教育地產(chǎn)的玄機

徐進

近期，北京多個“天價房”冒頭，幾乎都打著學區(qū)房的旗號。雖然實為“攪局者”，但也從側面反映著市場對學區(qū)房的普遍認知：最貴的剛需。不論是依托新學區(qū)的郊區(qū)教育地產(chǎn)，還是傳統(tǒng)學區(qū)的二手房市場，均是和教育資源捆綁的樓市，在政策制定和市場策略中存活，既有持久的魅力，也有難解的癥結。

僧多粥少 催熱學區(qū)房

北京市學區(qū)房主要集中東城、西城、海淀。學區(qū)房備受市場熱捧，主要原因是教育資源供不應求。根據(jù)北京市教委公布的數(shù)字顯示，今年預計全市小學入學適齡兒童人數(shù)將超過17萬人，比去年增長逾2.6萬人。而在2010年以前，這一數(shù)據(jù)幾乎連續(xù)十年穩(wěn)定在10萬人左右，2012年增長到13.7萬人，預計到2014年將增加到18萬人左右?！坝咨　鄙幢┰觯浅菂^(qū)學區(qū)房持續(xù)高熱的根本原因。

記者了解到，近年來知名教育盤如遠洋萬和城、遠洋一方、璞瑅、唐寧one、中糧萬科長陽半島等，其成交價格都普遍高出周邊樓盤。

目前，位于大興天宮院板塊的住總萬科橙項目，今年下半年即將入市，目前對外報價已經(jīng)達到2.3萬/平米左右，而目前區(qū)域內同類項目最高報價在 1.8萬元/平米左右，標志著該板塊將突破2萬元/平米關口。而住總萬科橙社區(qū)內引入的24班學位的育才學校就是其重要賣點。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志認為，學區(qū)房政策的本質是把教育資源和商品住房掛鉤，這種依據(jù)家庭貧富情況來進行的資源分配模式，造成了教育資源分配不公平，其實質是社會機會的不均等?！扒∏”砻髡诼男胸熑畏矫妫ぷ髯龅眠€很不夠”，學區(qū)房熱以及相關糾紛的根源在于優(yōu)質教育資源稀缺。

教育地產(chǎn)困境難解

教育地產(chǎn)漸成房地產(chǎn)市場的潮流，但這種地產(chǎn)模式卻屢陷入“入學難”的困境。教育資源本來樓盤銷售王牌，卻常常淪為“雞肋”。

從近期頻發(fā)的教育地產(chǎn)糾紛案例來看，業(yè)主常因為缺乏書面證據(jù)而維權艱難。秦兵房產(chǎn)律師團的劉玨庚告訴記者，如果在合同中未涉及學區(qū)入學等相關內容，銷售人員的口頭承諾很難成為有效證據(jù)。而在實際情況中，由于在學區(qū)劃片、入學方案都由當?shù)亟涛瘺Q定，開發(fā)企業(yè)的宣傳承諾并無約束效力，一般都不會將這方面內容寫入合同條款，因此，消費者要警惕其教育資源承諾的真實性。

由于目前教育地產(chǎn)發(fā)展尚不規(guī)范，的確有少部分樓盤在銷售宣傳中存在虛假宣傳、夸大宣傳以及混淆學區(qū)概念等誤導消費者的行為，將教育地產(chǎn)的水“攪得更混”。

此外，房山長陽某開發(fā)商曾向記者透露：“不論名校的教育資源是如何引進，學校建成后辦學模式、招生政策、學位分配等都是由地方政府決定。當然這其中有利益的博弈，但開發(fā)企業(yè)基本上處于被動狀態(tài)?！比f科集團執(zhí)行副總裁、萬科北京總經(jīng)理毛大慶也曾在回應長陽學區(qū)糾紛的微博中表達了相似的無奈。

中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強認為，教育地產(chǎn)涉及房地產(chǎn)業(yè)和教育行業(yè)，一個是依據(jù)商品化邏輯的市場準則，而另一個則是公平化 的社會準則，這是教育地產(chǎn)模式的天然缺陷。具體而言，開發(fā)企業(yè)和當?shù)亟逃鞴懿块T能否有效地協(xié)調合作，決定著這種地產(chǎn)模式的成功與否。目前教育地產(chǎn)的模式，依然困境重重。

警惕學區(qū)政策風險

對于在城區(qū)購買二手學區(qū)房而言，也要警惕學區(qū)政策變更的風險。記者了解到，各學校的學區(qū)劃分、招生政策并非一成不變。

按照慣例，每年北京市各區(qū)（縣）的小學和初中招生計劃在四五月間公布，在依據(jù)前一年招生劃片方案的基礎上，各學校對口的樓盤和小區(qū)會隨著招生計劃有所變化，往年的招生計劃只能供參考。

學區(qū)劃片的每年微調是慣例，因此處于學區(qū)內、特別是學區(qū)邊緣的房產(chǎn)更需要留心政策變更。

此外，在學區(qū)內買房也不一定擁有入學資格。如部分學校規(guī)定學區(qū)內房產(chǎn)6年之內只能入學一人，有的甚至規(guī)定一套學區(qū)房僅有一次入學資格；而大部分學校要求學齡兒童在學區(qū)內落戶3年以上，如果是招生旺季這個年限還會延長。如今年西城區(qū)黃城根小學規(guī)定只有學齡兒童、父母、四老（祖父母、外祖父）的戶口和房產(chǎn)都在學區(qū)之內滿3年，才屬于片區(qū)生源。這在2010年該校的招生章程上并無相關要求。

郭毅告訴記者，在房屋交易過程中，銷售人員對學區(qū)招生情況并不熟悉，有的甚至是故意隱瞞，購房人要謹防虛假宣傳，應向當?shù)亟涛?、學校、戶籍管理等相關部門尋求權威信息。此外，在房屋買賣合同中，應有戶籍遷出、遷入的條款，以保證順利落戶。