面粉催生面包漲價(jià)

普通人的8·31大限

陳寶存給記者介紹了他年初招致新華社批評(píng)的觀點(diǎn)“未來五年內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)翻番”的由來，他說：“最重要的依據(jù)是，目前北京等一線城市面臨無地可供的局面，且未來土地價(jià)格大漲已是必然；同時(shí)十八大已經(jīng)明確2020年城鄉(xiāng)居民收入翻番。此外，還要考慮到貨幣超發(fā)及貶值的因素?！?/p>

完成了從“地蟲子”到“房蟲”角色轉(zhuǎn)換的張利，見證了8·31大限后房?jī)r(jià)暴漲的歷程，也深信陳寶存“未來五年內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)翻番”的觀點(diǎn)。

至今提起8·31大限，張利依舊懊悔不已。對(duì)他來講，8·31大限給他留下了抹不去的污點(diǎn)。他說：“那不僅是我判斷的失誤，更殃及了我的親朋，他們的底子比我薄，2004年底房?jī)r(jià)飛漲，他們錯(cuò)過了北京房?jī)r(jià)的上行快車?！?/p>

在2003年的北京，有3000多家房地產(chǎn)公司，而真正做項(xiàng)目開發(fā)的只有300多家，其他大部分都是“地蟲子”，協(xié)議出讓土地制度讓“地蟲子”能夠通過各種關(guān)系拿到土地的開發(fā)權(quán)，但由于沒有實(shí)力開發(fā)，他們就又將土地倒賣出去。當(dāng)時(shí)北京城區(qū)的土地大部分都被各大開發(fā)商和一些“地蟲子”給瓜分了，張利就是他們中的一員。

8·31大限之前，是張利們的黃金暴利時(shí)代，他通過炒賣土地賺了不少，用他的話說就是“夠吃幾輩子了”。

在8·31大限出臺(tái)之前，在業(yè)內(nèi)以敢于直言著稱的任志強(qiáng)就預(yù)言房?jī)r(jià)會(huì)暴漲。他的理由是，8·31大限之后，協(xié)議出讓的土地會(huì)大量減少，幾乎是零了。政府并沒有能力去保證大量的土地供應(yīng)給市場(chǎng)，所以土地的供應(yīng)減少，而價(jià)格卻在提高，房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲。

當(dāng)時(shí)的張利并不認(rèn)同這種看法，在他看來，8·31大限是國家為了抑制房市、禁止炒賣地皮，從而使地價(jià)過高的一項(xiàng)措施。這項(xiàng)措施最終的受益者實(shí)際上是購房人。地價(jià)是住房開發(fā)成本中最高的一塊，而一塊地經(jīng)過“地蟲子”幾次倒手后，地價(jià)飛漲。相應(yīng)地，開發(fā)商會(huì)把成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，造成房?jī)r(jià)高企。

張利是個(gè)“地蟲子”，“小時(shí)候一家住在10來平方米的房子里”的生活讓他悲天憫人，雖然8·31大限可能會(huì)堵了他的“財(cái)路”，但他還是坦誠且很專業(yè)地告訴周邊的人：“8·31大限以后， ‘地蟲子就不存在了，中間地皮的倒手的這部分成本也就不存在了，房?jī)r(jià)自然會(huì)下降?！彼麆褡枳约旱挠H友不要買房，他把諸如任志強(qiáng)那樣的業(yè)界人生在媒體的發(fā)言看成“作秀”，其目的無非是造成土地短缺的假象，逼老百姓早早掏腰包買單。

當(dāng)年9月，在8·31大限實(shí)施后不久，張利就賣掉了自己手里正在出租的一套房子。因?yàn)槟翘?0萬元的房子，一年的租金僅18000元，年租金回報(bào)率只有3.6%，而他買房的貸款利率卻是 5.04%，他有30萬元貸款未還清，一年的利息支出大約為15000元，過低的租金回報(bào)率讓張利沒有激情去忍受出租房屋后的若干瑣事。

