淺談我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的困境

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，不僅使我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值不斷增長(zhǎng)，而且還帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。但近年來(lái)我國(guó)部分城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)一系列問(wèn)題。雖然國(guó)家已采取了相應(yīng)的宏觀調(diào)控措施，但收效不佳。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡健康發(fā)展，本文分別從對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的分析，我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中出現(xiàn)的問(wèn)題及原因分析，并依據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展動(dòng)態(tài)對(duì)宏觀調(diào)控政策提出了幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

一、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的分析

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)自2002年以來(lái)已持續(xù)了5年的繁榮。2004年5月，我國(guó)政府開始運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的力度呈現(xiàn)出逐漸加大之勢(shì)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的頑疾并未因?yàn)橐幌盗姓叩膶?shí)施而徹底根治，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨一些急需解決的問(wèn)題。主要表現(xiàn)為各城市房?jī)r(jià)不斷攀升，城市雙富（負(fù)） 現(xiàn)象嚴(yán)重。即所謂的一些投機(jī)者不斷從房地產(chǎn)獲取高額利潤(rùn)，富者更富，然而一些城市居民為買被炒作起來(lái)的高價(jià)住房而背負(fù)更多貸款，即所謂負(fù)者更負(fù)。在國(guó)際上，房?jī)r(jià)收入比是觀察樓市是否健康的重要指標(biāo)，一般認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在3～6倍之間比較科學(xué)。據(jù)調(diào)查，2005年2月，我國(guó)最具有影響力的25座大中城市市區(qū)每平方米商品房平均房?jī)r(jià)為4523.12元、人均可支配收入為12575.44元。以三口之家購(gòu)買建筑面積為80平方米的商品房為例，計(jì)算出相應(yīng)房?jī)r(jià)收入比的平均值為9.55，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出國(guó)際比值。

二、我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中出現(xiàn)的問(wèn)題及原因分析

1、試圖超越中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，在短期內(nèi)解決大部分人的住房問(wèn)題。

住房保障是一個(gè)十分復(fù)雜的問(wèn)題，即便是對(duì)于西方發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障程度和保障水平，目前也沒(méi)有一個(gè)公認(rèn)的評(píng)價(jià)體系。然而，我國(guó)的一些地方政府卻提出了在短期內(nèi)解決老百姓居住問(wèn)題的口號(hào)。事實(shí)上，相對(duì)于住房建設(shè)，地方政府在推進(jìn)社會(huì)公共事業(yè)的發(fā)展時(shí)，似乎并不積極。正是由于城市建設(shè)和住房建設(shè)能帶來(lái)GDP 的增長(zhǎng)，帶來(lái)財(cái)政和稅收的增長(zhǎng)，而其他公共事業(yè)和社會(huì)保障則大多是花錢的事情，地方政府才厚此薄彼。我們認(rèn)為，試圖超越我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，在短期內(nèi)解決大部分人的住房問(wèn)題是不可能的。要科學(xué)地處理城市建設(shè)、住房建設(shè)和社會(huì)公共事業(yè)建設(shè)的關(guān)系，各地就要區(qū)別不同的經(jīng)濟(jì)狀況和財(cái)政水平合理地分配社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源的投入，合理地確定住房建設(shè)的目標(biāo)。

2、片面強(qiáng)調(diào)住宅的自有率，住房超前消費(fèi)、過(guò)度消費(fèi)的情況明顯，加劇了市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。

目前我國(guó)大部分地區(qū)整體上住房自有率偏高，超過(guò)了應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。特別是由于我國(guó)居民收入貧富差距很大，高收入者有第二套住房、第三套住房，而中低收入者卻沒(méi)有房。此外，當(dāng)前針對(duì)高收入者的大戶型商品房比例過(guò)高，針對(duì)中低收入者的中小戶型普通住宅嚴(yán)重短缺，從而導(dǎo)致市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。住房消費(fèi)本來(lái)應(yīng)遵循梯度變化規(guī)律，但是這個(gè)規(guī)律在我國(guó)受到了嚴(yán)重挑戰(zhàn)。

我們認(rèn)為，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策首先要從根本上促進(jìn)住宅消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變，要綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政和法律的手段，綜合運(yùn)用金融、稅收等杠桿切實(shí)轉(zhuǎn)變消費(fèi)模式，擯棄片面和單一追求面積指標(biāo)和裝修標(biāo)準(zhǔn)的消費(fèi)觀念，提倡科學(xué)消費(fèi)、適度消費(fèi)、綠色消費(fèi)。要用建設(shè)宜居城市的理念和標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)節(jié)能、節(jié)地型住宅，建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社區(qū)，要通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新，提高住宅科技含量，提高住宅的使用效率，提高功能和壽命，降低住宅使用成本。

3、我國(guó)的住房保障制度就是要用經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房來(lái)解決大部分人的住房問(wèn)題。

1998年在國(guó)務(wù)院提出建設(shè)多渠道住宅供應(yīng)體系，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，全國(guó)各地對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的差異認(rèn)識(shí)并不統(tǒng)一。初期的經(jīng)濟(jì)適用房和商品房從戶型、品質(zhì)、購(gòu)買、交易等各方面也沒(méi)有多大差異，只是政府減免了一些費(fèi)用，價(jià)格較低而已，也沒(méi)有設(shè)定購(gòu)買限制，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房被高收入人群購(gòu)買、戶型過(guò)大等現(xiàn)象，也出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)重供不應(yīng)求，難買、排隊(duì)、炒號(hào)等現(xiàn)象普遍，引發(fā)了社會(huì)普遍的爭(zhēng)議。

