營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及解決方法

姚超

摘要：自我國推行營改增政策以來，在很大程度上刺激了房地產(chǎn)行業(yè)在稅收籌劃和財務(wù)管理等方面的改革，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本也面臨著嚴峻的考驗。本文針對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響進行了分析，并提出了一些解決的方法，希望能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的稅收控制工作提供一些參考。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收；影響；解決方法

隨著營改增稅收政策的提出，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收調(diào)控力度逐漸加強，營改增政策主要從生產(chǎn)成本和賦稅項目兩個方面對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)企業(yè)需要從這兩個方面出發(fā)，尋找解決的方法。

一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本的影響

營改增對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本的影響主要體現(xiàn)在建筑材料的采購和人力成本兩個方面。在房地產(chǎn)的運行過程中，建筑材料的采購是最基本的工作，建筑材料包括鋼筋、水泥和混凝土等建筑主體材料，還包括一些小型的建筑用材，如鐵釘?shù)?。通常，在采購建筑主體材料的時候，都是向一些大企業(yè)采購，這些正規(guī)的企業(yè)能夠按照企業(yè)的要求開具增值稅專用發(fā)票，但是對于那些小型的建筑用材，有很多都是向小店鋪采購的，因此很難開具增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致無法扣除這部分的增值稅進項，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本。此外，根據(jù)稅法，房地產(chǎn)企業(yè)所需的建筑主體材料，必須要繳納17%的增值稅。在我國大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)，所使用的建筑人力資源大多來自農(nóng)村，這些農(nóng)村勞動力與其他人力資源的不同支出在于缺乏穩(wěn)定性，而且也沒有專門的勞動中介對這些人力資源進行管理，建筑商會將這部分成本轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商，所以這部分人力成本對房地產(chǎn)企業(yè)有重要影響。

二、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響

房地產(chǎn)企業(yè)所需要繳納的稅收主要由土地增值稅和企業(yè)營業(yè)稅構(gòu)成，從本質(zhì)上來講，這兩種稅收都是價內(nèi)稅，受到房地產(chǎn)行業(yè)特征的影響，在土地增值稅和企業(yè)營業(yè)稅的稅收過程中，有可能造成重復(fù)征稅的問題，再加上房地產(chǎn)行業(yè)本身建設(shè)環(huán)節(jié)較多，項目的進度也會影響行業(yè)的賦稅率，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅收總額，導(dǎo)致企業(yè)運營成本增加。其實，在我國稅法中，對增值稅和營業(yè)稅有著根本的區(qū)別，增值稅的稅款在收繳時，還需要扣除上層企業(yè)已經(jīng)繳納的稅收部分，所以說在落實營改增稅收政策之后，能夠在增值稅中扣除上層企業(yè)已經(jīng)繳納的部分，從而有效地避免了重復(fù)征稅的現(xiàn)象。

三、營改增政策下房地產(chǎn)企業(yè)的解決辦法

（一）深入學(xué)習(xí)營改增稅收制度

隨著營改增稅收制度的推行，有效地減少重復(fù)征稅的現(xiàn)象，使社會能夠形成更好到 良性循環(huán)，但是營改增稅收制度就像一把雙刃劍，對企業(yè)有利的同時也給企業(yè)帶來了不利影響。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要深入學(xué)習(xí)營改增稅收制度，通過培訓(xùn)學(xué)習(xí)提升企業(yè)工作人員的綜合素質(zhì)，提高企業(yè)工作人員對相應(yīng)稅收知識的了解，意識到企業(yè)稅收的重要意義，在日常工作中樹立開具發(fā)票的意識。除此之外，還要完善內(nèi)部管理體系，建立責(zé)任制度，避免在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部發(fā)生偷稅漏稅的現(xiàn)象，促進企業(yè)的健康長遠發(fā)展。

（二）做好稅收籌劃工作

做好稅收策劃工作可以從對房地產(chǎn)開發(fā)成本展開稅收策劃、對房地產(chǎn)建筑物料展開稅收策劃、對房地產(chǎn)營銷模式展開稅收策劃和對房地產(chǎn)勞務(wù)支出展開稅收策劃四個方面進行。首先，由于房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)時，從建筑用地的選擇到建筑原料的采購需要花費很長的時間，如果在這一環(huán)節(jié)能夠分攤后續(xù)環(huán)節(jié)的成本，也就實現(xiàn)了對各環(huán)節(jié)增值稅的分攤，從而達到降低生產(chǎn)成本的目的。所以說，房地產(chǎn)企業(yè)需要設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃部門，對各個環(huán)節(jié)的稅收支出進行細致的分析，從而采取有效的稅收分攤措施；其次，還需要對房地產(chǎn)建筑物料展開稅收策劃，在目前的市場經(jīng)濟體制中，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取公開招標(biāo)的方式來購買建筑原料，從而達到減少支出稅款的目的，在整個招標(biāo)采購的過程中，對原材料供應(yīng)商的基本要求之一就是要能夠開具增值稅專用發(fā)票，在滿足這一條件的基礎(chǔ)上，對原材料供應(yīng)商的資質(zhì)、能力、原材料的質(zhì)量和價格等方面進行綜合的對比，選擇最合理的供應(yīng)商；再次，房地產(chǎn)企業(yè)還要重視在房地產(chǎn)營銷環(huán)節(jié)所涉及的稅收問題，對房地產(chǎn)營銷模式展開稅收策劃，當(dāng)房地產(chǎn)工程建設(shè)完成之后，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)房產(chǎn)的買賣情況繳納土地增值稅，所以房地產(chǎn)的售價會影響房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的土地增值稅額。由此可見，通過調(diào)整房地產(chǎn)的營銷模式，降低在銷售環(huán)節(jié)所繳納的稅收金額，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)利潤的重要手段，可以通過將房地產(chǎn)銷售過程分為房地產(chǎn)銷售和建筑裝修兩個部分，來擴大企業(yè)需要繳納的稅款范圍；最后，要對房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出展開稅收策劃，房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出主要包括在建筑過程中產(chǎn)生的建筑勞務(wù)支出以及房地產(chǎn)企業(yè)的普通員工勞務(wù)支出兩個部分。一般來說，勞務(wù)支出的誰收款要由勞務(wù)企業(yè)繳納，在這個過程中，如果已經(jīng)取得了增值稅專用發(fā)票的話，在后續(xù)的經(jīng)營銷售環(huán)節(jié)中就不再需要繳納勞務(wù)支出的稅款，從而在一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，由此可見，為了降低這方面的成本，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從正規(guī)的勞務(wù)企業(yè)選擇建筑施工人員；除此之外，對于房地產(chǎn)企業(yè)的普通員工，也需要在合理、合法、合規(guī)的人員招聘模式下，選擇具備資質(zhì)和能力的工作人員，從而增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。

結(jié)束語

總之，營改增政策的落實，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了新的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)如何能夠在目前的市場經(jīng)濟環(huán)境下，提升企業(yè)的核心競爭力是關(guān)鍵。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要進行創(chuàng)新和改革，努力適應(yīng)營改增提出的新要求，合理的規(guī)劃和調(diào)整稅收方案，減少企業(yè)的稅負壓力，推動企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

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