當(dāng)記者問及他的感受時(shí)，張利用了微博上一個(gè)流行的段子調(diào)侃自己：“某北京人賣了京城的房子遠(yuǎn)赴重洋到美帝淘金。二十年來風(fēng)餐雨宿、起早貪黑，大雪送外賣，夜半學(xué)詞語，在貧民區(qū)被搶過7、打過3次，辛苦終于攢下100萬美元，打算回國養(yǎng)老享受榮華富貴。一回國，發(fā)現(xiàn)當(dāng)年賣掉的房子現(xiàn)在中介掛牌690萬元，剎那間崩潰。”

張利接著說：“8·31大限之后，我不做‘地蟲子，而做‘房蟲了。”當(dāng)記者問起“房蟲”的含義時(shí)，張利解釋，這是北京老話，指專門從事二手房賣賣賺取差價(jià)的人。

做了“房蟲”之后，為提高“業(yè)務(wù)”技能，張利這些年一直在關(guān)注北京的房?jī)r(jià)。“眼看著房?jī)r(jià)一天天漲起來了，8·31大限與地價(jià)飛漲和房?jī)r(jià)飛漲具有時(shí)間上的高度相關(guān)性，這絕不是偶然的巧合?！彼f。

不斷瘋漲的面粉

今年3月，國五條細(xì)則出臺(tái)。緊隨其后，北京市住建委開始嚴(yán)格控制房地產(chǎn)預(yù)售證的審批速度和節(jié)奏，“限價(jià)令”應(yīng)聲落地。

然而，面對(duì)全國愈演愈烈的土地?zé)岢保@一系列苦心孤詣的調(diào)控政策，似乎剛剛出籠就已經(jīng)被掃入人們記憶中塵封的角落。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示：今年前5個(gè)月，全國13個(gè)一、二線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、武漢、長(zhǎng)春、南京、杭州、蘇州、長(zhǎng)沙等，合計(jì)土地出讓金高達(dá)3067.66億元，相比2012年同期的1364億元上漲幅度達(dá)到了125%。其中，北京為617.9億元，上海為515.億元，而在2012年同期，該數(shù)字均在120億～130億元。

地方政府雖然出臺(tái)了一系列調(diào)控房?jī)r(jià)的政策，但是在土地出讓上卻難以抑制賣地的沖動(dòng)，對(duì)土地財(cái)政的依賴使得地方政府在土地出讓上并沒有與房地產(chǎn)調(diào)控同步。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，地方政府積極推地，對(duì)土地財(cái)政的依賴性依然非常大，上海、蘇州等城市均有大規(guī)模的推地現(xiàn)象。

伴隨著土地出讓金的上漲，2013年5月以來我國土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，土地競(jìng)拍動(dòng)輒上百輪，溢價(jià)率往往輕易超過100%，多城市地王記錄屢被刷新。

5月初，上海世博片區(qū)的A09A-02地塊以12.12億元成交，折合樓面價(jià)為39932元/平方米，創(chuàng)下了2012年以來上海土地市場(chǎng)的單價(jià)地王紀(jì)錄。但是這一紀(jì)錄當(dāng)天又被附近的A09B-02地塊40079元/平方米刷新，上海單價(jià)地王紀(jì)錄一天內(nèi)兩次被刷新。

5月20日，北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)B-03地塊和B-23地塊F3其他類多功能用地兩宗土地同日成交。北京世紀(jì)鴻以8.25億元將B-23地塊F3其他類多功能用地收入囊中，溢價(jià)率高達(dá)230%，折合樓面價(jià)13136元/平方米。泰禾集團(tuán)以11.25億元加7.3萬平方米公租房勇奪B-03地塊，溢價(jià)率48%，剔除公租房后樓面價(jià)19053元/平方米，再次刷新了臺(tái)湖歷次土地成交的樓面價(jià)紀(jì)錄。

5月22日，北京大興區(qū)三宗地塊成交金額達(dá)到35.22億元，創(chuàng)下“國五條”出臺(tái)以后北京單日土地成交價(jià)格的新高。

5月23日，廣州白云區(qū)、海珠區(qū)又分別以接近8億元和24.6億元的價(jià)格拍出兩塊住宅用地，在去除配建的保障性住房面積之后，兩塊土地的樓面價(jià)分別達(dá)到了24000元/平方米和35000元/平方米。

