夏家胡同地塊的考驗

龔小鋒

7月3日下午，夏家胡同地塊開拍，北京市國土局二樓土地交易大廳人山人海。該地塊在三環(huán)以內(nèi)，位置稀缺，一入市就被認(rèn)為頗具“地王相”。

經(jīng)14家知名房企競逐、62輪現(xiàn)場競價，懋源地產(chǎn)以17.7億元競得，樓面價23098元/平米。由于配建公租房面積達(dá)到3.8萬平米，將以8000元/平米的價格回購，以建安成本4000元/平米計算，扣除公租房后，折合商品房樓面價達(dá)到42000元/平米。這一樓面價超過了萬柳地王，成為北京新晉單價“地王”。

盡管北京城市核心區(qū)地王已不鮮見，但該地塊被叫停之后，上調(diào)起拍價，采取最高限價和配建公租房的“雙重保險”，最終只有30%的溢價率，樓面價也未達(dá)到業(yè)界此前的預(yù)期。成為當(dāng)下國土部門嚴(yán)控地價的縮影。

“雙保險”壓低溢價率

記者從北京市國土局了解到，夏家胡同居住用地位于豐臺區(qū)花鄉(xiāng)紀(jì)家廟地區(qū)。該宗地建設(shè)用地面積2.74公頃，規(guī)劃建筑面積約7.66萬平米。

為平抑地價，夏家胡同地塊的出讓可謂雙管齊下，既有“最高限價”也有配建保障房。最終不但樓面價未超出市場預(yù)期，30%溢價率距離北京土地市場50%左右的溢價紅線還有一定距離。

同日，參與競拍的幾宗地塊溢價率都比較低。恒大35.6億元加26萬平米公租房奪昌平沙河“巨無霸”地塊，這是恒大首次在京拿地；萬科9億元奪房山長陽地塊，北京城建4.6億元奪大興魏善莊地塊。

早在5月27日，夏家胡同居住用地在離第一次競拍不到30個小時，曾被北京市國土資源局叫停。這并非北京首次叫?！皽?zhǔn)地王”地塊的出讓。去年誕生的萬柳“地王”也曾在出讓前夜被緊急叫停并追加出讓條件。曾備受市場關(guān)注的東三環(huán)農(nóng)展館地塊去年底被叫停出讓后，至今仍未再次入市。

6月13日，夏家胡同地塊恢復(fù)交易后，交易起始報價調(diào)整為13.59億元，高出原始起拍報價4900萬元。當(dāng)時業(yè)界猜測是借提高土地起拍價格來降低溢價率。

最終夏家胡同未產(chǎn)生業(yè)界預(yù)期的樓面價和溢價率?！斑@一結(jié)果我們認(rèn)為還是比較正常的”，7月3日，北京市土地儲備中心一名內(nèi)部人士對媒體表示，“至于產(chǎn)生單價地王，這是沒有辦法的事情，在這一地塊上配建盡可能多的公租房，可以說是我們?yōu)樵诟邇r地上平抑房價能做的最大努力。

糾結(jié)的控地價“心態(tài)”

國土部門對于夏家胡同地塊的顧慮并非沒有道理。出現(xiàn)了房企回歸一線城市的浪潮，北京的價值高地不言而喻。由于大型房企半年業(yè)績向好，拿地?zé)崆橐廊慌蛎洝?/p>

夏家胡同作為北京三環(huán)內(nèi)的瀕臨絕版的住宅用地，吸引了恒大、九龍倉、方興等14家知名房企參與，僅經(jīng)過26輪報價，就達(dá)到合理價格上限17.7億元。

今年5月份，北京的土地市場頻繁出現(xiàn)高價地，當(dāng)時不少業(yè)內(nèi)人士即質(zhì)疑這種“一手壓房價、一手漲地價”的做法。甚至調(diào)侃說，現(xiàn)在國土部門的心態(tài)就是“壓價心疼，不壓價心慌?！?/p>

北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，由于現(xiàn)在是調(diào)控敏感時期，主管部門對各地出現(xiàn)的高價土地很關(guān)注，北京對于熱點(diǎn)地塊推出無疑十分謹(jǐn)慎。7月份作為下半年的開場，土地主管部門更會有意識在此節(jié)點(diǎn)上控制地價水平。

地王極可能走高端路線

北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，夏家胡同地塊最終銷售均價可能突破7萬-8萬元/平米。據(jù)了解，目前區(qū)域內(nèi)二手房成交均價在4萬元/平米上下。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，由于該地塊最終配建公租房面積則為3.8萬平米，相當(dāng)于總地塊面積的一半，比較考驗開發(fā)商做產(chǎn)品能力和定價功力。此外，雖然地理位置稀缺，但周邊環(huán)境產(chǎn)業(yè)配套、人群消費(fèi)能力有所不足，地塊西北部的麗澤商務(wù)區(qū)尚在啟動階段。

懋源地產(chǎn)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時表示，鑒于地理位置的稀缺性，夏家胡同地塊極有可能走高端路線，但要等地塊的具體參數(shù)出來后，才能確定產(chǎn)品規(guī)劃。此外，懋源地產(chǎn)曾在去年9月份獲得豐臺花鄉(xiāng)區(qū)域另一宗宅地，至今尚未入市。

實際上，懋源地產(chǎn)在北京土地市場上并非“黑馬”，在此前香河園地塊和萬柳地塊的爭奪中，都能看見懋源的身影。目前，懋源地產(chǎn)在北京開發(fā)的在售項目僅有太陽宮區(qū)域的高端項目紅璽臺。