)同和聲譽(yù)、開(kāi)拓房地產(chǎn)咨詢行業(yè)市場(chǎng)。房地產(chǎn)咨詢業(yè)協(xié)會(huì)的宗旨在于：履行行業(yè)管理職能，協(xié)調(diào)和制定會(huì)員資格、行業(yè)準(zhǔn)則、道德行為及服務(wù)規(guī)范；加強(qiáng)行業(yè)聯(lián)合與協(xié)作，做好政府、企業(yè)和咨詢公司間的紐帶和橋梁的作用，改善咨詢行業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，通過(guò)定期出版刊物、資料，不斷宣傳協(xié)會(huì)和咨詢企業(yè)；組織和進(jìn)行咨詢?nèi)藛T的培養(yǎng)和考評(píng)，提供咨詢經(jīng)驗(yàn)、信息交流和進(jìn)行咨詢?nèi)藛T培訓(xùn)；協(xié)調(diào)各種社會(huì)關(guān)系，使咨詢企業(yè)在社會(huì)中樹(shù)立良好的咨詢形象。

（二）房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T的管理制度

對(duì)房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T的管理，主要從房地產(chǎn)咨詢業(yè)資格考試和認(rèn)定、繼續(xù)教育及資信管理等方面著手，具體如下：

1.房地產(chǎn)咨詢業(yè)資格考試制度、資格認(rèn)定制度

為了保證從業(yè)人員的高素質(zhì)，凡要獲取執(zhí)業(yè)資格者，要通過(guò)以下程序：

1）考試資格審查：主要有兩方面。①學(xué)歷：報(bào)考者需有相關(guān)專業(yè)的學(xué)士、碩士、博士學(xué)位；②資歷：主要是工作經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)。

2）執(zhí)業(yè)資格考試：獲得考試資格的人參加資格考試，考試內(nèi)容除了稅務(wù)、會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、經(jīng)濟(jì)、金融、規(guī)劃、管理等咨詢的基本理論與實(shí)務(wù)外，還應(yīng)涵蓋房地產(chǎn)咨詢涉及的各項(xiàng)專業(yè)咨詢知識(shí)，包括土地及房地產(chǎn)的基本制度與政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)及投資分析、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理、房地產(chǎn)咨詢實(shí)務(wù)等等。

2.房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T繼續(xù)教育制度

房地產(chǎn)咨詢企業(yè)是知識(shí)型企業(yè)，人力資源是其最重要的資源，其競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)源于知識(shí)型的員工。只有加強(qiáng)人員培訓(xùn)，加強(qiáng)人力資本運(yùn)營(yíng)，才能提高咨詢公司的整體競(jìng)爭(zhēng)力和咨詢業(yè)的整體形象。由行業(yè)協(xié)會(huì)制定繼續(xù)教育實(shí)施辦法，明確繼續(xù)教育的組織形式、培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)時(shí)間及監(jiān)督考核情況等，指導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T的繼續(xù)教育培訓(xùn)工作。

3.房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T的資信管理制度

房地產(chǎn)咨詢師必須接受行業(yè)協(xié)會(huì)的行業(yè)自律管理和職業(yè)道德約束。行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)執(zhí)業(yè)咨詢師進(jìn)行監(jiān)督和管理，定期對(duì)咨詢師的業(yè)績(jī)和信譽(yù)進(jìn)行抽查，并通過(guò)客戶滿意度調(diào)查結(jié)果及業(yè)績(jī)等來(lái)對(duì)咨詢師的資信進(jìn)行評(píng)定，行業(yè)協(xié)會(huì)記錄并定期公告發(fā)生業(yè)務(wù)過(guò)失或有違背職業(yè)道德的咨詢師，并可隨時(shí)取消其執(zhí)業(yè)資格。

（三）房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的管理制度

1.房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的注冊(cè)登記及資質(zhì)認(rèn)定制度

建立房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的注冊(cè)登記和資質(zhì)認(rèn)定制度，具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的咨詢機(jī)構(gòu)才能從事房地產(chǎn)咨詢活動(dòng)，不同的資質(zhì)等級(jí)對(duì)應(yīng)不同的從業(yè)范圍。不同的資質(zhì)等級(jí)在房地產(chǎn)咨詢師數(shù)量、業(yè)績(jī)、信譽(yù)、質(zhì)量、財(cái)務(wù)狀況和管理制度等方面均有不同的要求。

2.房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)信譽(yù)管理制度

行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)信用檔案。房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照要求提供真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的房地產(chǎn)咨詢信用檔案信息。房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)信用檔案應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的基本情況、業(yè)績(jī)、質(zhì)量管理、客戶滿意度結(jié)果、客戶信息保密、良好行為、不良行為等內(nèi)容。違法行為、被投訴舉報(bào)處理、行政處罰等情況應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的不良記錄記入其信用檔案。

（四）房地產(chǎn)咨詢行業(yè)自律準(zhǔn)則

為自覺(jué)維護(hù)房地產(chǎn)咨詢行業(yè)市場(chǎng)秩序，建立行業(yè)自律機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)咨詢業(yè)的健康發(fā)展，由行業(yè)協(xié)會(huì)建立房地產(chǎn)咨詢行業(yè)自律準(zhǔn)則，并倡議咨詢企業(yè)共同遵守。行業(yè)自律準(zhǔn)則包括職業(yè)道德、房地產(chǎn)咨詢服務(wù)流程、質(zhì)量控制、成果備案管理、客戶資料與信息保密、收費(fèi)管理、回避與禁止行為、違背自律準(zhǔn)則的處理等方面的內(nèi)容，房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T和咨詢機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格執(zhí)行。

參考文獻(xiàn)：

[1]易水寒.咨詢的"陷阱" 知識(shí)在咨詢業(yè)行業(yè)地位與作用[EB/OL]

[2] 王蕾，李元琛.中國(guó)咨詢業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展對(duì)策[J].科技情報(bào)開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)，2007 （23）：94-95.

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