5月29日，上海長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道71街坊地塊以46億元的成交價(jià)刷新了上海今年以來的總價(jià)地王紀(jì)錄。

5月30日，北京世紀(jì)鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以10.4億元的代價(jià)，再次競(jìng)得北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)一地塊，樓面地價(jià)達(dá)到13601元/平方米。值得一提的是，在2011年12月東亞新華曾在臺(tái)湖區(qū)域拿下一宗地，成交樓面價(jià)不足5000元/平方米，而現(xiàn)在的售價(jià)也僅為15900元/平米。今年5月底，臺(tái)湖鎮(zhèn)最高出讓地價(jià)已達(dá)到了19000元/平方米，上漲速度可觀。

近日，北京市國土資源局突然叫停豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同居住用地，這是繼去年9月份來廣營(yíng)地塊和年底的團(tuán)結(jié)湖地塊之后，因擔(dān)心價(jià)格過高影響市場(chǎng)穩(wěn)定而被北京市國土資源局臨時(shí)叫停的又一地塊，其起始樓面地價(jià)達(dá)到19700元/平方米。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)十大標(biāo)桿房企今年以來的融資額已達(dá)380億元，而2012年全年融資總額為413億元，各大房企資金面的緩解也為競(jìng)相買地提供了強(qiáng)有力的物質(zhì)保障。業(yè)界人士表示，房企拿地最大的動(dòng)力來源于資本，在土地財(cái)政現(xiàn)狀沒有明顯修正背景下，用叫停地塊出讓這種辦法恐怕難以左右土地市場(chǎng)。

根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，土地市場(chǎng)的持續(xù)火熱往往是房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的前奏。地價(jià)的不斷飆升，無疑會(huì)增加開發(fā)商的開發(fā)成本。而成本的增加最終還是要轉(zhuǎn)嫁到買房者的頭上，必然會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)的再次飆升。

面粉漲了，面包焉能不漲價(jià)？

令人“血脈噴張”的房?jī)r(jià)曲線

8·31大限出臺(tái)伊始，就曾引發(fā)過各界對(duì)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)的大討論，樓市唱興派和唱衰派也開始了曠日持久的論戰(zhàn)。

盡管我們?cè)诟星樯虾茉敢庀嘈懦ヅ傻挠^點(diǎn)，希望房?jī)r(jià)會(huì)如期下降，可事實(shí)卻在證明包括任志強(qiáng)在內(nèi)的“樓市春天派”的判斷，8.31大限之后，隨著北京土地市場(chǎng)由平靜到爆發(fā)，由開發(fā)商瘋狂拿地、天價(jià)地頻現(xiàn)，北京商品住宅均價(jià)也不斷上漲。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，8·31大限出臺(tái)后的當(dāng)年，北京商品住宅成交均價(jià)和2003年相比，僅僅上漲了291元/平方米。到2005年，北京商品住宅成交均價(jià)攀升到6561元/平方米，比上年猛漲38.2%。此后的2006至2008年期間，由于調(diào)控政策的影響，北京樓市成交量持續(xù)下降，這三年成交面積分別為1936.6萬平方米、1695.4萬平方米和781.8萬平方米。盡管成交面積“跌跌不停”，但成交均價(jià)依然未改上升的趨勢(shì)，這三年的成交均價(jià)分別為8098元/平方米、11418元/平方米和12837元/平方米。

2009年由于救市政策的刺激作用，北京樓市一改成交低迷的窘境，當(dāng)年無論是成交量還是成交價(jià)格均出現(xiàn)了大幅的增加。當(dāng)年成交面積1895.2萬平方米，成交均價(jià)14438元/平方米，分別增加了142.4%和12.5%，量?jī)r(jià)齊升且增幅明顯。

此后，雖然北京商品住宅成交面積一直無法超越2005年2566萬平方米的水平，但成交均價(jià)卻一路走高。盡管在2010年調(diào)控政策的作用下，北京樓市成交量又大幅回落，比上年下跌41.6%，但成交均價(jià)依舊上漲，沖進(jìn)了“2萬元”字頭，達(dá)到了20492元/平方米。

