淺析我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險及管理

摘 要：近幾年，由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)迅速的增長和我國住房制度的不斷改革，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展，并成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點，作為其運營資金主要部分的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸，成了開發(fā)商和居民住房信貸的首要選擇。房地產(chǎn)市場的巨大容量和發(fā)展?jié)摿σ约敖陙淼呐畈l(fā)展，的確為商業(yè)銀行拓展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)提供了巨大的商機，但房地產(chǎn)業(yè)是先天具備高風(fēng)險性的行業(yè)，其與金融業(yè)的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的必然存在。因此，我們必須極其重視與警醒商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險問題。本文主要從商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險與管理進(jìn)行了分析，并相應(yīng)提出了使其合理發(fā)展的對策建議。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行 房地產(chǎn)信貸 風(fēng)險 管理

一、引言

2007年的美國次貸危機對其金融機構(gòu)和其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域帶來巨大的沖擊，并演變成為全球的金融危機，美國房地產(chǎn)泡沫的破滅是這場危機的直接導(dǎo)火索。近幾年，由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)迅速的增長和我國住房制度的不斷改革，我國房地產(chǎn)業(yè)也得到了快速的發(fā)展，并成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點。據(jù)相關(guān)資料顯示：從1998年到2009年房地產(chǎn)資金來源于國內(nèi)貸款為20%左右，而其他資金來源中，也有一部分間接來自于銀行信貸；與此同時，我國個人住房抵押貸款余額的增長速度非常之快，在金融機構(gòu)各項貸款中所占的比重也不斷提高。由此看來，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸，成了開發(fā)商和居民住房信貸的首要選擇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與個人住房貸款對商業(yè)銀行都有著很大的依賴，并且程度在增加。

與此同時，我們必須深刻的意識到，隨之而來的商業(yè)銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款風(fēng)險隱患也在不斷上升，如：泡沫經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)信貸風(fēng)險并存，個人住房貸款的高增長與信貸的高不良率并存，房貸利率和房價的風(fēng)險并存等，如果房地產(chǎn)市場風(fēng)險暴露，必將會引起經(jīng)濟(jì)、社會等一系列的十分嚴(yán)重問題。因此，我們必須吸取美國金融危機的慘痛教訓(xùn)，做好商業(yè)銀行的風(fēng)險管理工作。

二、商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的管理措施

房地產(chǎn)信貸存在著各種風(fēng)險：如政策風(fēng)險、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險等，我們必須深刻認(rèn)識到這些風(fēng)險并做好相應(yīng)的防范措施，商業(yè)銀行應(yīng)該重點從以下方面入手，做好房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的管理。

（一）建立危機預(yù)警體系，提高風(fēng)險預(yù)測的準(zhǔn)確性

銀行危機的爆發(fā)，通常都是有先兆的，具體表現(xiàn)在一些金融指標(biāo)的變化上。由于銀行業(yè)與實體經(jīng)濟(jì)的密切關(guān)系，銀行業(yè)的健康狀況是和一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r緊密聯(lián)系在一起的。采用定性的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來預(yù)測銀行危機，有助于提高預(yù)測的準(zhǔn)確性。

（二）積極調(diào)整信貸機構(gòu)

要采取嚴(yán)格的貸前檢查，按照監(jiān)管機構(gòu)的要求和各商業(yè)銀行的內(nèi)控制度，實施嚴(yán)格的房地產(chǎn)貸款的客戶準(zhǔn)入和項目準(zhǔn)入；加強貸款風(fēng)險控制，重點防范可能出現(xiàn)資金鏈危機的客戶，同時重視客戶的資信審核。同時，對抵押物加強管理，對房地產(chǎn)市場波動較大的地區(qū)，縮短抵押物評估價值的有效期，關(guān)注抵押物價值變化情況，并根據(jù)需要要求借款人補充抵押物以使抵押物足值有效。

（三）構(gòu)建動態(tài)風(fēng)險管理流程

需要創(chuàng)建動態(tài)風(fēng)險管理流程，對房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)市場狀況以及房地產(chǎn)貸款產(chǎn)品進(jìn)行專人跟蹤、定期調(diào)研報告，及時調(diào)整評級，對風(fēng)險做出合理的動態(tài)評價。

（四）時刻關(guān)注經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的周期性變化，相應(yīng)調(diào)整房地產(chǎn)貸款比重

在經(jīng)濟(jì)上行周期，房地產(chǎn)處于穩(wěn)步發(fā)展階段，此時商業(yè)銀行可以加大對房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的信貸支持，提高房地產(chǎn)貸款在全部資產(chǎn)中的比重。反之，房價存在較大的調(diào)整壓力或出現(xiàn)下滑勢頭，商業(yè)銀行就應(yīng)高度重視，降低房地產(chǎn)貸款在全部資產(chǎn)中的比重。

（五）加強金融創(chuàng)新

住房抵押貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新是金融機構(gòu)防范風(fēng)險的內(nèi)在要求，通過對貸款方式的改進(jìn)和資產(chǎn)證券化，可以降低與分散住房抵押貸款風(fēng)險，同時提高對抵押貸款的有效需求，從而促進(jìn)住房抵押貸款市場的發(fā)展。如，實現(xiàn)住房抵押貸款證券化可以使短期的社會資金長期化，增強抵押貸款的流動性，分散住房抵押貸款風(fēng)險。

三、結(jié)語

近年來，房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，的確為商業(yè)銀行拓展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)提供了巨大的商機。但由于房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風(fēng)險性，以及與金融業(yè)的天然聯(lián)系，決定了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的必然存在。房地產(chǎn)信貸風(fēng)險既來自房貸的過快增長，也來自銀行系統(tǒng)以及房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)自身的缺陷。因此，我們要高度重視與警惕商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，對我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險進(jìn)行有效控制，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)和銀行業(yè)能夠共同合理發(fā)展，從而實現(xiàn)整個國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、穩(wěn)步地發(fā)展。

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作者簡介：井然，（1988.11-），女，漢族，河北省唐山市，學(xué)歷：本科；研究方向：企業(yè)管理財務(wù)方向，單位：西南財經(jīng)大學(xué)。