我們認(rèn)為，堅(jiān)持多渠道住宅供給體系，讓高收入階層購(gòu)買商品房，中低收入階層購(gòu)買或租用經(jīng)濟(jì)適用房，特別困難家庭租用廉租房的政策，是符合我國(guó)國(guó)情的，是我國(guó)的一項(xiàng)長(zhǎng)期基本國(guó)策，必須堅(jiān)持。從20世紀(jì)90年代初開始的城鎮(zhèn)住房制度和土地使用制度的改革，始終堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的發(fā)展方向，房地產(chǎn)業(yè)才因此取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。

要充分認(rèn)識(shí)到相對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、人多地少、資源嚴(yán)重制約的基本國(guó)情，解決住房問(wèn)題是一個(gè)漫長(zhǎng)而艱巨的過(guò)程，是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，經(jīng)濟(jì)適用房不能作為建設(shè)的主體，也不可能依靠經(jīng)濟(jì)適用房解決大部分人的住房問(wèn)題。

三、對(duì)宏觀調(diào)控政策的建議

1、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)部門，在拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)和促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮著重要作用，尤其在我國(guó)城市化發(fā)展進(jìn)程中，其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位毋庸置疑。但是，地方經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)非理性增長(zhǎng)了10年，已經(jīng)使城市發(fā)展和生活成本的提高背離了我們所處的發(fā)展階段。當(dāng)前我國(guó)正面臨經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的特殊時(shí)期，宏觀調(diào)控的要點(diǎn)應(yīng)更加重視經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，而不應(yīng)該只是過(guò)分關(guān)注和強(qiáng)調(diào)稅收、GDP等幾項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)。要加大力度嚴(yán)禁地方政府以地生財(cái)，大搞政績(jī)工程、形象工程，摒棄城市發(fā)展好大喜功、粗放型的發(fā)展模式，引導(dǎo)其向醫(yī)療、教育、服務(wù)和提高居民滿意度等關(guān)乎民生的綜合指標(biāo)轉(zhuǎn)移，同時(shí)，中央政府對(duì)地方政府政績(jī)考核的評(píng)價(jià)體系也要向綜合平衡指標(biāo)傾斜，實(shí)施差異化考核標(biāo)準(zhǔn)。

2、完善一、二級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度

以企業(yè)家為代表的市場(chǎng)派，因?qū)掖蝺冬F(xiàn)預(yù)測(cè)后其可信度和權(quán)威性大大提高，在輿論中掌握了更多話語(yǔ)權(quán)，提出“供求關(guān)系決定價(jià)格”、“保障性住房不足以造成供求矛盾”等基本論點(diǎn)，還屢屢引用古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家業(yè)亞當(dāng)·斯密“看不見的手”的論斷，對(duì)政令性過(guò)強(qiáng)的宏觀調(diào)控政策提出質(zhì)疑，這是非常危險(xiǎn)的現(xiàn)象。對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)充分、主體均為理性“市場(chǎng)人”的自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，這些觀點(diǎn)是成立的，但目前我國(guó)住房市場(chǎng)達(dá)不到這些要求，并且這種住房純市場(chǎng)化的模式并不適合我國(guó)國(guó)情。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要存在兩級(jí)市場(chǎng)，土地市場(chǎng)為一級(jí)市場(chǎng)，新建房地產(chǎn)為二級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)由地方政府壟斷，不存在充分競(jìng)爭(zhēng)，地方政府既是監(jiān)管者又是市場(chǎng)主體，而二級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)化程度相對(duì)較高。由于房地產(chǎn)商諳熟我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)弊病，他們始終對(duì)房?jī)r(jià)堅(jiān)守并保持樂(lè)觀，房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲之后一、二級(jí)市場(chǎng)“雞蛋相生”互為作用。最終使房地產(chǎn)業(yè)走入地價(jià)和房?jī)r(jià)比翼齊飛的惡性循環(huán)。因此，要進(jìn)一步完善土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和出讓等管理機(jī)制，禁止地方政府通過(guò)合理游戲規(guī)則操控致使地價(jià)節(jié)節(jié)攀升，確保一級(jí)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)，注重一、二級(jí)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展，降低土地成本增加造成的投資乘數(shù)效應(yīng)，縮小開發(fā)銷售成本中的房地產(chǎn)稅收，促使存在剛性成本壓力的房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)真正意義上的回調(diào)。

3、平衡發(fā)展保障性住房體系與商品房市場(chǎng)

住房保障和住房市場(chǎng)作為我國(guó)住房供應(yīng)體系新的“雙軌”運(yùn)行機(jī)制，分別代表了住房制度的公平與效率兩個(gè)方面。如何處理好住房保障和住房市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)系會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。

在今后的宏觀調(diào)控過(guò)程中，中央政府和地方政府要保持政策執(zhí)行力度的一致性，合理確定保障性住房與商品房比例，逐步完善公開、透明和動(dòng)態(tài)的住房保障制度，建立多層次住房保障體系，設(shè)立資金專用賬戶確保保障房建沒(méi)，加快發(fā)展公租房事業(yè)。還要為中低收入者提供住房保障補(bǔ)貼，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，促進(jìn)住房保障與住房市場(chǎng)共同發(fā)展。

另外，基于目前房?jī)r(jià)、地價(jià)均已上漲到極限和社會(huì)資金充裕的現(xiàn)實(shí)情況，有必要讓住宅回歸其居住的本質(zhì)，淡化房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位，讓其回歸第三產(chǎn)業(yè)——即服務(wù)業(yè)的原有身份，加快房地產(chǎn)企業(yè)向項(xiàng)目的綜合運(yùn)營(yíng)管理轉(zhuǎn)型，以便平衡保障性住房與商品房的發(fā)展，更好地抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

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作者簡(jiǎn)介：李曉溪（1983.07-），女，院校：南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)在職研究生大連班。