淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成本的構(gòu)成

李明巍

摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金占用量大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，且開(kāi)發(fā)成本在整個(gè)建設(shè)期占很大的比重，房地產(chǎn)企業(yè)只有了解其構(gòu)成且將其成本降低至房地產(chǎn)行業(yè)平均水平之下，與其他房地產(chǎn)公司拉開(kāi)距離才有可能具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)成本最小化，利潤(rùn)最大化。各家成本歸類各不相同，本人根據(jù)實(shí)際工作，歸納整理了相關(guān)內(nèi)容，以供參考。

關(guān)健詞：合理歸集成本構(gòu)成，以便加強(qiáng)成本管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。日常的成本工作就是要將這些費(fèi)用按項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本。主要包括：

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：

（1）政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。

（2）拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，

（3）合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。

（4）紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。

2.前期工程費(fèi)：指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：

（1）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

①勘測(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。

②規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：

規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。

設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。

其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。

（2）報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)

①報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi)）、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。

②增容費(fèi)：包括水、電等增容費(fèi)

（3）“三通一平”費(fèi)：

①臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。

②臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。

③臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。

④場(chǎng)地平整：基礎(chǔ)開(kāi)挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。

（4）臨時(shí)設(shè)施費(fèi)

①臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。

②臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。

③臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。

④臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。

3.建安工程費(fèi)：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：

（1）建筑工程費(fèi)

①基礎(chǔ)造價(jià)：包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水。

②結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)：主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。

③門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費(fèi)用。

④公共部位精裝修費(fèi)：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用。

⑤戶內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。

（2）安裝工程費(fèi)

①室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)；

a.室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來(lái)水、排水、直飲水、熱水）；

b.室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱、分戶燃?xì)鉅t、管道系統(tǒng)、暖氣片）；

c.室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；

d.室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開(kāi)關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋

（2）室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)

a.通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；

b.電梯及其安裝費(fèi)；

c.發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；

d.消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；

e.人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門、氣體過(guò)濾裝置等。

（3）弱電系統(tǒng)費(fèi)

①居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽(yáng)臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門磁、緊急按扭等；

②對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用；

③三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；

④有線電視費(fèi)用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；

⑤電話系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；

⑥寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。

5.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境工程費(fèi)。

（1）管網(wǎng)工程費(fèi)

①室外給排水系統(tǒng)費(fèi)

a.室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用；

b.雨污水系統(tǒng)費(fèi)用

②室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用

③室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站

④室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)

a.高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用；

b.室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用；

c.室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用

⑤室外智能化系統(tǒng)費(fèi)

a.停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的費(fèi)用；

b.小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用；

c.周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對(duì)掃等；

d.小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用；

e.電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；

f.電子公告屏費(fèi)用

（2）環(huán)境工程費(fèi)

①綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；

②建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；

③道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開(kāi)設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；

④圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門；

⑤室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；

⑥室外背景音樂(lè)；

⑦室外零星設(shè)施：兒童游樂(lè)設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽(yáng)傘等。

7.公共配套設(shè)施費(fèi)：指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：

（1）在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，包括社區(qū)、派出所、崗?fù)?、兒童?lè)園、自行車棚等；

（2）在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼兒園、郵局、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出；

8.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)。

（1）工程管理費(fèi)

①工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；

②預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；

③行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門的行政費(fèi)

④施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)

⑤工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；

⑥安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)；

⑦工程保險(xiǎn)費(fèi)。

（2）營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)

①?gòu)V告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告；

②銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷售樓盤（含示范單位）周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；

③售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；

④樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。

⑤其他。

（3）資本化借款費(fèi)用

包括直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。