縱觀北京商品房自2003年起的成交面積和成交均價(jià)，可以看出，8·31大限后房?jī)r(jià)飛漲，影響波及至今。盡管在反復(fù)的調(diào)控中，成交面積有所回落，但仍未改變房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。

看著記者手中的這份關(guān)于房?jī)r(jià)的資料，張利感慨：“這條凌厲的曲線，已把人們劃分到不同的陣營(yíng)——已買房人和買不起房的人?！?/p>

不僅是北京，回顧8.31大限出臺(tái)后的近十年，房地產(chǎn)發(fā)展可謂恰逢黃金十年。這期間，雖然調(diào)控從未中斷，但房?jī)r(jià)如脫韁野馬一發(fā)不可收。

2月24日，中國企業(yè)資本聯(lián)盟主席杜猛在微博上表示，從中企資本周刊“盤點(diǎn)十年房?jī)r(jià)”中可以看出：“我國若干年內(nèi)平均房?jī)r(jià)持續(xù)上漲是客觀規(guī)律。調(diào)控正確與否或調(diào)控不調(diào)控，長(zhǎng)期結(jié)果大致都是一樣。或許數(shù)據(jù)能幫人清醒?！?/p>

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2003年全國商品房平均價(jià)格為2359元/平方米，而2004年為2724元/平方米，漲幅達(dá)到15%。2007年全國商品房平均價(jià)格為3864元/平方米，五年上漲64%；2012年全國商品房平均價(jià)格為5791元/平方米，十年上漲145%。

而據(jù)5月25日社科院發(fā)展與環(huán)境研究所與社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布的2013年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書No.10》顯示，在存量房釋放減少的背景下，2013年新建住房交易量還可能略有上升。

另根據(jù)克而瑞中國城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)顯示，2013年4月中國城市住房（一手房）價(jià)格288指數(shù)為1027.4點(diǎn)，較上月上升11.5點(diǎn)，環(huán)比上漲1.13%，漲幅較上月上升了0.18個(gè)百分點(diǎn)。中國城市住房（一手房）價(jià)格288指數(shù)自2012年7月以來連續(xù)上升10個(gè)月，月均漲幅基本維持在1%的水平。而其監(jiān)控的288個(gè)主要城市中，共有178個(gè)城市一手房交易價(jià)格出現(xiàn)上漲，其中河北省張家口市和滄州市的漲幅分別達(dá)到6.50%和5.50%，漲幅最為明顯，位居全國漲幅一、二位。漲幅列三至五位的城市分別為安徽省六安市、山東省濱州市和四川省巴中市，漲幅依次為5.4%、5.39%和5.34%。2013年4月，中國城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)二手房?jī)r(jià)格60指數(shù)為1008.5點(diǎn)，較上月上升2.24點(diǎn)，環(huán)比上漲0.22%，漲幅較上月縮小了0.15個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲4.07%。二手房?jī)r(jià)格60指數(shù)環(huán)比延續(xù)了近一年來的上漲走勢(shì)，同比亦自2012年12月起保持了五個(gè)月的上漲趨勢(shì)。值得一提的是，2013年4月，北京一手房交易價(jià)格指數(shù)為1057.8點(diǎn)，較上月上升29.4點(diǎn)，環(huán)比上漲2.86%，漲幅較上個(gè)月擴(kuò)大2.40個(gè)百分點(diǎn)。為近13個(gè)月以來的最高水平。進(jìn)入2013年，僅在與2012年新年交替的12月份出現(xiàn)了短暫的回調(diào)，價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)一路上漲態(tài)勢(shì)。而目前，北京、上海、廣州地王扎堆出現(xiàn)，公眾對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控再次變?yōu)榭照{(diào)的擔(dān)憂進(jìn)一步加劇。

“由此可見，8·31大限在客觀上推高了地價(jià)，加重了房企的成本，最終推高了房?jī)r(jià)。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副主席王巖如是總結(jié)8·31大限對(duì)房?jī)r(jià)的影響。