法規(guī)知識小問答

閑置土地如何認定？

有哪些處置方式？

閑置土地是土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地。

《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第5號）規(guī)定，具有下列情形之一的，可以認定為閑置土地：國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設的；已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足l/3或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿l年的；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

《閑置土地處置辦法》規(guī)定了6種閑置土地處理方式：延長開發(fā)建設時間，但最長不得超過l年；改變上地用途，辦理有關手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設；安排臨時使用，待原項目開發(fā)建設條件具備后，重新批準開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價；政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者現(xiàn)有建設用地進行開發(fā)建設；政府采取招標、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設項目繼續(xù)開發(fā)建設，并對原土地使用者給予補償；土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書，將土地使用權(quán)交還給政府，原土地使用者需要使用土地時，政府應當依照土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書的約定供應與其交還土地等價的土地。但對因政府、政府有關部門行為造成的閑置土地，土地使用者支付部分土地有償使用費或者征地費的，除選擇上述規(guī)定的方式處理外，還可以按照實際交款額占應交款額的比例折算，確定相應土地給原土地使用者使用，其余部分由政府收回。

如何使用臨時用地？

臨時用地是指工程建設施工和地質(zhì)勘查需要臨時使用、在施工或者勘查完畢后不再需要使用的國有或者農(nóng)民集體所有的土地，不包括因臨時使用建筑或其他設施而使用的土地。

建設項目施工和地質(zhì)勘查需要臨時使用國有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時用地，在報批前，應當先經(jīng)有關城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地使用者應當根據(jù)土地權(quán)屬，與有關土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時使用土地補償費。

臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。臨時用地使用結(jié)束后，建設單位應當負責恢復土地的原用途，并及時交還土地所有者或者原土地使用者使用。臨時使用土地期限一般不超過二年。

哪些土地可以納入土地儲備？

根據(jù)《國土資源部 財政部 中國人民銀行關于印發(fā)〈土地儲備管理辦法〉的通知》（國土資發(fā)〔2007〕277號），土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應土地的行為。

現(xiàn)階段土地儲備的范圍主要包括依法收回的國有土地，收購的土地，行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地，已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準手續(xù)的土地，以及其他依法取得的土地等。同時，要優(yōu)先儲備閑置空閑和低效利用的國有存量建設用地。

工業(yè)用地出讓最低價標準的主要內(nèi)容是什么？

為了確保最低價標準能在各地得到切實貫徹執(zhí)行，防止一些地方隨意修正最低價標準，變相達到低價出讓的目的，國土資源部發(fā)布了《關于發(fā)布實施<全國工業(yè)用地出讓最低價標準>的通知》（國土資發(fā)【2006】307號。以下簡稱《標準》），對最低價標準的實施做出了八個方面的政策規(guī)定。

《通知》第一條明確規(guī)定《標準》是“市、縣人民政府出讓工業(yè)用地，確定土地使用權(quán)出讓價格時必須執(zhí)行的最低控制標準”。有三層含義：一是《標準》的性質(zhì)是最低的控制性標準，是不可逾越的“底線”，各地出讓工業(yè)用地時確定的土地出讓價格只能比它高，絕不允許比它低；二是《標準》適用于國有土地，涵蓋了各市、縣（區(qū)）行政單元區(qū)域范圍內(nèi)（包括村莊、集鎮(zhèn)）所有的國有土地；三是在一個行政單元區(qū)域范圍內(nèi)，凡出讓國有土地用于工業(yè)項目用地的，都必須執(zhí)行同一的最低價標準（即《標準》所列該行政單元所在土地等別相對應的最低價標準）。

《標準》是嚴格按照國發(fā)31號文件中“不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關費用之和”的要求制訂的，充分考慮了不同土地等別的土地開發(fā)程度、土地取得來源等各項因素，涵蓋了相應的成本費用，體現(xiàn)了各地工業(yè)用地成本的平均最低水平。因此《通知》第二條中不僅重申了工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，規(guī)定其“出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應的最低價標準”，而且還明確規(guī)定各地國土資源管理部門“不得以土地取得來源不同、土地開發(fā)程度不同等各種理由對規(guī)定的最低價標準進行減價修正。”